대전지방법원 2025타경51548. 당진시 읍내동 856 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 계단실과 창고, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자는 김정배·한정순으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

말소기준권리는 2011년 10월 10일 합덕농업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 이후 로타렉스코리아주식회사 480,000,000원, 박지현 300,000,000원, 한정미 400,000,000원의 근저당권과 압류·가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다.

다만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유와 임대차입니다. 확인된 실제 임차인은 13명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 확인된 9명은 모두 2011년 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 최영식·배왕부·박진석·박광남은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 모두 소멸

말소기준인 합덕농업협동조합 근저당권 이후 설정된 근저당권 3건과 임의경매개시결정, 국의 압류 2건, 농협은행주식회사의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 로타렉스코리아주식회사 근저당권은 채권최고액이 480,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 후순위 담보권이므로 미배당액을 매수인이 승계하지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 13건은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류됩니다. 전입일이 확인된 임차인은 모두 말소기준일인 2011.10.10보다 늦습니다. 전입일이 확인되지 않은 4명은 대항력 가능·미상이며, 배당요구가 접수됐더라도 대항력과 매수인 인수 여부가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 301,511,000원으로 감정가 879,044,300원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다.

특히 이 물건은 한 세대가 아니라 여러 임차인이 점유한 4층 다가구주택입니다. 매수 이후 수익성은 각 호실의 실제 보증금·차임, 공실 여부, 명도 가능성, 수선 상태에 따라 달라집니다. 현재 확인된 일부 차임은 280,000원 또는 300,000원이지만, 보증금과 차임이 확인되지 않은 호실도 있어 전체 임대수익을 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 301,511,000원 가정)

채권총액 1,320,026,538원 가운데 집행비용을 제외한 채권자 배당은 296,489,846원이며, 미배당액은 1,023,536,692원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오

현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 269,722,030원이 모두 충족되지는 않습니다. 합덕농업협동조합에 대한 시뮬레이션 배당은 근저당권 채권최고액인 130,000,000원이며, 유찰이 추가돼도 동일하게 130,000,000원이 배당되는 구조로 계산돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 당진경찰서 서측 인근이며, 주변은 다가구주택·단독주택·주상용 및 상업용 건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 1층은 계단실 및 창고, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 대 257.1㎡이며 평지·가로장방형, 소로 한 면에 접합니다.
• 제한. 소로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역에 포함됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 여러 호실을 일괄 운영하는 다가구주택이므로 일반 공동주택보다 임대차 관리와 명도 부담이 크고, 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입세대 원본 확인. 최영식·배왕부·박진석·박광남의 전입일을 확인해 말소기준일 전후를 확정해야 합니다.
• 보증금 확인. 박지현·최기룡·손창권·김규희·김종찬·박광남의 실제 보증금과 차임을 임대차계약서로 확인해야 합니다.
• 소액임차인 검토. 배당표에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로 적용 여부와 배당 영향을 별도로 산정해야 합니다.
• 관계인 여부. 204호 박지현과 등기부상 근저당권자 박지현의 동일인·관계인 여부 및 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 호실별 명도. 실제 임차인 13명의 점유 상태와 계약 종료일, 배당요구 여부를 호실별로 정리해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물이 매각에 포함되므로 위치·구조·이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 임대수익 검증. 확인된 일부 차임만으로 전체 수익률을 계산하지 말고 공실·관리비·수선비를 함께 반영해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고 인근 다가구주택 거래와 임대수익을 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸하지만 임차관계는 아직 닫히지 않았다

이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2011년 합덕농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권과 압류성 권리는 모두 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

그러나 실제 임차인 13명 가운데 4명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성이 남아 있고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 당해세와 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았다는 점까지 고려하면, 지금 단계에서 “인수 0원이 확정됐다”고 단정해서는 안 됩니다. 또한 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다.

등기 권리는 소멸, 배당상 인수는 0원. 하지만 전입일 미상 임차인과 보증금 미상 점유자 확인 전에는 보수적으로 보류. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 호실별 임대차 원본과 실제 임대수익을 얼마나 정확하게 확정하느냐입니다.