부산지방법원 2025타경706. 정관읍 매학리 탑스퀘어 2층 212호로, 감정평가상 용도는 판매시설(상점)입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2017.08.22. 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 2017.10.26. 이순희 명의로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 주식회사부산은행의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.08.13. 주식회사부산은행의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다.
현재 최저매각가는 246,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 배당 시나리오에서는 집행비용 4,249,600원을 제외한 242,150,400원이 부산은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 177,849,600원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-5 탑스퀘어 2층 212호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관중앙로 45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 212호를 벽체 구분하여 3개호실로 사용 중 · 청년창업허브지원센터 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층 지상13층 중 제2층 제212호 · 사용승인일 2017.07.26 |
| 소유자 | 이순희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 358,755,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 등기상 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 특히 감정평가 기준시점 현재 212호 한 개 호실을 벽체로 구분하여 3개호실로 이용 중인 점이 확인되므로, 등기상 임차인 정보가 없다는 사실만으로 실제 점유·사용관계까지 단순하다고 볼 수는 없습니다.
② 가격 구조 — 실질취득은 현재 최저가 246,400,000원
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가가 감정가 352,000,000원의 70%인 246,400,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 최저가와 같은 246,400,000원으로 볼 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 177,849,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 172,480,000원 | 169,265,280원 | 250,734,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 120,735,999원 | 118,245,695원 | 301,754,305원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 배당재원이 줄어 근저당 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 가격 판단의 기준은 ‘최저가 + 별도 인수액’이 아니라 각 회차의 매각가 자체입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,249,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 420,000,000원 | 242,150,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 420,000,000원 중 242,150,400원이 배당되고 177,849,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 홈플러스(부산정관점) 남동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 판매시설(상점) 용도이며, 기준시점 현재 212호를 벽체 구분하여 3개호실로 사용 중입니다. 감정평가서에는 청년창업허브지원센터로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하5층·지상13층 건물의 제2층 제212호이며 사용승인일은 2017.07.26입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 천정매립형 시스템 냉·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 정관중앙로 및 정관로, 북서측으로 소로한면, 북동측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,824,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 확인 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가의 시장 대비 수준은 정량 비교가 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·사용관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 212호가 3개호실로 구분 사용 중이므로, 각 공간의 실제 점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 근린시설 중 판매시설(상점)입니다. 주거용 부동산으로 전제해 판단하지 않아야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.10.26. 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당은 177,849,600원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 단정 금지. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 172,480,000원, 3회 유찰 시 120,735,999원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·감정평가서·매각 관련 서류와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기 인수는 0원, 현장 확인은 별개”
이 사건의 등기 권리구조는 명확합니다. 2017.10.26. 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 246,400,000원 기준으로 채권최고액 420,000,000원을 전액 배당하지 못해 177,849,600원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 판매시설(상점)이고, 감정평가상 212호를 벽체로 나눠 3개호실로 사용 중이며 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 등기 인수 위험은 낮지만, 실제 점유·사용관계는 현장에서 반드시 확인해야 하는 사건입니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정할 수는 없습니다.
