부산지방법원 2025타경5392. 해운대구 좌동 엘리움 1층 101호를 대상으로 하는 경매입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설이고, 물건 용도는 대지로 표시되어 있습니다. 따라서 주거용 아파트가 아니라 상업용 건물의 개별 호실과 그에 딸린 토지 권리의 매각 범위를 확인해야 하는 사안입니다. 현재 소유자는 홍정옥이며, 2022년 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 2,100,000,000원입니다.
겉으로 보이는 할인폭은 큽니다. 하지만 이 경매의 판단 순서는 매각 범위 확인 → 근저당 존속 및 말소기준 확인 → 임차관계 검증 → 배당 재검산 → 시세 비교입니다. 특히 임차 신고인과 소유자의 성명이 같고, 2020년 근저당과 2026년 근저당권 이전등기가 함께 나타납니다. 단순히 경매개시결정일을 기준으로 선후관계를 판단하면 임차보증금 인수 여부를 잘못 결론 낼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5392 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1473-2 엘리움 1층 101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로 794 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 표기 · 집합건물 1층 101호 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트 슬라브지붕 15층 건물 |
| 소유자 | 홍정옥 · 2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 2,100,000,000원 |
| 감정가 | 2,192,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,074,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권액 | 1,664,600,000원 |
| 경매신청 채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 확인 기준 | 2026.08.28 발급 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 검증
등기상 핵심은 2020.07.08 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,724,000,000원이며, 2022.08.12에는 같은 채권자의 444,000,000원 근저당권도 설정되었습니다. 이들 근저당에는 2026.01.20 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전등기가 존재합니다.
2025.06.19 부산신용보증재단의 가압류 12,589,683원은 경매개시결정 이후의 권리로서 매각 시 소멸 대상으로 제시되어 있습니다. 또한 2025년 파산선고 등기가 있었으나, 이후 파산폐지 결정과 해당 파산선고등기 말소가 기재되어 있습니다. 다만 이러한 사실만으로 선순위 근저당의 존속 및 배당 우선순위까지 확정되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 100,000,000원의 실체
| 임차 신고인 / 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정옥 엘리움 1층 101호 |
2021.03.19 | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 판정 충돌·확인 필요 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사상 임차 신고 1건입니다. 실제 임차권의 성립과 대항력은 확정되지 않았으며, 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
임차인 신고에는 대항력이 있는 것으로 표시되어 있지만, 2020년 근저당권이 유효하다면 전입신고가 그보다 늦습니다. 따라서 매수인에 대한 대항력 판단은 근저당의 실제 말소·존속 관계를 확인한 뒤 다시 해야 합니다. 우선변제권은 배당 산정상 인정되지 않았지만 확정일자도 확인되지 않아, 임차인의 배당권 및 인수액 역시 확정된 상태로 볼 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 2,192,000,000원이고, 현재 최저매각가는 1,074,080,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49% 수준까지 낮아졌다는 점은 분명하지만, 실제 거래시장에서 이 상업용 호실의 가치가 얼마인지와는 별개의 문제입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 인수 가정액 | 실질취득액(조건부) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 1,074,080,000원 | 100,000,000원 | 1,174,080,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 751,856,000원 | 100,000,000원 | 851,856,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 526,299,199원 | 100,000,000원 | 626,299,199원 |
각 실질취득액은 해당 회차의 최저매각가에 보증금 100,000,000원 전액 인수를 가정해 더한 값입니다. 향후 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각조건과 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,074,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 제시된 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,140,800원 |
| 임차 신고인 홍정옥 보증금(인수 가정) | 100,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,589,683원 | 12,589,683원 |
| 신청채권자 · 대형선망수산업협동조합(시나리오상) | 1,664,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(제시 산식) | — | 1,048,349,517원 |
임차보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당된 금액이 아니라 매수인 인수 가능액으로 별도 표시했습니다. 실제 배당에서는 당해세, 선순위 권리, 배당요구, 법정 우선순위 등에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구 좌동 장산역(부산도시철도 2호선) 남서측 인근에 있으며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 장산역이 있어 전반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조의 15층 건물로, 급배수·위생·냉난방·승강기·주차·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 부지는 평탄한 사다리형이고 북측 및 동측으로 광대로에 접합니다.
- 토지 가치 참고. 공시지가 8,338,000원/㎡이며, 부지 전체 토지면적은 2,109.9㎡입니다. 이는 해당 호실의 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 도시계획. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 120m, 최고높이 160m가 기재되어 있습니다.
- 환금성. 역세권 상업시설이라는 입지상 이점은 있으나, 근린생활시설의 환금성은 실제 임대수익과 공실 위험, 개별 호실의 구조, 거래시장 상황에 영향을 받습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2020.07.08 및 2022.08.12 근저당의 실제 존속 여부와 2026.01.20 근저당권 이전등기를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 임차인 진정성 확인. 임차 신고인 홍정옥과 소유자 홍정옥의 동일인 여부, 실제 계약 및 보증금 수수, 임차권 성립을 확인하세요.
- 대항력·인수액 확인. 2021.03.19 전입신고와 유효한 말소기준권리의 선후관계를 대조하고, 상업용 시설의 실제 사용관계와 대항요건도 확인하세요.
- 배당표 재작성. 신청채권액 1,664,600,000원 및 선순위 근저당채권이 누락된 이유를 확인하고 실제 배당 순위와 부족액을 다시 계산하세요.
- 매각대상 범위 확인. 101호 건물 전유부분과 대지권의 포함 여부, 등기사항과 매각목록의 일치 여부를 검증하세요.
- 상가 수익성 점검. 현 점유·임대 상태, 월차임 6,000,000원의 실제 지급 여부, 공실 가능성 및 관리비 부담을 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 및 주변 유사 상업용 호실의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 비교한 후 입찰가 상한을 결정하세요.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 인수할 권리의 실체”
엘리움 101호는 감정가 2,192,000,000원에서 최저매각가 1,074,080,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 임차 신고인과 소유자의 성명 일치, 2020년 선순위 근저당과 이후 권리이전의 불일치, 신청채권자 배당이 누락된 계산이라는 문제가 동시에 존재합니다.
보증금 100,000,000원 전액을 인수하는 경우 실질취득액은 1,174,080,000원입니다. 하지만 이 인수 가정 자체가 검증 대상이며, 실제 시세와 비교할 수 있는 거래 근거도 확인되지 않았습니다. 현 단계에서 권리 안전 또는 가격 메리트를 확정하는 것은 적절하지 않습니다. 근저당권·임차권·배당구조를 정리한 뒤 실질취득액을 기준으로 다시 평가해야 합니다. 할인폭은 크지만, 권리 확인이 우선입니다.
