부산지방법원 2025타경5392. 해운대구 좌동 엘리움 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 홍정옥이고 2022.08.12 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 2,100,000,000원입니다. 이번 매각은 감정가 2,192,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 1,534,400,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건은 최저매각가만 놓고 볼 수 없습니다. 현황조사상 홍정옥이 2021.03.19 전입했고 보증금 100,000,000원, 월 차임 6,000,000원으로 조사돼 있습니다. 전입일이 말소기준으로 제시된 2025.05.26보다 빨라 대항력이 있는 것으로 판정됐고, 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 예상배당에서는 이 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5392 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1473-2 엘리움 1층 101호 · 해운대로 794 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중임 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 슬라브지붕 · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 홍정옥 · 2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 2,100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,192,000,000원 / 1,534,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,664,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.26 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.06.19 부산신용보증재단의 가압류 12,589,683원은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 임차인 홍정옥의 전입은 2021.03.19로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태이며, 예상배당에서도 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
또한 2026.01.20에는 기존 근저당권과 관련해 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기가 2건 표시돼 있습니다. 신청채권자 청구액은 1,664,600,000원인데, 회차별 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원이고 충족되지 않은 것으로 표시돼 있으므로, 입찰 전 등기부와 배당관계 원문을 서로 대조해야 할 사건입니다.
② 임차인 — 대항력은 있고, 관계는 반드시 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정옥 | 엘리움 1층 101호 | 2021.03.19 | 100,000,000원 / 6,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 100,000,000원 인수 |
③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
현재 회차 최저매각가는 1,534,400,000원이지만, 매수인이 인수하는 임차보증금 100,000,000원을 더하면 실질취득가는 1,634,400,000원입니다. 감정가 2,192,000,000원과 비교하면 실질취득가는 약 74.6%입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,534,400,000원 | 100,000,000원 | 1,634,400,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,074,080,000원 | 100,000,000원 | 1,174,080,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 751,856,000원 | 100,000,000원 | 851,856,000원 |
실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정상 근린생활시설로 이용 중인 1층 호실이므로, 실제 매매가·임대수익·공실 가능성 확인 없이 “감정가보다 낮다 = 싸다”로 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,534,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,744,000원 |
| 인수 · 임차인 홍정옥 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,589,683원 | 12,589,683원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,504,066,317원 |
현재 계산에서는 임차보증금 100,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 집행비용 17,744,000원과 부산신용보증재단 12,589,683원이 배당되고, 소유자 교부액은 1,504,066,317원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 장산역 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 장산역이 있어 전반적인 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 본건은 현재 근린생활시설로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형이고 상업용 건부지로 이용 중이며, 북측과 동측으로 광대로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 중심상업용지입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 2,109.9㎡, 공시지가 8,338,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 천정매립형 에어컨 냉난방설비, 승강기·주차·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 1,534,400,000원에 임차보증금 인수 100,000,000원을 더한 1,634,400,000원을 기준으로 판단합니다.
- 임대차 실재 여부 확인. 임차인 홍정옥이 현재 소유자·채무자와 동일인으로 표시돼 있어 보증금 지급 경위와 실제 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 재확인. 2021.03.19 전입으로 대항력은 인정된 상태지만 확정일자·우선변제권·배당요구 여부를 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 채권 이전 확인. 2026.01.20 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전이 2건 표시돼 있으므로 현재 채권자와 배당자격을 확인합니다.
- 신청채권자 배당 검토. 청구액 1,664,600,000원에 대해 회차별 계산상 배당액이 0원으로 표시돼 있어 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
- 상가 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 해당 호실의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,534,400,000원이 매입가가 아니다”
이 사건의 핵심은 숫자 하나입니다. 현재 최저매각가는 1,534,400,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 실질취득가는 1,634,400,000원입니다. 감정가 2,192,000,000원보다 낮지만 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확정할 근거는 없습니다.
여기에 임차인 홍정옥이 현재 소유자·채무자와 동일인으로 표시되는 특이점, 신청채권자 청구액 1,664,600,000원이 회차별 계산에서는 배당 0원·미충족으로 나타나는 점, 2026.01.20 근저당권 이전 등기까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 단순히 “1회 유찰된 해운대 상가”로 접근하기보다, 임차보증금 인수와 채권·배당관계 확인이 먼저인 사건입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 최저가 할인율만으로 가격을 평가하기 어렵습니다.
