* 인수 0원은 한국토지주택공사 임차보증금 50,000,000원이 전액 우선배당되고, 정덕안의 별도 미확인 보증금이나 추가 인수권리가 없다는 전제의 추정치입니다. 확정된 인수액은 아닙니다.

부산지방법원 2025타경629. 부산 수영구 수영동 461-6 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층으로, 감정평가상 1·2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김재완이며, 해운대중앙새마을금고가 청구액 52,508,960원으로 임의경매를 신청했습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2018년 3월 9일 설정된 해운대중앙새마을금고 근저당권 149,500,000원입니다. 이어 설정된 같은 금융기관의 근저당권 91,000,000원과 72,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부상 근저당권이 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 인수 위험이 사라진다는 사실은 서로 다릅니다. 특히 이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 전입일자가 확인되는 임차관계와 명세서상 임차권 인수 경고가 함께 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 배당 확인

2013년 부산은행 근저당권 2건과 2014년 신한은행 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 2018년 해운대중앙새마을금고 근저당권이 실질적인 말소기준이며, 그 뒤에 설정된 2019년·2020년 근저당권과 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

2024년 시작되었던 별도의 임의경매는 취하되어 등기가 말소되었고, 국민건강보험공단의 압류 역시 해제로 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025타경629입니다.

② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증기관 중복신고

현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인은 정덕안 1명입니다. 한국토지주택공사는 정덕안의 임대차보증금에 관한 대위·승계 주체이므로 실제 임차인 수를 2명으로 세거나 보증금 50,000,000원을 별도로 중복 합산해서는 안 됩니다.

한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2026년 4월 7일 을구 9번으로 등기되었습니다. 임대차계약일은 2014년 3월 14일, 전입 및 확정일자는 2014년 3월 17일, 점유개시일은 2014년 3월 24일로 기재되어 있습니다. 임차보증금은 50,000,000원이며 건물 2층 전부에 관한 주택임차권입니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인율보다 실제 시세가 중요하다

감정가 695,389,360원인 건물과 토지가 두 차례 유찰되면서 현재 최저가는 340,741,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준이라는 점은 분명하지만, 이것만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

이 물건은 일반 아파트 한 세대가 아닌 2층 주택 건물과 토지의 일괄매각입니다. 수영동 해당 부동산의 최근 거래가격, 개별 건물 상태, 토지가치와 제시외 건물의 실질가치를 확인해야 현재 가격이 적정한지 판단할 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시세 대비 할인율이나 가격 메리트는 확정할 수 없습니다.

* 회차별 인수 0원은 제시된 배당 가정에 따른 값입니다. 임차보증금 전액 배당과 별도 인수권리 부재가 확인되어야 성립합니다. 근저당권자의 일반적인 채권 미배당액과 매수인이 인수할 임차보증금은 서로 다른 개념입니다.

④ 예상배당표 (매각가 340,741,000원 가정)

현재 최저가에서는 추정 집행비용 5,570,374원을 공제한 뒤, 한국토지주택공사의 임차보증금 50,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 이후 해운대중앙새마을금고 근저당권 3건에 순차 배당되고, 마지막 근저당권에서는 일부 미배당이 발생합니다.

집행비용을 제외한 채권액 합계는 362,500,000원으로, 임차보증금 50,000,000원과 근저당권 채권최고액 합계 312,500,000원을 포함합니다. 예상 채권배당액은 335,170,626원, 채권 미배당액은 27,329,374원이며 소유자 잔여금은 없습니다.

근저당권 금액은 실제 확정 채무액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 위 예상배당은 집행비용 추정치와 표시된 우선순위를 적용한 계산이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동 수영사적공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 3호선 망미역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 편리한 편입니다.
• 건물. 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창 구조입니다. 급·배수시설과 도시가스·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 대지 137.5㎡, 평지의 정방형 토지입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 2,130,000원입니다.
• 토지이용 제한. 역사문화환경보존지역에 포함되어 있습니다. 증축·개축·철거 및 향후 토지 활용을 검토할 때 관련 제한과 인허가 조건을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 현장에서 구조·상태·이용관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 망미역 접근성과 주거 입지는 장점이지만, 일반적인 아파트와 달리 건물 상태·토지 활용도·임대차 구조에 따라 매수층과 매각가격이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 낙찰가 비율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정덕안의 임대차관계 확인. 실제 임차인 정덕안의 계약서·보증금·점유범위·확정일자 및 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다. 전입일자가 말소기준보다 앞선다는 사실만으로 모든 미확인 권리관계를 확정할 수는 없습니다.
• 한국토지주택공사 대위·승계 확인. 을구 9번 임차권등기와 정덕안의 임대차가 동일한 보증금 50,000,000원에 관한 권리인지, 대위 범위와 배당 수령 주체를 서류로 대조해야 합니다.
• 임차보증금 전액 배당 여부. 예상배당에서는 보증금 50,000,000원이 전액 배당됩니다. 하지만 실제 배당에서 선순위 세금 등으로 배당액이 달라질 수 있으므로, 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 점검해야 합니다.
• 제시외 건물 및 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 제시외 건물의 현황, 점유자, 물리적 상태와 이용 가능성을 현장 확인해야 합니다.
• 역사문화환경보존지역. 향후 리모델링·증축·신축 등을 고려한다면 해당 지역의 건축행위 제한과 인허가 조건을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 실거래 및 적정가격 검증. 현재 최저가 340,741,000원은 감정가의 49% 수준이지만, 실제 최근 거래가격과 비교하지 않고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 건물 상태와 토지의 활용 가능성까지 반영해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 점유·명도 및 체납비용. 1층과 2층의 실제 점유자, 인도 가능 여부, 공과금 및 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다. 권리 소멸과 실제 인도는 별개의 문제입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행 내역을 직접 확인해야 합니다. 임차권 인수 경고와 실제 배당순위는 특히 중요합니다.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 인수 위험과 실제 가치

이 사건의 겉모습은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 695,389,360원에서 2회 유찰되어 최저가가 340,741,000원까지 내려왔기 때문입니다. 근저당권도 말소기준에 따라 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 대항력 있는 임차권과 보증금 승계 문제를 간과해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 정덕안 1명이며, 한국토지주택공사는 보증금 50,000,000원에 관한 대위·승계 주체입니다. 예상배당에서는 이 보증금이 전액 지급되어 인수액이 0원이지만, 명세서는 미배당 시 매수인 인수 가능성을 분명히 경고합니다. 정덕안의 개별 보증금 및 점유관계도 추가 확인이 필요합니다.

또한 이 물건은 2층 주택과 토지의 일괄매각으로, 제시외 건물이 포함되고 역사문화환경보존지역에 위치합니다. 최근 실거래 시세와 개별 부동산의 상태를 검증하지 않은 상태에서는 감정가의 49%라는 사실만으로 가격상 우위가 있다고 평가할 수 없습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 임차보증금 전액 배당, 정덕안의 추가 인수권리 부재, 실제 점유·명도관계, 토지·건물의 적정 시세가 확인된 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다. 가격 할인율보다 먼저 검증해야 할 것은 실제 취득비용과 권리관계의 확실성입니다.