대구지방법원 2025타경4323. 포항시 북구 용흥동 양학산KCC스위첸 107동 1층 102호, 전용 83.3966㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김정열이고, 감정가는 278,000,000원, 현재 최저매각가도 278,000,000원인 신건입니다. 이 사건에서 권리분석의 출발점은 2023년 11월 2일 용인세무서장 압류이지만, 임차인 허경엽은 그보다 앞선 2022년 4월 29일 주민등록·점유를 갖추고 대항력을 확보했습니다. 확정일자는 2022년 3월 25일이고 배당요구도 했으므로 우선변제권도 행사합니다.
따라서 을구 5번 주택임차권등기 자체가 매각으로 소멸한다고 해서 보증금 문제까지 없어지는 것이 아닙니다. 매각물건명세서에는 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 배당 가정에서는 보증금 280,000,000원 중 273,308,000원이 배당되고 6,692,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4323 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 641 양학산케이씨씨스위첸 107동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.3966㎡ · 20층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 김정열 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,033,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 양학산KCC스위첸 · 585세대 · 2015.10.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.11.02. 갑구 9번 압류입니다. 그 이후 포항신용협동조합 가압류, 국세 압류, 포항시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 허경엽입니다. 임차권등기 접수일은 2024.05.14.이지만, 실제 대항력 판단에 중요한 주민등록·점유는 2022.04.29.로 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 전입·확정 | 권리판정 | 현재 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 허경엽 주거 · 임차권등기 | 280,000,000원 제1층 제102호 83.3966㎡ 전부 | 전입·점유 2022.04.29 확정일자 2022.03.25 배당요구 2024.05.14 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 | 배당 273,308,000원 인수 6,692,000원 |
허경엽은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 280,000,000원 한 건으로 봐야 하며 중복 합산할 항목은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
양학산KCC스위첸 동일 면적대의 최근 12개월 거래 12건 평균은 271,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 272,000,000원입니다. 현재 최저가 278,000,000원 자체도 최근 평균의 102.4%로 이미 평균보다 높습니다. 여기에 임차인 인수액까지 더한 실질취득 284,692,000원은 최근 평균의 104.9%, 최신 거래의 약 104.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 83.4㎡ | 19 | 272,000,000원 |
| 2026.07 | 83.14㎡ | 17 | 274,000,000원 |
| 2026.07 | 83.4㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 83.4㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 83.4㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 83.14㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 83.4㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 83.14㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 83.14㎡ | 19 | 293,000,000원 |
| 2026.03 | 83.4㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 83.14㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 83.4㎡ | 15 | 289,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 271,500,000원 |
최근 거래 범위는 250,000,000원~293,000,000원입니다. 따라서 실질취득 284,692,000원이 모든 실거래보다 높은 것은 아니지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 확실히 높습니다. 특히 대상 물건은 1층인 반면 최근 12건은 3층 이상에서 거래됐습니다. 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 1. 임차인 허경엽 보증금 | 280,000,000원 | 273,308,000원 |
| 2. 가압류 · 포항신용협동조합 | 101,671,232원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 305,033,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 가정에서는 임차인 보증금 부족분 6,692,000원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총비용은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 278,000,000원 | 6,692,000원 | 284,692,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 222,400,000원 | 61,513,600원 | 283,913,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 177,920,000원 | 105,370,880원 | 283,290,880원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 제1층 제102호입니다.
- 주위환경. 포항남부초등학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 남동측 약 15m 왕복3차로, 서측 약 12m 왕복2차로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 630,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 585세대, 2015.10.30 준공 단지이고 동일 면적대 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 다만 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조·내부현황·구조변경 여부를 직접 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득비용으로 계산. 현재는 278,000,000원에 낙찰받아도 인수 6,692,000원이 더해져 284,692,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 크게 낮아져도 임차인 인수액이 증가해 실질취득은 각각 283,913,600원·283,290,880원입니다.
- 임차인 배당 확인. 허경엽의 보증금 280,000,000원 전액이 배당되지 않는 한 미배당 잔액이 매수인 부담으로 남습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 1층 가격 보정. 대상은 1층이고 최근 12건은 3층 이상 거래이므로 층·향·내부상태를 반영해 최근 평균을 그대로 적용하지 말고 개별 가격을 검토해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부현황과 구조변경 여부를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 싸 보여도 총액은 싸지지 않는다”
이 물건은 일반적인 “몇 번 유찰되면 싸지는 아파트”로 보면 안 됩니다. 핵심 임차인 허경엽의 보증금은 280,000,000원이고, 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2022.04.29.입니다. 현재 신건에서 매수인 인수액은 6,692,000원, 실질취득은 284,692,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 271,500,000원과 최신 거래 272,000,000원을 모두 웃돕니다.
더구나 1회 유찰 시 실질취득 283,913,600원, 2회 유찰 시 283,290,880원으로 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 따라서 이 사건에서 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 권리의 승부처는 ‘소멸 여부’가 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 잔액이고, 가격의 승부처는 실질취득비용이 최근 시세보다 높은 상태를 어떻게 해소할 수 있느냐입니다.
