부산지방법원 2025타경685. 해운대구 우동 더블유비씨더팰리스 102동 18층 1802호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)이지만 현재는 주거용오피스텔 상태로 탐문된 물건입니다. 현재 소유자는 송명주이며 2021.07.02 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 2,000,000,000원입니다. 경매의 말소기준은 2023.07.20 설정된 울산행복신용협동조합의 채권최고액 1,488,000,000원 근저당권입니다.
권리의 핵심은 비교적 명확합니다. 현황조사에서 확인된 실제 임차인은 (주) 에이치엘스토리 최진명 1명으로, 전입일이 2024.10.25이므로 말소기준일 2023.07.20보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경685 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1523 더블유비씨더팰리스 102동 18층1802호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 센텀1로 28 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 현재 주거용오피스텔 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 평지붕 51층 건물 내 18층 1802호 |
| 소유자 | 송명주 · 2021.07.02 소유권이전 · 거래가액 2,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,323,000,000원 / 1,626,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산행복신용협동조합 / 505,494,754원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.07.20 을구 16번 근저당권입니다. 이후 2025.02.14 국세 압류, 2025.07.23 울산행복신용협동조합 가압류 240,000,000원, 2025.08.07 임의경매개시결정, 2025.08.20 부산광역시 압류, 2026.01.29 해운대구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 당해세라면 배당에서 먼저 차감되어 후순위 채권자의 미배당액이 더 커질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주) 에이치엘스토리 최진명 | 2024.10.25 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2024.10.25은 말소기준일 2023.07.20보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 50,000,000원, 월세는 3,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
감정가는 2,323,000,000원, 현재 최저매각가는 1,626,100,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,138,270,000원(49%), 3회 유찰 시 796,789,000원(34%)입니다.
하지만 동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않는 상태에서는, 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 오피스텔은 실제 이용상태·층·향·면적·관리비·임대수요에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 실제 비교거래를 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,626,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,661,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 울산행복신용협동조합 | 1,488,000,000원 | 1,488,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 울산행복신용협동조합 | 240,000,000원 | 119,439,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,728,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,607,439,000원이고 미배당은 120,561,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인 최우선변제가 발생하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동, 지하철2호선 센텀시티역 남서측 인근입니다. 주변은 고층 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설·공원·백화점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선 센텀시티역이 있어 대중교통 사정은 비교적 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현재는 주거용오피스텔 상태로 탐문조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 평지붕 51층 건물 내 18층으로, 엘리베이터·공동소화전·화재경보 및 탐지설비·급배수 및 위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측은 광대로에 접하고, 북서측은 왕복4차선, 북동측은 5~6차선 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 일반산업단지와 지원시설구역에 포함됩니다. 공시지가는 12,350,000원/㎡입니다.
- 가격·환금성. 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가 1,626,100,000원의 시세 대비 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 매각기일 전 교부청구 및 배당 관련 원본을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. (주) 에이치엘스토리 최진명의 전입일은 2024.10.25로 대항력은 없지만, 실제 점유 현황과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 원본 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,626,100,000원은 감정가의 70%입니다. 할인율만 보지 말고 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 이용상태 확인. 업무시설(오피스텔)이지만 현재 주거용 상태로 탐문됐으므로 실제 사용 형태와 관련 비용을 확인하세요.
- 등기 변동 대조. 2025.12.17 근저당권 이전·질권설정과 2026.01.12 추가 질권설정이 있으므로 최신 등기부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 인수 0원입니다. 실제 임차인 1명은 2024.10.25 전입으로 말소기준 2023.07.20보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 가격 측면에서는 감정가 2,323,000,000원이 1회 유찰되어 최저가 1,626,100,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려왔지만 이것만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 동일 평형 실거래와 최신 거래가격을 확인한 뒤 현재 실질취득 1,626,100,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증해야 합니다. 또한 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로, 권리는 대체로 정리되지만 세금과 가격은 입찰 전 최종 확인이 필요한 사건입니다.
