대구지방법원 2025타경4328. 포항시 북구 장성동 ‘대방한양’ 102동 11층 1101호, 전용 84.23㎡ 아파트입니다. 소유자 장명훈은 2020년 12월 6일 매매를 원인으로 2021년 2월 4일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 98,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 주택임차권입니다. 임차인 김완재는 2022년 3월 25일 계약·확정일자를 갖추고 2022년 5월 24일 전입 및 점유를 시작했으며, 2024년 5월 27일 보증금 100,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
데이터상 말소기준은 2025년 7월 17일 강동구 압류입니다. 김완재의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서 있어 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “최저가가 내려가면 싸지는” 구조가 아닙니다. 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이동합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 956 대방한양아파트 102동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.23㎡ · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 장명훈 (2021.02.04 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,460,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
과거 한국주택은행과 국민은행의 근저당은 각각 2000년 6월 24일과 2000년 8월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025년 7월 17일 압류이며, 그보다 앞선 임차인의 전입·점유 및 임차권등기가 핵심입니다. 이후 2025년 11월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김완재 1101호 84.23㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.05.24 / 2022.03.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 현재 회차 인수 0원 |
김완재는 보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2022년 3월 25일, 전입·점유개시일 2022년 5월 24일, 확정일자 2022년 3월 25일이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가만 보면 착시가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 108,000,000원 | 0원 | 108,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 86,400,000원 | 15,555,200원 | 101,955,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 69,120,000원 | 32,524,160원 | 101,644,160원 |
1회 유찰 시 최저가만 보면 86,400,000원으로 크게 내려가지만, 임차보증금 미배당분 15,555,200원을 더하면 실질취득은 101,955,200원입니다. 2회 유찰에서도 69,120,000원에 32,524,160원을 인수해 101,644,160원입니다. 즉 보증금보다 낮은 매각가 구간에서는 낙찰가 하락분 상당액이 임차보증금 인수로 이동해 총 부담이 약 1억 원대에 머무는 구조입니다. “69,120,000원짜리 아파트”로 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 추세도 하락
대방한양은 240세대, 준공일 1992년 9월 3일이며 대상 전용면적은 84.23㎡입니다. 제공된 최근 거래 12건의 전체 평균은 106,916,666원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 99,000,000원, 최신 거래는 2026년 4월 118,000,000원이고, 최근 구간의 이전 구간 대비 추세는 -8.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.23㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2025.05 | 77.69㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 84.23㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.10 | 77.69㎡ | 13 | 94,000,000원 |
| 2024.07 | 84.23㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.06 | 84.23㎡ | 14 | 113,000,000원 |
| 2023.11 | 84.23㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2023.10 | 77.69㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2023.07 | 77.69㎡ | 14 | 103,000,000원 |
| 2023.07 | 84.23㎡ | 7 | 123,000,000원 |
| 2023.05 | 84.23㎡ | 11 | 112,000,000원 |
| 2023.04 | 84.23㎡ | 10 | 110,000,000원 |
현재 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 99,000,000원의 109.1%입니다. 최신 2026년 4월 거래 118,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 이미 높은 데다 시장 추세가 -8.8%이므로 “시세보다 저렴하다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 전체 12건 평균 106,916,666원과 비교해도 현재 최저가는 그보다 높은 수준입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 김완재 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,460,273원 | 5,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 100,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 105,460,273원 중 예상배당은 5,688,000원이며 미배당액은 99,772,273원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 노선 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선, 북동측·남동측 폭 약 8m 포장도로, 남서측 폭 약 2~3m 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로2류와 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 780,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 11층으로, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황 확인. 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 내부 현황은 관련자료와 유사 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 개략 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액을 먼저 계산. 김완재 보증금 100,000,000원은 대항력 있는 권리이므로 배당에서 부족한 금액이 매수인에게 승계됩니다.
- 유찰가만 보고 할인율을 계산하지 않기. 1회 유찰 86,400,000원에는 15,555,200원, 2회 유찰 69,120,000원에는 32,524,160원의 인수액이 붙는 시나리오입니다.
- 최근 가격을 우선 기준으로 보기. 최근 12개월 평균 99,000,000원 대비 현재 최저가는 109.1%이고 최근 추세는 -8.8%입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당 결과에 따라 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정조사에서 내부를 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로 현장과 관련 자료를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 물건의 핵심은 선순위 대항력 임차인과 가격의 결합입니다. 현재 신건 108,000,000원에서는 보증금 100,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 현재 가격 자체가 최근 12개월 평균 99,000,000원의 109.1%이고 최근 추세도 -8.8%입니다. 따라서 신건에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
그렇다고 유찰만 기다리면 해결되는 것도 아닙니다. 1회 유찰부터 임차보증금 미배당액이 매수인에게 넘어가 실질취득이 101,955,200원, 2회 유찰에서는 101,644,160원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가도 총 부담은 약 1억 원대에 머무는 구조이므로, 이 사건의 입찰 기준은 언제나 “최저가”가 아니라 실질취득액과 최근 시세여야 합니다. 권리는 조건부로 관리 가능하지만, 가격 메리트는 현재 확인되지 않습니다.
