대구지방법원 2025타경4288. 포항시 북구 용흥동 1차우방타운 108동 307호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최희광으로 2023.12.13. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 150,000,000원입니다. 이번 사건의 가장 중요한 권리는 2024.04.30. 등기된 박재곤의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.22., 주민등록일은 2022.04.21., 확정일자는 2022.04.26., 보증금은 150,000,000원으로 확인됩니다.
등기 순서만 보면 이 임차권은 2025.11.19. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 계산에서는 최저매각가 93,100,000원에서 집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 58,975,800원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 사건에는 이 숫자만 보고 매수인 인수를 확정하면 안 되는 중요한 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 1차우방타운 108동 3층 307호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 지상15층 중 3층 |
| 소유자 | 최희광 · 2023.12.13. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,203,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각 조건
박재곤은 2004.10.08. 이 부동산의 소유권을 취득했던 이력이 있고, 이후 2022.04.21. 주민등록, 2022.04.22. 점유개시 및 임대차계약, 2022.04.26. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.04.30. 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 말소기준인 2025.11.19.보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능으로 확인됩니다.
2025.11.19. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 2025.11.28. 국민건강보험공단 압류가 뒤따랐습니다. 경매개시결정과 이후 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 별도의 법정지상권이 없다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 실질 인수 조건이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재곤 | 제3층 제307호 84.98㎡ 전부 | 150,000,000원 | 2022.04.21 / 2022.04.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
박재곤은 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 사안은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
우방1 동일 면적 84.98㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 98,375,000원입니다. 현재 최저가이자 조건 반영 실질취득액인 93,100,000원은 이 평균의 94.6%입니다. 감정가 133,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 최근 평균 아래로 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 14 | 114,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 98,375,000원 |
최근 거래 범위는 78,000,000원~120,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 실질취득 93,100,000원은 최근 12개월 평균보다 5,275,000원 낮지만, 가장 최근 거래인 2026.08. 79,000,000원보다는 14,100,000원 높습니다. 따라서 최근 평균만 보고 ‘확실히 싸다’고 단정하기보다, 같은 3층 거래가 78,000,000원과 120,000,000원으로 크게 갈리는 점까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 박재곤 보증금 | 150,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 161,203,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차보증금 미배당액은 58,975,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시 구조 — 낙찰가가 내려가도 배당 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 93,100,000원 | 58,975,800원 | 93,100,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 65,169,999원 | 86,403,061원 | 65,169,999원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 45,618,999원 | 105,602,143원 | 45,618,999원 |
일반적인 대항력 임차보증금 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 실제 계산에서도 현재 회차 58,975,800원, 2회 유찰 시 86,403,061원, 3회 유찰 시 105,602,143원으로 배당 부족액이 커집니다. 다만 이 사건은 동일 임차권에 대한 반환청구권 포기·말소 조건이 있으므로 그 조건을 적용한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대흥초등학교 남측 인근. 대단위 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 단독주택 등이 형성돼 있고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건물의 3층 307호이며 사용승인일은 1990.12.24.입니다. 승강기·개별난방·급배수·위생·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 온천공보호구역, 교육환경 보호구역 등이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 439,300원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 거래. 우방1은 2,652세대이며 동일 면적 최근 거래는 78,000,000원부터 120,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 기재돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 박재곤의 주택임차권등기가 매각 후 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 93,100,000원은 최근 12개월 평균 98,375,000원보다 낮지만 최신 거래 79,000,000원보다는 높습니다. 평균만 근거로 공격적으로 가격을 올릴 구간은 아닙니다.
- 유찰 이력. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.5회로 확인됩니다. 현재는 1회 유찰 상태입니다.
- 관계인 이력 확인. 임차인 박재곤은 과거 이 부동산의 소유권자였던 이력이 있으므로 임대차계약과 점유관계 원본을 함께 대조하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘포기·말소 조건’
이 물건을 숫자만 보면 위험해 보입니다. 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 최저가 93,100,000원 기준 배당 부족액도 58,975,800원입니다. 일반적인 인수형이라면 이 부족액 때문에 최저가가 내려가도 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다.
그러나 이 사건은 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 기재돼 있습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 현재 회차의 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득액은 93,100,000원입니다. 최근 12개월 평균 98,375,000원보다 낮기는 하지만 최신 거래 79,000,000원보다 높고, 단지 경매 평균도 2.5회 유찰입니다. 결론은 권리조건 확인 후 가격을 보수적으로 접근할 B급 물건입니다.
