부산지방법원 2025타경5591. 부산 남구 용당동 용당한신문화타운 101동 1105호입니다. 철근콘크리트조 15층 건물의 11층에 위치하며, 전용면적은 198.92㎡입니다. 소유자 이정국은 2008년 5월 30일 거래가액 177,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국민은행 근저당권이 설정됐고, 2022년에는 재산분할청구권을 피보전권리로 하는 한주미의 소유권 일부 가처분이 등기됐습니다. 한주미는 2025년 7월 강제경매를 신청했으며, 청구금액은 400,000,000원입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이것만으로 매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다. 오래된 대형 평형 아파트이고, 시세 판단에 활용할 수 있는 거래가 제한적이며, 재산분할 관련 권리와 실제 점유관계도 살펴봐야 하기 때문입니다. 핵심은 할인율이 아니라 실제 취득비용과 현재 시장가치의 차이입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 지분 가처분은 확인 필요

말소기준은 2014년 7월 17일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 172,800,000원이고, 이후 같은 국민은행 명의로 설정된 채권최고액 38,400,000원과 24,000,000원의 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

기존 한국외환은행의 근저당권 두 건 (136,800,000원, 36,000,000원)은 2014년 7월 17일 이미 말소됐으므로 매수인 인수 대상이 아닙니다. 2026년 신한카드의 가압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 직접 점유 또는 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 거주자, 점유권원, 보증금과 전입관계 등은 현황조사서와 현장 확인을 통해 확정해야 합니다.

② 시세 비교 — 38.0%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

용당한신문화타운에서 확인되는 동일 면적 거래는 2022년 7월, 전용 198.92㎡, 13층, 575,000,000원입니다. 본건은 같은 전용면적의 11층입니다. 다만 거래 시점이 오래됐고 표본도 단 한 건이므로, 이를 현재의 적정가격이나 최근 거래 추세로 해석하기는 어렵습니다.

최저가 218,540,000원은 과거 실거래 575,000,000원의 38.0%에 해당합니다. 감정가 대비로도 49% 수준입니다. 하지만 두 비율 모두 현재 시장에서 즉시 실현할 수 있는 시세차익을 뜻하지 않습니다.

또한 이 단지는 330세대이며 1990년 10월 준공된 아파트입니다. 본건의 전용면적은 198.92㎡로 큰 편이어서 실수요층과 재매각 소요기간을 별도로 고려할 필요가 있습니다. 확인된 경매 통계상 이 단지 물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 유찰 횟수가 늘어났다는 사실만으로 가격의 적정성까지 보증되지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 218,540,000원 가정)

집행비용 3,859,560원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 배당을 가정했으며, 실제 피담보채권 잔액과 배당순위에 따라 배당액은 달라집니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 최저가에 매각될 경우 예상 채권자 배당액은 214,680,440원, 미배당액은 433,030,730원입니다. 특히 신청채권자 한주미의 청구금액 400,000,000원에 대해서는 이 배당 가정상 배당액이 0원으로 계산됩니다. 이는 해당 채권의 소멸 여부나 실제 배당을 확정한 결과가 아니라, 제시된 배당순위와 채권액에 따른 예상치입니다.

④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

현재 최저가와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 회차가 내려갈수록 매각대금과 예상 채권자 배당액은 줄어들지만, 현재의 권리 소멸 가정에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다.

최저가 낙찰을 가정한 매수인의 실질취득금액은 218,540,000원 + 인수 0원 = 218,540,000원입니다. 이는 취득세, 명도비용, 체납 관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다. 실제 낙찰가가 높아지면 실질취득금액도 그만큼 증가합니다.

추가 유찰 시 매각가격이 더 내려가는 것은 가격상 유리한 요소일 수 있습니다. 그러나 향후 회차가 실제 진행된다는 보장은 없으며, 현재 시세가 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차가 적정 매수가격인지 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 용당동 석포여자중학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지로 구성되어 있으며, 도로변에는 각종 상가가 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 11층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 공동주택 부지로 이용 중이며, 감정평가상 제2종일반주거지역입니다. 토지이용계획상 제2종전용주거지역 저촉과 준보전산지·자연녹지지역·학교 등 인접 관계도 확인됩니다. 공시지가는 1,246,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 330세대 단지이며 1990년 준공된 아파트입니다. 전용 198.92㎡의 대형 평형으로, 매수 수요와 매도 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다. 확인된 실거래 표본이 1건이므로 거래 유동성을 충분히 입증하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가처분 원본 확인. 2022.10.19 한주미의 소유권 일부(2분의 1) 가처분이 매각으로 말소되는지, 재산분할 관련 사건이 소유권 취득과 인도에 영향을 주는지 확인하세요.
• 매각물건명세서 확인. 소멸하지 않는 권리, 매각 제외 사항, 법원이 고지한 특별매각조건을 확인하세요.
• 점유·임차 조사. 임차인 신고가 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 점유 경위와 보증금 관계를 확인하세요.
• 실거래 재검증. 2022.07 거래금액 575,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고, 현 시점 비교 가능한 거래와 매도 호가, 실제 거래 가능한 가격을 확인하세요.
• 관리비·명도 비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 인도·명도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 확인하세요.
• 현장 상태. 대형 평형의 내부 수리 상태, 누수·설비·창호 등의 보수 필요성을 확인하고, 추가 지출을 입찰 상한에 반영하세요.
• 배당관계 검토. 예상 미배당액이 433,030,730원이고 신청채권자 배당이 0원으로 계산되는 구조입니다. 실제 채권 잔액, 집행권원, 배당요구 및 배당순위를 사건기록과 대조하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.26 매각 예정이며, 기일 변경·정지·취하 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰 기회인가, 오래된 시세의 착시인가”

부산 용당한신문화타운 1105호는 감정가 446,000,000원에서 두 차례 유찰되어 218,540,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 긍정적입니다.

그러나 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 비교 가능한 실거래는 2022년 7월의 575,000,000원 거래 1건이 전부이므로, 최저가가 그 거래의 38.0%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 여기에 대형 평형의 환금성, 실제 점유관계, 재산분할청구권을 근거로 한 지분 가처분까지 확인해야 합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 작지만, 입찰 판단은 보류입니다. 재산분할 관련 권리의 매각 후 처리와 점유관계를 검증하고, 현 시점의 적정 시세를 확인한 뒤에야 218,540,000원의 매수가격이 충분히 매력적인지 판단할 수 있습니다. 할인율 자체보다 확인 가능한 시장가격·명도 가능성·재매각 가능성이 이 사건의 핵심입니다.