98,000,000원
부산지방법원 2025타경5612. 부산 남구 대연동 청명빌라 비동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 윤상숙이고, 말소기준권리는 2020.01.31. 주식회사우리은행 근저당권 108,900,000원입니다. 이 근저당은 2024.10.24. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.07.18. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준권리 뒤에는 연제구·남구의 압류와 에스비아이저축은행 가압류가 이어집니다. 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하는 구조이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 별도 주의사항에는 국세·지방세 압류 3건이 기재돼 있어, 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 채권의 배당액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5612 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1721-19 청명빌라 비동 4층401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로17번길 99 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 윤상숙 · 2002.12.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 91,797,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 우리은행 근저당
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유관계와 전입 여부를 확정할 자료가 확인되기 전까지는 임차관계를 단정하지 않는 편이 안전합니다. 현장에서 별도 점유자가 확인된다면 보증금·전입일·확정일자 확인 전까지 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 9,800만원은 최근 시세의 67.6%
거래정보상 청명B동은 8세대, 준공일은 1995.05.26.이고, 비교 대상 면적은 71.28㎡입니다. 확인된 실거래는 2건이며 전체 평균은 151,500,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 75.24㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2022.11 | 75.24㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 151,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
현재 최저가 98,000,000원은 전체 거래 평균의 64.7%, 최근 12개월 평균의 67.6%입니다. 감정가 140,000,000원도 최신 거래 145,000,000원보다 낮고, 1회 유찰을 거치며 최저가가 98,000,000원으로 내려왔습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -8.2%이므로, 과거 평균 151,500,000원을 기준으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 108,900,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 6,298,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 115,198,825원, 예상 배당액은 95,836,000원, 미배당은 19,362,825원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오는 현재 98,000,000원에서 2회 유찰 시 68,600,000원, 3회 유찰 시 48,020,000원입니다. 해당 시나리오에서 채권 미배당은 각각 48,233,625원, 68,443,185원으로 커지지만, 제시된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부경대학교 서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 대연역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 평지·정방형 토지, 지목은 대, 공시지가는 2,433,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 거래정보상 8세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래 추세가 -8.2%이고 단지 경매 통계상 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 등재 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 점유자·전입·확정일자·보증금 유무를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인하고, 있다면 실제 배당순서와 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.01.31. 우리은행 근저당이 기준이며 2024.10.24. 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 151,500,000원보다 최근 12개월 평균 145,000,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.2%이므로 현재 최저가의 할인폭을 그대로 미래 차익으로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 98,000,000원, 2회 유찰 시 68,600,000원, 3회 유찰 시 48,020,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 자금계획과 가격 상한을 구분해 두는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 점유관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 권리는 남아 있다”
현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 145,000,000원의 67.6%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰을 거치며 가격 조건은 확실히 낮아졌습니다. 하지만 최근 거래 추세가 -8.2%이고, 거래 표본이 2건에 불과하며, 임대관계가 미상이고 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 가격은 관심 구간, 권리는 최종 점검이 필요한 유형으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
