부산지방법원 2025타경676. 부산 기장군 기장읍 죽성리 363, 도로명주소 월전해안길 1의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조 슬래브지붕 지상 2층이고, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 132.0㎡의 대지로 주상용이며, 현재 최저가는 감정가 842,357,400원의 약 70%인 589,650,000원입니다.
권리의 출발점은 2024.03.15. 설정된 웅상농업협동조합의 채권최고액 504,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 장재우 근저당, 다수 가압류와 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 두 점유자의 전입신고 역시 말소기준보다 뒤라 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경676 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 363 · 부산광역시 기장군 기장읍 월전해안길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 토지 | 대 132.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박경환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 842,357,400원 / 589,650,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 433,410,613원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.03.15. 웅상농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 504,000,000원이고 건물과 죽성리 363 토지가 공동담보로 표시돼 있습니다. 이후 설정된 장재우 근저당 110,000,000원, 경남신용보증재단·삼성카드·신용보증기금· 부산신용보증재단·롯데카드·KB국민카드·신한카드·하나카드·국민은행의 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유지연 | 미상 | 2025.02.18 | 30,000,000원 | 2025.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재우 | 1층 | 2024.10.30 | 미상 | 2025.10.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
유지연은 2025.02.18. 전입했고 보증금은 30,000,000원입니다. 장재우는 1층 점유자로 2024.10.30. 전입했으며 보증금은 미상입니다. 두 전입일 모두 2024.03.15. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족분이 생기더라도 임차보증금 잔액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 589,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,296,500원 |
| 1. 근저당 · 웅상농업협동조합 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 2. 근저당 · 장재우 | 110,000,000원 | 77,353,500원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 38,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 16,097,366원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 114,750,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 | 18,456,990원 | 0원 |
| 8. 가압류 · KB국민카드 | 20,863,591원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 | 19,906,261원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나카드 | 7,241,924원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 국민은행 | 7,242,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 896,809,122원 중 581,353,500원이 배당되고 315,455,622원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·토지 제한 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 죽성초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 농경지, 소규모 점포 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물 이용. 조적조 슬래브지붕 지상 2층으로, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 대 132.0㎡, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 3,572,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고 소로1류 및 소로3류에 저촉됩니다.
- 추가 제한. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 토지가 도시계획시설 ‘도로’에 저촉돼 공법상 제한 정도를 감안해 감정평가됐습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 유지연과 장재우의 실제 사용 공간, 인도 가능 시점, 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 장재우 관계. 1층 점유자 장재우와 후순위 근저당권자 장재우의 동일인 여부 및 임대차 실체를 원본 서류로 대조하세요.
- 보증금 미상. 장재우의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 임대차관계와 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 도로 저촉. 토지 일부의 도시계획시설 도로 저촉이 이용·증개축·환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)의 현황과 실제 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원, 하지만 현장 확인은 가볍지 않다”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.03.15. 웅상농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 유지연과 장재우의 전입일도 모두 그 뒤라 매수인에게 승계되는 임차보증금은 계산상 0원입니다. 그러나 1층 근린생활시설과 2층 주택, 토지 및 제시외 건물을 한꺼번에 취득하는 물건이고, 장재우의 관계인 가능성, 도시계획시설 도로 저촉까지 함께 봐야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 589,650,000원의 가격 경쟁력을 단정할 근거는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 승부처는 점유·실물·공법과 가격 검증입니다.
