부산지방법원 2024타경4570. 부산 남구 용호동 롯데캐슬아인스 102동 6층 603호 아파트입니다. 감정가는 221,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 154,700,000원입니다. 동일 면적 59.93㎡의 최근 12개월 실거래 평균이 219,111,111원이고 2026년 8월 최신 거래가 208,000,000원이므로, 현재 최저가는 최근 시장가격보다 상당히 아래에 자리합니다.
다만 권리 흐름은 단순하지 않습니다. 2024.05.17. 수영세무서장의 국세 압류가 말소기준권리로 산정되어 있고, 이후 신용보증기금·우리은행·우리카드·부산신용보증재단의 가압류와 경매개시결정, 부산광역시·남구 압류가 이어집니다. 현재 시나리오상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원이지만, 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 배당 결과가 달라질 수 있다는 점은 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4570 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호로231번길 62, 102동 6층603호 (용호동,롯데캐슬아인스) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 59.93㎡ · 25층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 박영환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 197,352,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 등기 확인은 필수
임차인으로 확인된 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사를 통해 최종 대조하는 편이 안전합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 가격 쿠션은 확보
롯데캐슬아인스 동일 면적 59.93㎡ 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 221,833,333원이지만 가격 판단은 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 219,111,111원, 2026년 8월 최신 거래는 208,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 15 | 208,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 24 | 229,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 23 | 234,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 22 | 219,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 25 | 236,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 6 | 203,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 18 | 213,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 20 | 215,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 24 | 228,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 20 | 238,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 18 | 224,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 219,111,111원 |
현재 최저가 154,700,000원은 최근 12개월 평균의 70.6%이며, 최신 거래 208,000,000원보다 53,300,000원 낮습니다. 감정가 221,000,000원에서 한 차례 유찰되며 비로소 실거래 대비 가격 쿠션이 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 184,983,626원 | 151,734,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 66,452,931원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 13,127,446원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 27,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 292,064,003원 중 예상 배당액은 151,734,200원, 미배당은 140,329,803원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 154,700,000원 | 151,734,200원 | 140,329,803원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 186,090,063원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 218,025,457원 | 0원 |
가격이 내려가더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반대로 매각대금이 줄수록 채권자들의 미배당은 140,329,803원 → 186,090,063원 → 218,025,457원으로 커집니다. 이는 낙찰자의 직접 인수액과는 별개의 배당 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 운산초등학교 북측 인근. 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 6층 603호. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 서측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 운산초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 롯데캐슬아인스는 430세대, 2007.01.15. 준공으로 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 874,900원/㎡, 토지면적 16,308㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세라면 선순위로 차감되어 배당표가 달라집니다.
- 등기부 원문 대조. 2015년·2022년 근저당의 말소 표시와 2025.10.31. 권리이전·근질권 설정 부기등기를 최신 등기사항전부증명서에서 직접 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인으로 확인된 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 219,111,111원, 최신 거래는 208,000,000원이며 최근 흐름은 -4.7%입니다. 과거 전체 평균 221,833,333원만 기준으로 응찰가를 올리지 마세요.
- 현재 가격. 최저가 154,700,000원은 최근 12개월 평균의 70.6%입니다. 현재 회차부터 가격 메리트는 있으나 권리 확인 비용과 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인형”
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 221,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 154,700,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 219,111,111원의 70.6%입니다. 최신 거래 208,000,000원과 비교해도 가격 쿠션이 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 권리관계를 ‘깨끗하다’고 단순화하기는 어렵습니다. 국세·지방세 압류와 여러 가압류, 2025.10.31. 근저당권 이전·근질권 부기등기가 존재하고, 세금의 당해세 여부에 따라 배당도 달라질 수 있습니다. 게다가 최근 실거래 흐름은 -4.7%입니다. 따라서 결론은 가격은 매력적이지만 권리 확인을 끝낸 뒤 들어가야 하는 B등급 확인형 물건입니다.
