대전지방법원 2025타경51556. 태안읍 중앙로 189 일대의 토지와 여러 동의 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설 등, 2·3층은 단독주택 및 창고 등으로 이용되고 있으며, 별도 단층 건물들도 근린생활시설·화장실·창고 등으로 사용 중입니다. 소유자는 주식회사건호농업회사법인이고, 2023.04.19. 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2024.10.23. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,292,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사한국산업 근저당권, 국·태안군 압류, 신용보증기금·농업협동조합중앙회 가압류, 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 순서만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 문제는 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51556 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 동문리 68-7 |
| 등기부상 건물 | 충청남도 태안군 태안읍 동문리 68, 68-6 주1동 · 도로명주소 중앙로 189 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·단독주택·창고 등 |
| 토지 | 996.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사건호농업회사법인 (2023.04.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,293,260,360원 / 1,613,697,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,042,398,768원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 문틀·관정·지상 조경수 포함, 이동 가능한 제시외 건물은 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 임차인은 별도
1998년·2003년 국민은행 근저당권과 2023년 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.10.23. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 한국산업 근저당권과 압류·가압류·가처분은 매각으로 소멸하므로, 등기부상 후순위 담보권을 낙찰자가 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬우 | 1층 105.08㎡ | 2025.05.14. | 1,000,000원 월 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
| 이건호 | 2, 3층 전부 | 2023.06.07. | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준권리 이전 전입·매수인 인수 가능성 |
박찬우는 말소기준권리 이후인 2025.05.14. 전입해 대항력이 없습니다. 반면 이건호는 2023.06.07. 전입해 말소기준보다 앞서며, 2·3층 전부를 점유하고 있습니다. 이건호의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 미배당 보증금과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 아니다
감정가는 3,293,260,360원, 현재 최저매각가는 1,613,697,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,129,587,900원, 4회 유찰 시 790,711,530원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 1,613,697,000원 | 49% | 2,026,872,073원 | 선순위 임차인 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 | 1,129,587,900원 | 34% | 2,506,140,082원 | 선순위 임차인 보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 | 790,711,530원 | 24% | 2,841,627,688원 | 선순위 임차인 보증금 미상 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 채권자의 미배당액은 일반적으로 매수인이 인수하는 금액과 같지 않습니다. 이 사건에서 실질취득가를 흔드는 변수는 중소기업은행의 미배당액이 아니라 선순위 임차인 이건호의 미확인 보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,613,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,536,970원 | 약 매각가의 1.1% 추정 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,292,000,000원 | 1,595,160,030원 | 미배당 발생 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국산업 | 800,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 463,950,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 66,082,103원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권 총액 3,622,032,103원 중 예상배당은 1,595,160,030원이며, 채권 미배당액은 2,026,872,073원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 태안여중 남동측 인근으로, 간선도로변 근린생활시설과 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남측·동측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 주 건물 1층은 근린생활시설 등, 2·3층은 단독주택 및 창고 등으로 이용 중이며, 별도 건물은 근린생활시설·화장실·창고 등으로 사용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조·벽돌구조 슬래브지붕 3층 건물과 경량철골구조, 벽돌구조, 블록구조의 단층 건물들로 구성됩니다.
- 토지. 996.0㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 513,200원/㎡입니다. 중로1류와 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 범위. 문틀·관정·지상 조경수는 매각에 포함되며, 이동 가능한 제시외 건물은 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이건호 임대차 원본 확인. 보증금, 계약기간, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가에 확인된 선순위 임차보증금 미배당액과 명도비용, 체납 공과금 등을 더해 판단해야 합니다.
- 박찬우 점유 확인. 대항력은 없지만 1층 105.08㎡를 점유하고 있으므로 영업·사용 현황과 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 경계 확인. 토지와 각 건물, 제시외 문틀·관정·조경수의 위치 및 이동 가능한 제시외 건물 제외 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 혼합용도 수익성 검증. 근린생활시설·주택·창고별 실제 임대수익, 공실 여부, 수선비와 용도 적합성을 구분해 검토해야 합니다.
- 가처분 대상 확인. 한국산업 근저당권에 대한 신용보증기금의 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 원인 사건과 최종 매각조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “보증금 미상”이 먼저다
이 사건은 감정가 3,293,260,360원에서 최저가 1,613,697,000원까지 내려와 숫자상으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 2·3층 전부를 점유하는 이건호가 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 선순위 보증금이 크면 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다.
등기부 후순위 권리는 정리되지만, 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 임대차 원본입니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 감정가 대비 49%만으로 시장가보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 이건호의 보증금과 배당요구 여부가 확인돼 실질취득가를 계산할 수 있을 때 비로소 가격 판단이 가능합니다.
