58,996,000원
대전지방법원 2025타경51682. 당진시 송악읍 가학리의 현대아트빌105동 5층 502호, 전용 67.87㎡ 다세대주택입니다. 감정가 172,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 58,996,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 3분의 1 수준이지만, 이 물건은 낙찰가와 별도로 인수할 임차보증금 잔액을 함께 계산해야 합니다.
김상재는 2020.06.24. 임대차계약을 체결하고 2020.06.25. 확정일자를 받았으며, 2020.07.20. 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준은 2025.08.29. 강제경매개시결정이므로 김상재의 전입은 말소기준보다 약 5년 앞섭니다. 2025.03.18. 등기된 주택임차권도 말소기준보다 선순위여서, 보증금 전액을 배당받지 못하면 미변제 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 가학리 627-42 5층 502호 도로명: 충청남도 당진시 송악읍 흥척동길 22-16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 등 · 전용 67.87㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 | 현대아트빌105동 · 8세대 · 2020.04.16. 사용승인 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 화강석 외벽 · 벽지도배 내벽 · 샷시 창호 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 정희정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 58,996,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상재 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2020년 당진수산업협동조합 근저당은 같은 해 2020.07.20. 해지돼 이미 말소됐고, 2021년과 2023년에 진행됐던 강제경매 및 유진기업 가압류도 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 남은 등기 가운데 말소기준은 2025.08.29. 김상재의 강제경매개시결정입니다.
문제는 김상재의 임차권입니다. 임차권등기는 2025.03.18. 접수됐고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2020.07.20.입니다. 모두 현재 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 을구 순위 3번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
② 임차인·점유 분석
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 내역은 없으며, 임차 관련 확인 대상은 2명입니다. 다만 두 번째 신고인 ‘차권자’는 전입일·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 판단 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상재 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2020.07.20. 배당요구 2025.03.18. | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 | 잔액 인수 92,465,928원 |
| 차권자 | 주거 점유부분 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 보증기관 승계 아님 추가 확인 필요 |
③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 약 1.5억
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받는 금액은 줄고, 매수인이 인수하는 미배당 잔액은 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수잔액은 보증금 150,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로 수렴합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김상재 배당 | 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 34% | 58,996,000원 | 57,534,072원 | 92,465,928원 | 151,461,928원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 41,297,200원 | 40,153,850원 | 109,846,150원 | 151,143,350원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 28,908,040원 | 27,987,695원 | 122,012,305원 | 150,920,345원 |
회차가 내려갈수록 표면 낙찰가는 낮아지지만 인수잔액이 커져 실질취득은 150,920,345원~151,461,928원 수준으로 거의 달라지지 않습니다.
④ 확인 거래 비교 — 과거 가격보다 낮지만 시차가 크다
전용 67.87㎡로 면적이 일치하는 확인 거래는 2022년 2건입니다. 2022.04. 2층이 205,000,000원, 2022.09. 3층이 180,000,000원에 거래돼 평균은 192,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 67.87㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 67.87㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 평균 | 67.87㎡ | 2건 | 192,500,000원 |
현재 회차 실질취득 151,461,928원은 2022.09. 거래 180,000,000원의 84.1%, 두 건 평균 192,500,000원의 78.7%입니다. 과거 거래가격과 비교하면 낮지만, 확인 가능한 거래가 2022년 2건뿐이고 2026년 매각기일과의 시차가 큽니다. 따라서 이를 근거로 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,461,928원 | - |
| 1. 신청채권자·임차권자 김상재 | 150,000,000원 | 57,534,072원 | 92,465,928원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 김상재가 실제로 배당받는 금액이 달라지면 매수인의 인수잔액도 같은 방향으로 변동합니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 다세대주택 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 기지시우체국 북동측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 주거용 건부지이며 단지 외곽으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공시지가는 444,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 건물이 소재한 가학리 627-42 토지의 공부상 지목은 ‘전’이므로 경매 진행과 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 부재·비협조로 내부를 직접 확인하지 못해 탐문조사, 평가자료, 건축물현황도 등을 참고했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한 설정. 최저가 58,996,000원이 아니라 인수잔액을 합친 151,461,928원을 현재 회차의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 김상재 배당액 재계산. 실제 배당표에서 김상재가 받는 금액을 확인하고, 150,000,000원에서 그 금액을 뺀 잔액을 인수액으로 계산하세요.
- 추가 신고인 확인. ‘차권자’의 정확한 성명, 점유부분, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 전입세대확인서로 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 검증. 신청채권자와 임차권자가 같은 김상재이므로 임대차계약서, 보증금 이체내역, 집행권원과 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
- 현재 시세 재조사. 확인 거래가 2022년 2건뿐이므로 2026년 인근 다세대 실거래·매물·임대료를 별도로 조사해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 미확인 물건이므로 누수, 결로, 마감 상태, 난방·승강기 상태와 수리비를 보수적으로 반영하세요.
- 토지 지목 확인. 공부상 지목 ‘전’과 실제 주거용 건부지 이용의 관계, 인허가 및 대지권 표시를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 물건의 최저가는 감정가 172,000,000원의 34.3%인 58,996,000원입니다. 하지만 대항력 있는 김상재의 보증금 150,000,000원 가운데 현재 배당으로 변제되지 않는 92,465,928원을 매수인이 인수하므로, 실제 부담은 151,461,928원입니다.
4회·5회 유찰 시에도 표면 낙찰가는 41,297,200원, 28,908,040원으로 낮아지지만 인수잔액이 각각 109,846,150원, 122,012,305원으로 늘어 실질취득은 약 1.51억원에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권의 실제 채권액·배당액, 추가 신고인의 권리, 현재 다세대 시세와 내부 상태입니다. 과거 거래보다 계산상 낮다는 장점은 있지만, 권리와 환금성의 불확실성이 커 종합 판단은 C등급입니다.
