부산지방법원 2025타경676. 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 363, 도로명주소 월전해안길 1에 소재한 건물과 토지입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 사용하고 있으며, 조적조 슬래브지붕 지상 2층 건물입니다. 토지는 132.0㎡로, 공부상 지목은 대이고 이용상황은 주상용입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 포함됩니다.

소유자는 박경환입니다. 2024년 3월 15일 웅상농업협동조합의 채권최고액 504,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 후순위 근저당·가압류·압류·가처분 등이 잇따라 등기됐습니다. 경매는 웅상농업협동조합이 신청했으며 청구액은 433,410,613원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 신청채권자의 청구액조차 전부 충족하지 못합니다. 낙찰 후 권리의 소멸 여부와 별개로, 임차·점유관계와 토지의 공법상 제한을 확인하는 작업이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 관계인이 있다

권리의 출발점은 2024.03.15 접수된 웅상농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 장재우 근저당권, 채권자들의 가압류, 국가의 압류, 임의경매개시결정 및 후순위 근저당에 관한 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이보다 앞서 설정됐던 윤덕영 및 유병열 명의 가등기는 이미 등기부상 말소됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

두 임차인의 전입일은 모두 2024.03.15 말소기준권리 이후입니다. 따라서 확인된 주택 전입관계를 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 유지연의 보증금은 30,000,000원이고, 장재우의 보증금은 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 여부는 미상입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시장가격과는 별개의 문제

감정가는 842,357,400원, 현재 최저매각가는 412,755,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준까지 낮아졌습니다. 그러나 이 할인율은 감정평가액과의 비교일 뿐, 동일 용도의 최근 실거래가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 이 물건은 주택과 근린생활시설이 함께 있는 건물에 토지가 결합돼 있어, 단순한 아파트 실거래 평균을 대입하는 방식은 적절하지 않습니다.

후속 유찰 회차는 시나리오이며 실제 매각 진행 및 입찰가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 표의 채권 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인 인수액과 다릅니다.

2회 유찰이라는 사실도 함께 봐야 합니다. 낮아진 최저가에 주목할 수 있지만, 유찰의 원인이 단순한 가격 부담인지, 복합용도 건물의 환금성이나 권리·점유관계 때문인지는 확정할 수 없습니다. 이 물건의 가치는 감정가와의 차이보다 토지·건물의 실제 이용가능성과 예상 처분가격에 달려 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 412,755,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각가로 가정한 추정배당입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권최고액은 실제 확정 채권액과 다를 수 있으므로 최종 배당액 및 배당순위는 달라질 수 있습니다.

총 채권액은 896,809,122원, 예상 채권자 배당액은 406,227,450원, 미배당액은 490,581,672원입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 웅상농업협동조합에 배당되는 구조여서 후순위 근저당권자와 가압류 채권자들은 계산상 배당을 받지 못합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

④ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 소재 죽성초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지 및 소규모 점포 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물 이용. 지상 2층 건물로 1층은 근린생활시설, 2층은 주택입니다. 외벽은 적타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 등의 마감이고, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지 현황. 지목 대, 면적 132.0㎡, 이용상황 주상용입니다. 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가 자료상 단가는 3,572,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에도 해당합니다.
• 도로 저촉. 소로1류(폭 10m~12m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 감정평가에서도 토지의 도시계획시설 도로 저촉과 공법상 제한을 고려했습니다. 실제 이용·증축·재건축 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 포함됩니다. 건물·토지 등기와 제시외 건물의 현황 및 사용 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택과 근린생활시설이 결합된 복합용도 건물입니다. 처분 시 주거 수요뿐 아니라 점포 활용 수요도 고려해야 하므로, 건물 상태와 임대·영업 가능성에 따라 거래가격 및 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 검증. 412,755,000원은 감정가의 49%이지 실거래 시세의 49%가 아닙니다. 유사한 주상용 토지·건물의 거래가격과 실제 활용가치를 확인한 후 응찰가를 결정해야 합니다.
• 장재우 관계 확인. 임차인 장재우와 을구 2번 근저당권자 장재우의 동일인 여부, 보증금, 임대차계약서, 1층 점유관계, 근저당 및 가처분과의 관계를 확인해야 합니다.
• 유지연 임차관계 확인. 보증금 30,000,000원, 전입일 2025.02.18, 배당요구일 2025.10.16이 확인됩니다. 실제 점유부분과 확정일자 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 소유자·점유자 명도. 임차인 2명이 조사돼 있으므로 건물 전체의 실제 점유자를 확인하고, 낙찰 후 인도 절차와 협의 가능성을 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)의 매각 포함 범위 및 현장 현황을 대조해야 합니다. 특히 토지의 공동담보관계와 등기사항을 확인해야 합니다.
• 도로·건축규제. 소로1류·소로3류 저촉 구간 및 제1종지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한을 관계기관에 확인해야 합니다.
• 체납·배당. 양산세무서장 및 금정세무서장 명의 압류가 등기돼 있습니다. 조세 관련 배당 우선순위와 실제 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰자금. 낙찰대금 외 취득 관련 비용, 건물 보수비, 명도·점유 정리 비용을 별도로 고려해야 합니다. 입찰보증금은 해당 매각기일 공고를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 건물·토지 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 직접 확인한 후 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “감정가 반값 ≠ 시장가 반값”

이 물건은 분명 가격표에서 눈길을 끕니다. 감정가 842,357,400원의 근린생활시설·주택 및 토지가 두 차례 유찰돼 412,755,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 단순히 감정가와 최저가의 차이만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.

권리구조에서는 웅상농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 임차인 2명이 존재하고, 특히 장재우의 보증금 미상 및 후순위 근저당권자와의 이름 일치는 반드시 확인해야 할 부분입니다.

여기에 1층 근린생활시설·2층 주택이라는 복합용도, 토지의 도시계획시설 도로 저촉과 각종 공법상 제한이 더해집니다. 두 차례 유찰됐다고 하더라도 시장에서의 적정 매매가격과 실제 활용가치가 검증되지 않았다면 저렴하다는 결론을 내리기 어렵습니다.

결론은 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계·현장상태·가격 검증이 선행돼야 하는 보수적 검토 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 중요한 것은 실제로 얼마의 가치가 있고, 어떤 제약 없이 사용할 수 있느냐입니다. 현 단계에서는 무리한 응찰보다 임차관계와 토지 이용제한을 검증하고, 실제 시장가치에 근거해 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.