부산지방법원 2025타경695. 해운대구 반송동 기린맨션 3층 303호, 전용 50.54㎡의 공동주택입니다. 현 소유자 조순남은 2019.07.29 거래가 66,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 33,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드 17,470,664원, 하나카드 13,506,526원의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 다만 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이더라도, 실제 점유관계와 임대차 존재 여부는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경695 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반송동 642-1 3층303호 · 부산광역시 해운대구 반송로867번길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공부상 공동주택 · 전용 50.54㎡ · 지하1층 지상4층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 조순남 · 2019.07.29 소유권이전 · 거래가액 66,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 27,552,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.07.29 을구 7번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 33,000,000원이고 채무자는 조순남입니다. 이후 설정된 신한카드·하나카드 가압류와 2025.08.01 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행, 하나은행, 한국스탠다드차타드은행 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 70% 유찰가가 최근 거래보다 높다
기린맨션 전용 50.54㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.09 4층이 83,000,000원, 2024.03 1층이 44,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 63,500,000원이지만 이 수치는 과거 83,000,000원 거래의 영향을 크게 받습니다. 가격 판단에서는 최신 거래 44,000,000원과 최근 12개월 평균 44,000,000원을 우선해 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 50.54㎡ | 1 | 44,000,000원 |
| 2022.09 | 50.54㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.54㎡ | 2건 | 63,500,000원 |
| 최근 기준 | 50.54㎡ | 1건 | 44,000,000원 |
현재 최저매각가 46,900,000원은 감정가 67,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 최근 거래 44,000,000원과 최근 12개월 평균 44,000,000원보다 높습니다. 데이터상 최저가÷최근시세는 106.6%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -47.0%이므로, 전체 평균 63,500,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 평가하면 하락 흐름을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,470,664원 | 12,655,800원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,506,526원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 63,977,190원 중 45,655,800원이 배당되고 18,321,390원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 46,900,000원 | 45,655,800원 | 18,321,390원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 32,829,999원 | 31,839,059원 | 32,138,131원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,980,999원 | 22,167,341원 | 41,809,849원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각대금이 낮아지면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이 사건의 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰의 의미는 권리 위험 감소가 아니라 가격 자체가 최근 거래 수준 아래로 내려오는지에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반송동 반송여자중학교 남동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 4호선 윗반송역이 있으며, 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 보록크조 스라브 지하1층·지상4층 건물의 3층 303호. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 484.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 763,600원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 16세대, 1982.07.31 준공 단지이고 확인된 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 최근 거래가의 의미를 보수적으로 해석해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라도 최근 거래 44,000,000원보다 높은 46,900,000원입니다.
- 최근 하락 추세 확인. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -47.0%입니다. 전체 평균 63,500,000원만 기준으로 삼지 마세요.
- 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 권리 원본 대조. 2019.07.29 하나은행 근저당이 말소기준인지, 이후 권리가 전부 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 거래 표본 한계. 동일 면적 확인 거래가 2건뿐이므로 호수 상태·층·수선비와 실제 현장 시세를 별도로 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
맺으며 — “70%까지 유찰됐다”보다 중요한 것은 최근 거래가다
이 물건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 67,000,000원에서 1회 유찰돼 46,900,000원까지 내려왔지만, 최신 거래와 최근 12개월 기준 가격은 44,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 가격의 106.6%이고, 최근 추세도 -47.0%입니다.
또한 16세대 단지에 확인된 실거래가 2건뿐이라 시장가격의 신뢰구간도 넓습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 정리되지만 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건”에 가깝습니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 실제 거래와 점유관계 확인이 우선입니다.
