대전지방법원 2025타경51597. 서산시 대산읍 대산리 1285-7 소재 토지와 4층 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 계단실 등, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 2가구로 이용되고 있습니다. 토지는 252.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 감정가는 499,273,200원이지만 4회 유찰 후 현재 최저매각가는 119,875,000원으로 내려왔습니다.
표면가격만 보면 감정가의 약 24%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차인 홍승기의 보증금 확인입니다. 전입신고일은 2020.12.29로 말소기준권리인 박세원 근저당 2024.10.22보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51597 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 대산읍 대산리 1285-7 · 충청남도 서산시 대산읍 가로림로 98-7 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 |
| 건물 이용상태 | 1층 계단실 등 · 2층 다가구주택 4가구 · 3층 다가구주택 4가구 · 4층 다가구주택 2가구 |
| 토지 | 252.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 214,300원/㎡ |
| 소유자 | 노수흥 |
| 감정가 / 최저가 | 499,273,200원 / 119,875,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 박세원 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 건물 ㉠ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 단순하지만 임차인이 변수
현재 말소기준권리는 2024.10.22 설정된 박세원 근저당권 20,000,000원입니다. 2007년 서일상호저축은행 근저당 240,000,000원과 국민은행 근저당 169,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 박세원 근저당 이후 2025.08.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수금액은 확인 전까지 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승기 | 2020.12.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 임차인의 보증금이 얼마인지 확인되지 않았기 때문에 매수인이 실제로 부담할 금액 역시 산정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인으로 확인되는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저가 119,875,000원만으로 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰은 확인되지만 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 119,875,000원으로 감정가 499,273,200원의 약 24.0%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 83,912,500원, 6회 유찰 시 58,738,749원입니다. 다만 동일 물건과 직접 비교할 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,478,250원 |
| 1. 근저당 · 박세원 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 97,396,750원 |
위 배당표는 집행비용과 박세원 근저당을 기준으로 한 계산이며, 임차인 보증금·최우선변제 및 당해세가 반영되지 않은 조건부 수치입니다. 따라서 소유자 잔여 97,396,750원과 매수인 인수 0원이라는 계산만으로 실제 인수위험을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대산3리마을회관 북서측 인근이며, 주변은 다가구주택·전·답 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로 외벽은 드라이비트마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 252.0㎡, 평지·세로장방·소로한면, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 214,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 감정평가서상 제시외 건물 ㉠도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍승기 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
- 대항력 재확인. 전입일 2020.12.29가 말소기준 2024.10.22보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 최종 원본 확인이 필요합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 박세원 근저당 미배당은 0원이지만 임차인 보증금과 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠이 매각에 포함되는 일괄매각 사건입니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 24.0%까지 내려왔으므로 현장 상태·임대관계·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 임차관계와 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “보증금이 얼마인가”가 먼저다
이 사건은 감정가 499,273,200원에서 4회 유찰돼 최저가가 119,875,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 홍승기의 전입일이 2020.12.29로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득가 역시 산정할 수 없습니다.
등기상 말소구조는 단순합니다. 그러나 임차보증금이 확인되지 않은 채 4회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 권리의 승부처는 홍승기 보증금 확인, 가격의 승부처는 그 확인 이후의 실질취득가 계산입니다.
