광주지방법원 2025타경5275. 전라남도 강진군 병영면 성남리 123-3에 위치한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 겉으로는 감정가의 약 3분의 1 수준까지 가격이 내려온 물건이지만, 실제 내용을 들여다보면 일반적인 주거용 다세대주택과는 성격이 다릅니다. 감정평가상 점포 2칸과 부속주택으로 이용 중이며, 공부상 별도 건물로 등재된 부분을 구분 없이 사용하는 상태입니다.

권리관계의 기준점은 2014년 4월 16일 한들농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 26,000,000원이고, 이후 설정된 국세 압류와 주식회사케이비국민카드의 가압류, 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 근저당권 이후의 등기상 권리가 정리된다는 사실과 점포 임차인의 보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 결론은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인은 미상

2012년 설정되었던 한들농업협동조합 근저당권은 2014년 4월 10일 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 별도로 설정된 2014년 4월 16일 을구 3번 근저당권이며, 채권최고액은 26,000,000원입니다. 대상 토지는 공동담보로 기재되어 있습니다.

말소기준 이후인 2022년 5월 18일 국세 압류, 2025년 2월 5일 주식회사케이비국민카드 가압류 18,601,239원, 2025년 6월 16일 임의경매개시결정이 이어집니다. 해당 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 국세의 실제 배당우선순위와 임차인의 법적 지위는 별도로 검증해야 합니다.

임차인 현황 — 가장 중요한 미확정 위험

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 전신숙 1명입니다. 점유 부분은 건물 남측 점포 1칸이며, 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았습니다.

만약 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 지위를 갖추었고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 미배당액이 인수 문제로 이어질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금 상당액이 최종적으로 매수인 부담으로 남는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

이 물건의 최저가는 67,618,000원이지만, 정확한 실질취득비용은 낙찰가 + 실제 인수금액으로 보아야 합니다. 보증금 규모가 확인되지 않았으므로 현재 실질취득액을 확정할 수 없으며, 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 5회 유찰, 감정가의 32.77%

감정가는 206,354,200원이고, 현재 최저매각가는 67,618,000원입니다. 이미 5회 유찰되어 감정가의 약 33% 수준으로 하락했습니다. 매각가격만 비교하면 상당한 낙폭이지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 같지 않습니다.

위 미배당액은 제시된 채권·집행비용 및 배당 가정을 적용한 예상치입니다. 조세채권·임차보증금의 실제 배당 및 인수 여부는 별도이며, 미배당 채권이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

추가 유찰 시 가격이 더 하락할 수 있다는 사실도 곧바로 투자 매력이 커진다는 뜻은 아닙니다. 실질취득비용이 인수 보증금 때문에 줄어들지 않는 구조인지를 먼저 확인해야 하고, 이후 유사용도·유사입지 거래와 실제 임대수익 또는 처분가능성을 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,618,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 국세 압류 관련 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액 기준 계산이며, 최종 배당표가 아닙니다.

현재 회차 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 44,601,239원, 집행비용은 1,617,124원, 소유자에게 돌아가는 것으로 추정한 잔여금은 21,399,637원입니다. 그러나 국세 압류가 등기되어 있고 임차인의 보증금과 배당요구 상태가 미확정이므로, 실제 집행절차에서 이 배분이 그대로 유지된다고 보장할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 강진군 병영면 성남리 소재 병영중학교 북동측 인근입니다. 지방도변 상가지대에 위치하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 진입이 가능하며 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 타일 및 시멘트몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수설비와 기름보일러 난방설비가 있습니다.
• 실제 이용. 신흥식육점·한독화장품 점포 2칸 및 부속주택으로 사용 중입니다. 공부상 2동 건물을 구분 없이 일괄 이용하고 있어 실제 공간 구성과 점유관계 확인이 중요합니다.
• 토지. 면적 302.0㎡, 지목 대, 상업용 이용 상태입니다. 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 해당합니다. 공시지가는 236,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 도시지역에 속하고 중로2류 도로와 접합니다.
• 재해·문화유산 규제. 침수위험지구(강진병영)에 포함되며 병영성 현상변경허가 대상구역에 해당합니다. 개발·증축·용도변경 가능성과 재해위험은 개별 검토가 필요합니다.
• 교육환경·기타 규제. 병영중학교 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 점포와 부속주택의 일괄매각 물건으로 매수자 수요가 일반 주거용 부동산과 다를 수 있습니다. 5회 유찰 사실과 지역·용도 특성을 고려할 때 재매각 가능성과 처분기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 전신숙의 점유 개시일, 전입신고 또는 사업자등록 등 대항요건, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상 상태입니다.
• 보증금·실질취득액 계산. 임차보증금과 실제 배당 가능액을 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금이 있는지 검증해야 합니다. 최저매각가 67,618,000원만을 총취득비용으로 간주해서는 안 됩니다.
• 점포별 점유관계. 남측 점포 임차인 외에 실제 영업 주체와 주택 부분의 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 점포·부속주택의 인도 및 명도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목의 매각 포함 범위, 공부상 건물과 실제 사용 형태의 차이, 건물별 경계 및 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 국세 압류·배당 검증. 국의 압류가 설정되어 있으므로 조세채권의 법정기일·우선순위·배당액을 확인해야 합니다. 현재 예상 잔여금 21,399,637원은 확정액이 아닙니다.
• 시세 검증. 인근의 점포·부속주택·토지 복합물건과 비교하여 적정 가격을 산정해야 합니다. 감정가 대비 32.77%라는 수치만으로 가격 메리트를 판정하지 않아야 합니다.
• 규제·재해 확인. 침수위험지구의 세부 지정사항, 병영성 현상변경허가 대상구역의 적용 범위, 용도지역별 건축·영업 제한을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 54,094,400원, 7회 유찰 시 43,275,520원의 시나리오가 제시되어 있지만 실제 매각 일정·최저가 변경 여부와 임차인 인수 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각기일 공고를 다시 확인하고 입찰보증금 및 특별매각조건을 검토해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 확정 가능한 취득비용”

이 물건은 감정가 206,354,200원에서 최저매각가 67,618,000원까지 떨어진 5회 유찰 물건입니다. 가격만 보면 강한 할인 신호처럼 보이지만, 실제 점포와 부속주택을 일괄매각하는 물건이고 임차인 전신숙의 보증금과 대항력 여부가 미상입니다.

말소기준 근저당권과 후순위 등기상 권리의 처리 방향은 비교적 분명합니다. 그러나 등기상 권리가 정리되는 것과 실제 임차보증금 인수가 발생하지 않는 것은 다릅니다. 배당표에 매수인 인수 0원으로 표시되어 있어도 미확인 임차보증금이 있는 이상 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

여기에 침수위험지구·문화유산 관련 규제, 상업·주거 혼합 이용 및 5회 유찰에 따른 환금성 우려까지 겹칩니다. 실거래 시세를 검증하지 못한 상태에서는 감정가 대비 낙폭에 가격 가점을 부여하기도 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 종합 D등급입니다. 먼저 임차인의 대항요건·보증금·배당 여부를 확인하여 실질취득비용을 확정하고, 그다음 주변 실거래와 규제·환금성을 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받는지가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는지를 확인하는 데 있습니다.