광주지방법원 2025타경5275. 전남 강진군 병영면 성남리 123-3의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층이며, 점포 2칸과 부속 주택으로 이용 중입니다. 공부상 2동의 건물로 등재돼 있으나 실제로는 두 건물을 구분 없이 일괄하여 점포 및 부속주택으로 사용하고 있고, 제시외 건물과 수목도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2014.04.16. 설정된 한들농업협동조합의 근저당권 26,000,000원입니다. 그 뒤 2022년 국의 압류, 2025년 주식회사케이비국민카드의 가압류 18,601,239원, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 후순위입니다. 등기만 놓고 보면 구조는 단순하지만, 실제 점유관계는 그렇지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5275 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 병영면 성남리 123-3 · 전라남도 강진군 병영면 병영성로 115 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 점포 2칸 및 부속 주택 |
| 토지 | 대 302.0㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 양순자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 206,354,200원 / 84,522,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
2012.11.20. 한들농업협동조합 근저당 26,000,000원이 있었으나 2014.04.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2014.04.16. 한들농업협동조합 근저당 26,000,000원입니다. 이후 국의 압류, 주식회사케이비국민카드의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 전신숙 1명, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전신숙 | 건물 남측 점포 1칸 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 전신숙이 점유자로 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 말소기준일인 2014.04.16.보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 확인 대상 점유자는 1명입니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 206,354,200원, 현재 최저매각가는 84,522,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 뒤 감정가 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 67,617,600원, 6회 유찰 시 54,094,080원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,921,396원 |
| 1. 근저당 · 한들농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 18,601,239원 | 18,601,239원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,999,365원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 표시된 채권은 전액 배당되고 37,999,365원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 권리가 확인될 경우 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병영중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 지방도변 상가지대로 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 대상토지까지 차량출입이 가능하고 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 현황 이용. 점포 2칸으로 신흥식육점·한독화장품이 사용되고 있으며 부속 주택이 함께 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 302.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이며, 중로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 병영성 현상변경허가 대상구역, 침수위험지구가 포함됩니다.
- 공시지가. 236,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전신숙 임대차 원본 확인. 전입신고일·사업자등록 여부·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 말소기준일 2014.04.16.과 비교해야 합니다.
- 대항력 미상 상태로 인수액 0원 확정 금지. 현재 배당표의 인수 0원은 표시된 채권 기준 계산일 뿐, 미상 점유자에 대한 법적 결론이 아닙니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 수목까지 매각에 포함됩니다.
- 실제 이용형태 확인. 공부상 2동이지만 실제로는 구분 없이 점포 및 부속주택으로 사용 중이므로 현장 경계와 내부 이용상태를 확인해야 합니다.
- 침수위험지구 확인. 토지가 침수위험지구에 포함되므로 현장과 관계기관 자료를 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 41%라는 할인율만으로 적정가격을 판단하지 말고 주변 매매·임대·상가 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 점유관계를 닫아야 한다”
이 사건은 감정가 206,354,200원에서 최저가 84,522,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 이미 4회 유찰됐고, 최근 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장가 대비 얼마나 낮은지 확인할 수 없습니다. 무엇보다 남측 점포 1칸 점유자 전신숙의 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 말소기준권리 후순위 등기는 정리되더라도 이 점유자의 대항력 여부는 별개의 문제입니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 임차관계가 닫히지 않은 상태. 이 물건은 할인율보다 점유·임대차 확인이 먼저입니다.
