부산지방법원 2025타경5586. 부산 해운대구 좌동 해운대로 790 소재 해운대대림아크로텔 12층 1225호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이며, 감정평가에 따르면 철근콘크리트조 27층 건물에 속합니다. 현재 소유자는 유상림으로, 2016.06.21 매매를 원인으로 2016.06.30 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 69,000,000원입니다.
사건의 권리 흐름은 일반적인 은행 근저당 경매와 조금 다릅니다. 2022.10.05 김해시 압류가 말소기준으로 산정되어 있고, 2024.01.31 설정된 이덕형 명의 근저당권이 경매의 원인이 된 구조입니다. 해당 근저당권은 이후 2025.12.08 박해선에게 이전되었습니다. 따라서 최초 경매신청 채권자와 현재 등기상 근저당권자의 이름을 구분해야 합니다.
더 중요한 것은 가격의 기준입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 감정가는 최근 실제 거래가격과 같지 않습니다. 현재 가격이 시장가격보다 얼마나 낮은지는 아직 검증되지 않았습니다. 저가 오피스텔 경매에서 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하는 판단은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1473-1 해운대대림아크로텔 12층 1225호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로 790 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(오피스텔) · 27층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 유상림 (2016.06.30 소유권이전, 거래가 69,000,000원) |
| 감정가 | 63,000,000원 |
| 최저매각가 | 30,870,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 실질취득 기준액 | 30,870,000원 (현재 산정 인수액 0원, 취득 부대비용 제외) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 이덕형 / 64,493,150원 |
| 근저당권 이전 | 2025.12.08 박해선에게 이전 |
| 말소기준권리 | 2022.10.05 김해시 압류 (갑구 12번) |
| 점유 / 임대관계 | 폐문부재로 실제 이용상황 미확인 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 김해시 압류가 말소기준
권리분석의 출발점은 2022.10.05 김해시 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 산정되어 있으며, 이후 설정된 이덕형 근저당권, 국가 압류, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2016.06.30 대형선망수산업협동조합이 설정한 채권최고액 12,000,000원의 근저당권은 2024.01.31 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 검토해야 할 근저당권은 2024.01.31 설정된 채권최고액 50,000,000원의 근저당권입니다.
② 임차인·대항력 — 조사된 임차인은 없지만 점유는 미확인
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 따라서 특정 임차인의 보증금 인수나 대항력을 인정하여 계산할 근거도 없으며, 배당 모형상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
다만 감정평가 당시 폐문부재로 실제 이용상황을 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 소유자 점유가 확인되었다는 뜻도, 임차인이 실제로 존재하지 않는다는 확정적 의미도 아닙니다.
특히 공부상 오피스텔인 만큼 실제 주거용 사용 여부와 업무용 사용 여부를 확인할 필요가 있습니다. 점유 형태에 따라 적용 법률과 대항력 판단에 필요한 요건이 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 30,870,000원입니다. 감정가 63,000,000원의 49% 수준으로, 2회 유찰을 거쳤습니다. 이 금액만 놓고 보면 감정평가액 대비 큰 폭으로 낮아진 상태입니다.
그러나 실제 거래가 기준으로도 낮은 가격인지는 별도의 문제입니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래금액이 확인되지 않아, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 오피스텔의 실제 이용상태와 개별 호실의 거래 가능성을 확인하지 않고 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 63,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 30,870,000원 | 감정가의 49% |
| 산정 실질취득액 | 30,870,000원 | 인수 0원 가정 · 부대비용 제외 |
| 2016년 소유자 취득 거래가 | 69,000,000원 | 과거 거래로 현재 시세 아님 |
소유자의 과거 취득가격은 거래 이력일 뿐, 현재 시장가격이나 낙찰 후 처분 가능가격을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 955,660원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 이덕형 명의 설정 | 50,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 86,000,000원 | 29,914,340원 |
| 채권 미배당 | — | 56,085,660원 |
집행비용은 매각가의 약 3.1%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 배당을 계산하였으며, 현재 등기상 근저당권 이전 사실이 별도로 확인됩니다. 김해시 압류와 국세 관련 실제 체납액·조세 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 이 배당액을 변동시킬 수 있습니다. 확정 배당표가 아닙니다.
현재 가정가격으로 매각되면 집행비용 955,660원을 제외한 29,914,340원이 채권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준으로도 전액 회수가 되지 않으며, 신용보증기금의 가압류 청구액 36,000,000원은 예상배당이 없습니다.
채권자 청구액 합계 86,000,000원 중 56,085,660원이 미배당으로 남습니다. 하지만 채권자에게 배당되지 못한 돈이 자동으로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 산정 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 30,870,000원 | 56,085,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 21,609,000원 | 65,179,962원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 15,126,299원 | 71,545,974원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가격은 21,609,000원, 4회 유찰 시에는 15,126,299원으로 산정됩니다. 해당 시나리오에서 채권자 미배당은 각각 65,179,962원, 71,545,974원입니다.
유찰에 따라 최저가가 추가로 내려가더라도 이를 곧바로 투자 수익으로 연결할 수는 없습니다. 매수인이 실제로 사용할 수 있는지, 얼마에 임대하거나 처분할 수 있는지, 점유 인도에 추가 비용이 발생하는지를 함께 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 해송초등학교 북서측 인근. 주변에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 형성되어 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 장산역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 27층 건물 중 12층 1225호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비, 지역난방, 기계식주차 및 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 감정평가 당시 폐문부재로 실제 이용상황이 확인되지 않았으므로, 주거용 또는 업무용 사용 여부를 단정할 수 없습니다.
- 도로. 북서측 공원부지를 경유하여 약 35m 도로에 접하고, 남서측과 남측으로 각각 약 15m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 토지 공시지가는 8,306,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 장산역과 업무·상업시설 인접 입지는 확인되지만, 이 개별 오피스텔 호실의 최근 거래가격과 매수 수요는 별도 검증이 필요합니다. 임대 수익성과 재매각 가능성을 입지만으로 보장할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 해운대대림아크로텔 내 유사 용도·면적·층의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하세요. 전체 장기 평균보다 최근 거래와 가격 방향을 우선해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 폐문부재로 확인되지 않았던 현장 점유와 임대관계를 다시 조사하세요. 전입·사업자등록·확정일자·보증금 등 대항력 판단자료가 중요합니다.
- 김해시 압류 확인. 2022.10.05 압류가 말소기준으로 산정되어 있습니다. 체납액과 법정기일, 배당상 우선순위, 매각 후 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전 대조. 최초 경매신청 채권자 이덕형과 이후 근저당권을 이전받은 박해선의 권리관계를 등기사항전부증명서와 사건 기록에서 확인하세요.
- 배당 변동 검토. 예상배당액에는 실제 조세채권, 임차인 최우선변제 등으로 인한 조정 가능성이 있습니다. 배당표 확정 전에는 추정값으로만 사용하세요.
- 오피스텔 이용상태. 실제 주거·업무 사용 형태, 내부 상태, 기계식주차 이용 가능 여부, 지역난방 및 관리비 부담을 현장에서 확인하세요.
- 체납 관리비. 관리주체를 통해 체납 여부와 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 유찰가와 시세 구분. 현재 최저가 30,870,000원, 추가 유찰 시나리오 21,609,000원·15,126,299원은 경매 매각가격이지 확인된 시장가격이 아닙니다.
- 최신 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 경매사건 기록 및 최신 매각조건을 대조하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 가치”
해운대대림아크로텔 1225호는 숫자만 보면 눈길이 가는 경매물건입니다. 감정가 63,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 30,870,000원입니다. 등기권리와 배당 모형에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아닙니다. 최근 시세가 확인되지 않았고 실제 임대·점유관계 역시 미상이기 때문입니다. 채권자 미배당이 56,085,660원에 이르며, 근저당권 이전과 조세 압류 등 배당 검토사항도 남아 있습니다.
따라서 현재 단계의 판단은 “등기상 인수는 제한적으로 보이지만, 가격 적정성과 점유 위험 확인 전에는 입찰 판단 보류”입니다. 최근 실거래와 점유관계가 확인된 후에야 최저가 30,870,000원이 실제 투자 기회인지 평가할 수 있습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 검증되지 않은 수익까지 큰 것은 아닙니다.
