부산지방법원 2025타경695. 해운대구 반송동의 기린맨션 3층 303호입니다. 전용면적은 50.54㎡, 전체 16세대이며 1982년 7월 31일 준공된 지하 1층·지상 4층 규모의 공동주택입니다. 소유자 조순남은 2019년 7월 29일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 66,000,000원입니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 33,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 신한카드와 하나카드의 가압류가 순서대로 등기됐고, 하나은행의 신청으로 2025년 8월 1일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 다만 이 가격이 적정한지는 감정가가 아니라 실제로 거래된 가격과 거래 추세를 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당부터 후순위 가압류까지 소멸

핵심은 2019년 7월 29일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸합니다. 이후 등기된 신한카드 가압류 17,470,664원, 하나카드 가압류 13,506,526원과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 한국주택은행·하나은행·한국스탠다드차타드은행 명의의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 현재 말소기준보다 앞서 존속하는 근저당권은 확인되지 않습니다. 따라서 등기된 담보권과 후순위 가압류를 낙찰자가 별도로 변제해야 하는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 49% 낙찰가의 진짜 의미

기린맨션 전용 50.54㎡의 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 최근 거래로 표시된 가격은 2024년 3월의 44,000,000원이며, 앞선 2022년 9월 거래는 83,000,000원입니다. 두 거래 간 가격 차이가 상당하므로 전체 거래 평균만으로 가격을 판단하면 왜곡될 수 있습니다.

현재 최저매각가 32,830,000원은 비교 기준인 44,000,000원의 74.6%입니다. 가격 차이는 11,170,000원으로, 해당 과거 거래가 대비로는 할인된 수준입니다. 그러나 2024년 3월 거래는 2026년 10월 매각기일과 상당한 시차가 있습니다. 이를 현재의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.

특히 전체 평균 63,500,000원은 2022년의 높은 거래가 83,000,000원이 함께 반영된 값입니다. 현재 가격이 전체 평균의 51.7%라는 수치만 보고 시세의 절반에 살 수 있다고 해석하는 것은 부적절합니다. 가격 판단에서는 더 나중에 체결된 44,000,000원 거래를 우선해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,830,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 990,940원을 우선 공제한 뒤, 하나은행 근저당권에 31,839,060원이 배당되는 구조입니다. 후순위 카드사 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다.

근저당 채권최고액과 카드사 가압류 청구금액을 합한 산정 채권액은 63,977,190원이며, 채권자 예상배당은 31,839,060원, 전체 미배당액은 32,138,130원입니다. 그러나 이 미배당액은 소멸하는 채권들의 배당 부족액이므로 매수인의 인수채무 32,138,130원을 뜻하지 않습니다.

하나은행의 경매 신청 청구액은 27,552,670원이나, 위 배당표는 근저당 채권최고액 33,000,000원을 기준으로 계산한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 배당채권액과 배당순위, 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 최종 배당은 달라집니다.

유찰 회차별 배당·미배당 시나리오

추가 유찰에 따라 최저매각가가 낮아질 경우, 근저당권자에게 돌아갈 배당액은 감소하고 전체 채권의 미배당 규모는 커집니다. 하지만 현재 확인된 소멸권리 기준으로는 회차가 바뀌어도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

현재 회차에서는 하나은행 예상배당액 31,839,060원이 신청 청구액 27,552,670원을 웃돕니다. 반면 추가 유찰을 가정한 회차에서는 예상배당이 해당 청구액에 미치지 못합니다. 실제 변제 여부는 확정채권액과 배당절차에 따라 달라지므로, 이는 배당 시나리오의 비교값으로만 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 반송동 소재 반송여자중학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 4호선 윗반송역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 및 블록조 슬래브 구조의 지하 1층·지상 4층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄샷시 및 목재 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다. 실제 설비 작동 상태와 내부 수선 필요 여부는 별도 점검이 필요합니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 763,600원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1982년 준공·16세대의 오래된 소규모 공동주택입니다. 실거래 표본이 2건으로 적고 거래가격도 83,000,000원에서 44,000,000원으로 하락한 이력이 있어, 향후 재매각가격과 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2019.07.29 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 신한카드·하나카드 가압류가 후순위라는 등기 순서를 입찰 직전 등기사항증명서로 확인하세요.
• 임차인·점유자 조사. 현재 확인된 임차인 신고는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·점유조사·매각물건명세서를 대조하고, 실제 임차인이 있다면 전입일·점유·확정일자·보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 하락 추세 점검. 전체 평균 63,500,000원보다 2024.03의 44,000,000원 거래를 우선 참고하세요. 다만 해당 거래 역시 오래된 사례로, 현재 거래 가능한 가격을 새로 검증해야 합니다.
• 입찰가 상한 설정. 현재 최저가 32,830,000원은 과거 비교 거래의 74.6%입니다. 경쟁 입찰로 낙찰가가 올라가면 그만큼 가격상 안전마진은 감소합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 가정 최저가는 22,981,000원, 4회 유찰 가정 최저가는 16,086,699원입니다. 추가 유찰은 확정된 일정이 아니며, 회차별 가격 변화와 매수인 인수위험을 각각 구분하여 판단해야 합니다.
• 건물 노후도·수선비. 1982년 준공 건물의 창호·난방·급배수 상태, 누수 및 공용부 보수 필요 여부를 확인하세요. 공사비를 고려하지 않은 단순 낙찰가 비교는 위험합니다.
• 체납 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성과 실제 점유자의 인도 협의·명도 비용을 확인하세요. 소유자가 직접 점유한다고 전제하지 않아야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 하나은행 청구액 27,552,670원과 근저당 채권최고액 33,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 예상배당은 채권최고액 기준 산정값이므로 확정채권액·당해세·집행비용을 확인하세요.
• 매각조건 확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 등기사항증명서를 확인하고 매각조건 변경 여부도 점검하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 팔릴 가격

부산 기린맨션 303호는 등기권리만 놓고 보면 비교적 단순한 경매물건입니다. 하나은행 근저당권과 후순위 카드사 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수는 0원입니다. 이 가정을 충족한다면 최저가 기준 실질취득금액은 32,830,000원으로 계산됩니다.

다만 가격을 판단하는 기준은 감정가 67,000,000원이 아닙니다. 전체 평균 63,500,000원에는 과거의 높은 거래가격이 반영돼 있습니다. 비교의 중심은 2024년 3월 거래가 44,000,000원이며, 당시 가격 대비 최저가 비율은 74.6%입니다. 이는 할인 여지를 보여주지만, 해당 거래 이후의 가격을 확정해 주지는 않습니다.

특히 확인된 거래가격의 -47.0% 하락 추세, 1982년 준공, 16세대, 2회 유찰, 그리고 임대관계 미상이라는 변수가 함께 존재합니다. 단순히 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 높은 투자 매력도를 부여하기는 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 52점. 등기권리상 소멸 구조와 낮아진 최저가는 긍정적이나, 실제 점유관계 확인 전까지 권리위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없고, 하락 거래 이력과 낮은 환금성이 실질적인 감점 요인입니다. 권리 구조는 양호, 가격은 조건부, 환금성은 주의. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득 후 수선·보유·재매각까지 감당할 수 있는지입니다.