대전지방법원 2025타경51573. 충남 서산시 성연면 왕정리의 이안서산테크노밸리 509동 105호입니다. 감정가가 203,000,000원인데 무려 7회 유찰되어 최저매각가가 16,717,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 8.23%에 해당하는 가격입니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있습니다.
임차인 심경원의 보증금은 200,000,000원입니다. 전입일은 2022.03.02, 확정일자는 2022.02.03이며, 2024.02.07 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 해당 임차권은 2025.07.28 강제경매개시결정보다 앞서 존재합니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
즉 낙찰대금이 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당금도 줄고, 그만큼 매수인의 인수액이 커집니다. 낙찰가가 내려가더라도 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득 부담은 약 2억 원에서 크게 달라지지 않는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐보다 보증금 인수까지 반영한 총부담이 현재 시세와 비교해 적정한가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 서산지원 2025타경51573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 왕정리 719 이안서산테크노밸리 제509동 제1층 제105호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9767㎡ · 21층 건물 중 1층 · 방4·거실·주방·욕실 등 |
| 단지 규모 | 이안서산테크노밸리 · 832세대 · 2015.10.23 준공 |
| 소유자 | 김세환 (2022.03.10 소유권이전, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 16,717,000원 (7회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 212,906,833원 |
| 대항력 임차인 | 심경원 · 임차보증금 200,000,000원 |
| 예상 인수액 | 183,983,906원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 우리은행 근저당권의 채권최고액은 143,000,000원이었지만, 해당 근저당은 2022.03.02 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 선순위 근저당으로 보거나 낙찰자가 별도로 부담할 채무로 계산해서는 안 됩니다.
제시된 말소기준은 2025.07.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 말소되는 권리이지만, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 이 물건은 등기상 경매개시결정이 말소되는 것과 임차보증금을 인수하는 것이 동시에 발생할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 위험 명확
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 심경원 건물 전부 · 주거용 |
200,000,000원 | 전입 2022.03.02 확정 2022.02.03 |
대항력 있음 우선변제 승계 아님 | 183,983,906원 |
| 실제 임차인 | 1명 · 심경원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 200,000,000원 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.03.02 |
| 확정일자 | 2022.02.03 |
| 임차권등기 | 2024.02.07 · 대전지방법원 서산지원 2024카임1017 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.02.07 |
| 대항력 | 있음 · 매수인 인수 가능 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 예상 배당액 | 16,016,094원 |
| 예상 미배당액 | 183,983,906원 |
| 매수인 부담 | 미배당 보증금 인수 |
주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 임차인 심경원과 별개의 추가 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 분석 대상 임차보증금은 200,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
이안서산테크노밸리의 전용 84.95~84.98㎡대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 197,750,000원이고, 최신 거래는 2026.10의 201,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.95㎡ | 5층 | 201,000,000원 |
| 2026.10 | 84.98㎡ | 2층 | 183,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 15층 | 190,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 11층 | 189,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 3층 | 210,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 8층 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 10층 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 14층 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 10층 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 1층 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 18층 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7층 | 200,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 197,750,000원 |
실거래 최저가는 183,000,000원, 최고가는 210,000,000원입니다. 단순히 최저매각가 16,717,000원만 비교하면 최근 평균의 약 8.5%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 보증금 인수액을 제외한 수치이기 때문에 매수인 입장에서 실제 가격 경쟁력을 설명하지 못합니다.
현재 회차의 실질취득 부담을 계산하면 다음과 같습니다.
예상 인수보증금 : 183,983,906원
실질취득 부담 : 200,700,906원 최근 12개월 실거래 평균 : 197,750,000원
최신 거래가격 : 201,000,000원
계산상 실질취득액은 최근 실거래 평균보다 2,950,906원 높고, 최신 거래가격과는 거의 비슷합니다. 보증금 200,000,000원보다 총부담이 700,906원 높은 부분은 현재 회차의 추정 집행비용을 배당에서 차감한 결과입니다. 취득세·명도비용 등 별도 비용은 이 계산에 포함하지 않았습니다.
특히 이 물건은 1층입니다. 같은 단지의 2026.08 거래 중 전용 84.98㎡ 1층 실거래가 185,000,000원이 확인됩니다. 본건의 계산상 실질취득액 200,700,906원은 이 1층 거래보다 15,700,906원 높습니다. 개별 호수의 향·내부 상태 등은 다를 수 있지만, 동일한 저층 거래 사례는 입찰가를 판단할 때 중요하게 살펴볼 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 700,906원 |
| 1. 임차인 심경원 (우선변제) | 200,000,000원 | 16,016,094원 |
| 2. 주택도시보증공사 (신청채권자) | 212,906,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 700,906원을 제외한 16,016,094원이 임차인에게 배당되는 추정 구조입니다. 주택도시보증공사의 예상 배당액은 0원, 미배당 청구액은 212,906,833원입니다. 임차보증금 부족분 183,983,906원은 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 실질취득은 약 2억 원
추가 유찰을 가정하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하기 때문에, 최저매각가 하락이 실제 취득비용 절감으로 그대로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 16,717,000원 | 183,983,906원 | 200,700,906원 |
| 8회 유찰 시 | 11,701,900원 | 188,908,734원 | 200,610,634원 |
| 9회 유찰 시 | 8,191,329원 | 192,356,115원 | 200,547,444원 |
실질취득 부담은 각 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 회차별 차이는 매각가에 따라 달라지는 추정 집행비용이 반영된 결과입니다. 세금과 별도 취득비용은 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재 서산테크노밸리 남측 인근입니다. 주변에는 산업단지 인근 아파트단지, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 남서측 간선도로로 연결되며, 감정평가상 교통 여건은 양호한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 건물의 1층 105호입니다. 아파트로 이용 중이며 건축물대장 현황도상 방4·거실·주방·욕실 등의 구조입니다. 위생·난방·승강기·소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함되며, 일반산업단지·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 토지이용 규제가 확인됩니다. 토지 공시지가는 537,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있어 등기부와 매각물건명세서에 기재된 임차권을 중심으로 판단해야 합니다.
- 환금성. 832세대 아파트 단지이며, 동일 규모의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 183,000,000~210,000,000원으로 분포하고, 본건은 1층이므로 저층 거래 사례를 별도로 고려할 필요가 있습니다.
- 경매 이력. 단지 내 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 본건은 7회 유찰된 상태로, 단순히 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시장에서 저평가된 물건이라고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 계산. 최저매각가 16,717,000원이 아니라 예상 인수보증금을 합산한 200,700,906원을 기준으로 최근 실거래 및 자금계획과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 을구 순위 3번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조하세요. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 부담합니다.
- 배당액 변동 점검. 예상 배당액 16,016,094원과 인수액 183,983,906원은 추정치입니다. 집행비용·당해세·배당순위에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기와 명도 절차. 임차권등기의 존속과 말소 조건, 실제 점유 상태, 보증금 반환 및 인도 협의 가능성을 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 즉시 명도할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 1층 거래가격 검토. 같은 단지 2026.08의 1층 거래가격 185,000,000원과 본건의 실질취득 부담을 비교하고, 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 점검하세요.
- 추가 유찰의 효과 검토. 유찰 횟수가 늘어나더라도 인수액이 함께 증가하므로, 낙찰가 하락만을 이유로 가격 경쟁력이 개선된다고 판단하지 마세요.
- 실제 필요자금 확보. 낙찰대금 이외에 인수보증금 반환, 취득세, 등기비용, 관리비 및 명도 관련 비용까지 구분하여 자금계획을 세워야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소에 공용부분 관리비 체납 여부와 정산 범위를 확인하세요. 예상 인수보증금과 별개의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,671만원에 낙찰받아도 1,671만원짜리 집은 아니다”
이안서산테크노밸리 509동 105호는 감정가 203,000,000원에서 최저매각가 16,717,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 하지만 최저가가 낮아진 이유를 이해하지 못하고 입찰하면 대항력 임차보증금 인수라는 큰 부담을 놓칠 수 있습니다.
임차인 심경원의 보증금은 200,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 183,983,906원입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득 부담은 200,700,906원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 197,750,000원보다 높고, 최신 거래가격 201,000,000원과 비슷합니다. 특히 동일 단지 1층 거래가격 185,000,000원과 비교하면 가격상 유리하다고 보기 어렵습니다.
추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수액이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 약 2억 원 수준으로 유지됩니다. 낮은 최저가가 아니라 인수보증금을 포함한 총부담이 투자 판단의 기준이어야 합니다.
결론은 신중한 입찰 보류입니다. 보증금 반환·임차권등기 말소·명도와 관련한 부담을 충분히 확인하고, 저층 실거래 사례와 실질취득액을 비교한 뒤 판단해야 합니다. 이 사건은 경매 가격의 할인율이 커도 매수인의 경제적 이익이 커지는 것은 아니라는 점을 분명하게 보여주는 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다.
