부산지방법원 2025타경5591. 부산 남구 용당동 용당한신문화타운 101동 11층 1105호 아파트입니다. 소유자 이정국은 2008.05.30 거래가 177,500,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 등기상 핵심 말소기준권리는 2014.07.17 국민은행 근저당권 172,800,000원입니다. 그보다 앞선 한국외환은행 근저당 136,800,000원과 36,000,000원은 2014.07.17 해지로 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 국민은행의 추가 근저당 38,400,000원·24,000,000원, 한주미의 소유권 2분의 1 가처분, 한주미의 강제경매개시결정, 신한카드 가압류 12,511,170원이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 임차인도 확인되지 않아 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용당동 564-3 용당한신문화타운 101동 11층 1105호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 이정국 (2008.05.30 소유권이전 · 거래가액 177,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 312,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한주미 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 한신문화타운 · 330세대 · 1990.10.16 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 예상 인수액도 0원입니다. 2014.07.17 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 국민은행 추가 근저당 2건, 2022년 가처분, 2025년 강제경매개시결정, 2026년 신한카드 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 54.3%지만 ‘현재 시세 대비’로 단정 금지
동일면적 198.92㎡로 확인된 실거래는 2022.07 13층 575,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 312,200,000원은 이 거래가의 54.3%에 해당합니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 매각기일은 2026.09.14이고 비교거래는 2022.07이므로 현재 가격 수준을 직접 보여주는 최신 거래라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 198.92㎡ | 13 | 575,000,000원 |
| 표본 | 198.92㎡ | 1건 | 575,000,000원 |
감정가 446,000,000원 역시 이 2022년 거래가보다 낮고, 현재 실질취득 312,200,000원은 더 낮습니다. 다만 실거래 표본 자체가 1건뿐이고 그 거래시점도 2022년이므로, 이 자료만으로 “현재 시세보다 45.7% 싸다”거나 “확실한 가격 메리트가 있다”고 결론내리는 것은 무리입니다. 이 사건은 권리분석보다 현 시점의 실제 매매가격 재확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,170,800원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 (을구 3) | 172,800,000원 | 172,800,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 (을구 5) | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 (을구 6) | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 경매신청채권 · 한주미 | 400,000,000원 | 71,829,200원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 12,511,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 647,711,170원 중 채권자 예상배당은 307,029,200원이며, 미배당은 340,681,970원입니다. 집행비용 5,170,800원을 더하면 매각대금 312,200,000원이 전액 소진됩니다. 미배당 채권이 발생하더라도 본 분석상 매수인 승계액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 312,200,000원 | 307,029,200원 | 340,681,970원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 218,540,000원 | 214,680,440원 | 433,030,730원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 152,978,000원 | 150,036,308원 | 497,674,862원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 한주미에게 71,829,200원이 예상 배당되지만 청구액 400,000,000원을 전부 충족하지 못합니다. 2회·3회 유찰 시나리오에서는 한주미 예상배당이 0원이 됩니다. 그러나 이 미배당 증가가 곧 매수인 인수 증가를 뜻하지는 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용당동 석포여자중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 아파트단지, 도로변 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 공동주택 부지로 이용 중인 부정형 토지이며 제2종일반주거지역으로 평가됐습니다. 공시지가는 1,246,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 시장 표본. 한신문화타운은 330세대, 1990.10.16 준공이며 동일면적 실거래 확인 건수는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.07.17 국민은행 근저당권과 이후 권리들의 말소 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 분석상 임차인은 없지만, 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2022.07의 575,000,000원 1건만으로 2026년 시세를 확정하지 말고 현재 시장의 동일·유사 면적 거래가격을 추가 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 312,200,000원에서 추가 유찰 시 218,540,000원, 152,978,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유·명도. 임차인 부재와 별개로 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 낙찰 후 인도 절차 가능성을 사전에 검토하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시돼 있으므로 실제 매각 전 관련 비용을 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 확인이 필요”
이 물건의 강점은 분명합니다. 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후 근저당·가처분·경매개시결정·가압류가 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 312,200,000원이 곧 실질취득액이라는 점도 단순합니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 동일면적 실거래가 575,000,000원이라는 숫자만 보면 현재 실질취득액은 54.3% 수준이지만, 그 거래는 2022.07 단 1건입니다. 2026.09.14 매각을 판단하면서 이 한 건만으로 현재 시세를 대표시키기에는 시간 간격과 표본 부족이 큽니다. 따라서 결론은 권리상 안전성은 양호하지만, 가격 메리트는 최신 시장가격 확인 후 판단입니다.
