부산지방법원 2025타경5586. 해운대구 좌동 해운대대림아크로텔 12층 1225호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 유상림은 2016.06.21. 매매로 69,000,000원에 취득했고 2016.06.30. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권 12,000,000원은 2024.01.31. 말소됐습니다.
현재 권리분석의 출발점은 2022.10.05. 김해시 압류입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 설정된 이덕형의 근저당권 50,000,000원, 국 압류, 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류 36,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 근저당권은 이후 2025.12.08. 박해선에게 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5586 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1473-1 해운대대림아크로텔 12층1225호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로 790 |
| 용도 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 27층 건 내 12층 1225호 |
| 소유자 | 유상림 (2016.06.21. 매매 · 거래가액 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 64,493,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.05. 김해시 압류
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 실제 이용상황을 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금이나 확정일자를 알 수 없는 특정 임차인이 확인된 사건은 아니지만, 실제 점유자가 누구인지는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 회차 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 63,000,000원, 현재 최저매각가는 44,100,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 구간입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 최저가에 낙찰받는다는 가정에서는 실질취득액도 44,100,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 43,093,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 56,085,661원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 65,179,963원 |
현재 회차에서도 채권 합계 86,000,000원 전액을 충족하지 못해 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 회수 부족액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 이덕형 | 50,000,000원 | 42,906,200원 |
| 3. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 1,193,800원을 제외한 42,906,200원이 을구 3번 근저당권에 배당되고 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 김해시 압류와 국세 압류의 체납액, 당해세·최우선변제 등은 이 추정표에 반영되지 않아 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해송초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 장산역이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며 실제 이용상황은 폐문부재로 확인하지 못했습니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 27층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·열병합 지역난방·기계식주차·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 공원부지를 경유해 약 35m 도로에 접하고, 남서측 및 남측으로 약 15m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.10.05. 김해시 압류를 기준으로 이후 근저당권·압류·가압류·경매개시결정이 소멸하는 구조를 원본 등기와 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재, 실제 이용상황과 임대관계 미상입니다. 현장 방문과 집행기록 확인으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 김해시 및 국 압류가 존재하고 배당 추정에는 체납세액이 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구 및 교부청구 내용을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 3번 근저당권은 이덕형 명의로 설정된 뒤 2025.12.08. 박해선에게 확정채권양도로 이전됐습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 44,100,000원으로 감정가 63,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 현황을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 점유 확인이 마지막 관문
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.05. 김해시 압류가 말소기준이고 그 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 44,100,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이미 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건에서 ‘인수 0원’만 보고 결론을 내리기는 이릅니다. 감정평가 당시 폐문부재였고 실제 이용상황과 임대관계가 미상이기 때문입니다. 따라서 등기 권리는 합격, 점유 현황은 확인 필요. 입찰 전 마지막 체크포인트는 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하는 것입니다.
