대전지방법원 2025타경51573. 서산시 성연면 이안서산테크노밸리 509동 1층 105호 아파트입니다. 감정가는 203,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저매각가는 34,118,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 강한 할인으로 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금입니다. 임차권자 심경원은 2022.03.02 전입·점유, 2022.02.03 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 200,000,000원입니다. 말소기준인 2025.07.28 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인이므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 한 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 34,118,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,014,124원을 제하고 임차인에게 33,103,876원이 배당되며, 남은 166,896,124원이 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 낙찰가 34,118,000원에 이 인수액을 더한 실질 부담은 보증금 200,000,000원 안팎입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가면 배당액도 줄고 인수액은 늘어나므로, 총 취득부담이 싸지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 왕정리 719 이안서산테크노밸리 제509동 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9767㎡ · 방4·거실·주방·욕실 등 · 21층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김세환 (2022.03.07 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 34,118,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,906,833원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부의 우리은행 근저당권 143,000,000원은 2022.03.02 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 심경원의 주택임차권이 2024.02.07 등기됐고, 실제 전입·점유는 2022.03.02, 확정일자는 2022.02.03입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.07.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 심경원의 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 중 미배당 잔액은 매수인이 떠안습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심경원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.03.02 / 2022.02.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가 17%가 아니라 실질취득 약 2억원으로 봐야 한다
이안서산테크노밸리는 832세대, 2015.10.23 준공 아파트입니다. 동일면적 84.98㎡의 최근 실거래 12건 평균은 194,916,666원이고, 최신 2026.08 거래는 185,000,000원입니다. 현재 최저가 자체는 최근 평균의 17.5%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 취득가치를 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득이 약 200,000,000원 수준이므로, 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 오히려 높은 부담입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 182,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 211,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 211,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 194,916,666원 |
최근 실거래 범위는 180,000,000원~211,000,000원입니다. 특히 대상 호수와 같은 1층 거래가 2026.08에 185,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 입찰 판단에서 34,118,000원이라는 최저가를 기준으로 ‘시세 대비 크게 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득을 기준으로 비교해야 하며, 그 기준에서는 최근 평균이나 최신 1층 거래보다 가격 우위가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,014,124원 |
| 1. 임차인 심경원 보증금 | 200,000,000원 | 33,103,876원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 212,906,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 후 임차보증금 부족분 166,896,124원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 212,906,833원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산테크노밸리 남측 인근이며, 산업단지 인근 아파트단지·근린생활시설·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 수준입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 건축물대장 건축물현황도 기준 방4·거실·주방·욕실 등으로 구성됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지 등에 해당하고, 공시지가는 537,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 건물의 1층 105호이며, 위생·난방·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 832세대 단지이고 동일면적 최근 거래 12건이 확인되지만, 대상은 1층이며 최근 1층 실거래는 185,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가에 현혹되지 말 것. 34,118,000원만 준비해 취득할 수 있는 물건이 아닙니다. 현재 회차 기준 임차보증금 미배당 166,896,124원이 매수인에게 승계됩니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 대항력 임차보증금 200,000,000원 때문에 실질취득이 약 200,000,000원 수준으로 고정됩니다.
- 추가 유찰 효과 재확인. 6회 유찰 시 인수액 176,947,287원, 7회 유찰 시 183,983,102원으로 오히려 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 심경원의 전입 2022.03.02, 확정일자 2022.02.03, 보증금 200,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서·등기부에서 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 194,916,666원, 최신 1층 거래 185,000,000원과 실질취득을 직접 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,411만원 낙찰”이 아니라 “약 2억원 취득”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 203,000,000원에서 34,118,000원까지 내려온 5회 유찰 아파트입니다. 그러나 권리구조를 붙여 보면 완전히 다른 물건이 됩니다. 실제 임차인 심경원은 보증금 200,000,000원, 전입 2022.03.02, 확정일자 2022.02.03으로 말소기준 2025.07.28보다 앞선 대항력을 갖고 있습니다. 현재 회차에서 보증금 중 166,896,124원이 미배당되어 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 판단 기준은 34,118,000원의 최저가가 아니라 약 200,000,000원의 실질취득입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 194,916,666원과 최신 1층 거래 185,000,000원보다 높아 가격 메리트가 없고, 추가 유찰을 기다려도 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 크게 내려가지 않습니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 겉가격은 크게 할인됐지만, 대항력 임차보증금 때문에 경제적 할인은 사라진 인수형 경매입니다.
