부산지방법원 2025타경629. 부산 수영구 수영동 461-6 소재 토지와 1·2층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중이고, 토지면적은 137.5㎡입니다. 현재 최저매각가는 486,773,000원으로 감정가 695,389,360원 대비 70% 회차입니다. 말소기준권리는 2018년 3월 9일 해운대중앙새마을금고 근저당권 149,500,000원입니다.

권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 정덕안은 2014년 3월 17일 전입해 말소기준보다 앞서지만, 정덕안 명의로 확인되는 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 정덕안 본인에 대해서는 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 한편 한국토지주택공사는 2026년 4월 7일 건물 2층 전부에 임차권등기를 마쳤고, 보증금 50,000,000원·전입일 2014년 3월 17일·확정일자 2014년 3월 17일을 근거로 정덕안의 보증금 권리를 대위·승계한 상태입니다. 따라서 LH를 별도의 두 번째 임차인으로 보증금에 합산하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

말소기준은 2018년 3월 9일 해운대중앙새마을금고 근저당권 149,500,000원입니다. 이후 같은 채권자의 2019년 근저당권 91,000,000원, 2020년 근저당권 72,000,000원과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차관계의 기준일은 2014년 3월 17일로 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, LH는 보증금 승계자

실제 임차인은 정덕안 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계자로, 정덕안 보증금 권리와 별개의 보증금 50,000,000원을 추가로 가진 두 번째 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금 총액을 정덕안분과 LH분으로 이중 합산하면 안 됩니다. 다만 정덕안 본인의 보증금·확정일자·점유범위는 별도로 확정되지 않았으므로, 현장 점유와 원본 명세서 확인은 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%를 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다

현재 최저매각가 486,773,000원은 감정가 695,389,360원의 70% 회차입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 이 물건은 토지 137.5㎡와 1·2층 주택, 제시외 건물을 함께 매각하는 구조라 아파트처럼 단순한 동일 평형 비교 방식도 적용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 486,773,000원 가정)

현재 최저가 486,773,000원 가정에서는 LH의 보증금 50,000,000원이 전액 배당되고, 세 건의 해운대중앙새마을금고 근저당권도 배당가정상 전액 충족돼 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 유찰이 더 진행돼도 ‘가격’과 ‘배당’은 따로 본다

유찰이 더 진행되면 근저당권의 미배당은 커지지만, 제시된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 이 시나리오 범위에서는 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 부담을 같은 것으로 보아서는 안 됩니다. 다만 임차권등기의 실제 배당액이 50,000,000원에 미달하는 상황이 생기면 그 잔액은 별도로 인수 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 수영사적공원 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 3호선 망미역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 1·2층 모두 주택으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적 137.5㎡, 평지·정방형이며 공시지가는 2,130,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 경계·제시외 건물의 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정덕안 점유 확인. 전입일은 2014.03.17로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유범위가 명확하지 않습니다. 실제 점유와 임대차 원본을 확인하세요.
• LH 대위·승계 확인. LH 50,000,000원은 정덕안 보증금의 대위·승계분이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 배당표 재확인. 현재 가정상 LH가 50,000,000원을 전액 배당받아 인수 0원이지만, 실제 배당에서 부족분이 생기면 잔액 인수가 발생할 수 있습니다.
• ‘70% 할인’ 착시 경계. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교 없이 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물이 함께 매각되므로 현황측량, 경계, 제시외 건물 상태를 확인하세요.
• 역사문화환경보존지역 확인. 향후 증·개축이나 활용 계획이 있다면 해당 규제의 적용 범위를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “현재 인수 0원”은 장점, “70% 유찰”은 시세 판단이 아니다

이 사건은 겉으로 보면 감정가 695,389,360원에서 최저가 486,773,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 가격 측면에서는 최근 실거래 비교치가 없으므로 70%라는 숫자만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 권리 측면에서는 현재 회차 배당가정상 LH의 승계보증금 50,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원이라 구조가 나쁘지 않습니다. 다만 정덕안은 실제 임차인으로서 말소기준보다 앞서 전입했고 본인의 보증금·확정일자 정보가 명확하지 않으므로, 대항력 가능·미상 상태를 현장과 원본 서류로 해소하는 것이 입찰 전 핵심 과제입니다. 결론적으로 현재 배당구조는 양호하지만, 임차관계 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.