부산지방법원 2025타경5612. 부산 남구 대연동 청명빌라 비동 401호, 전용면적 71.28㎡인 다세대주택입니다. 이번 물건은 감정가 140,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 68,600,000원으로 내려온 상태입니다. 감정가의 49%로 입찰할 수 있다는 숫자만 보면 가격 경쟁력이 상당해 보입니다.
등기상 권리 흐름은 2020년 1월 31일 설정된 주식회사우리은행 근저당권(채권최고액 108,900,000원)을 기준으로 정리됩니다. 이 근저당권은 2024년 10월 24일 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유자와 임차권의 존재를 추가 확인해야 합니다. 따라서 예상 인수액 0원은 현재 권리·배당 추정에 따른 값이지, 확인되지 않은 임차관계까지 배제하는 확정 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1721-19 청명빌라 비동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로17번길 99 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 전용면적 / 층 | 71.28㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 윤상숙 (단독소유) |
| 감정가 | 140,000,000원 |
| 최저매각가 | 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청인 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 91,797,488원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.31 · 주식회사우리은행 근저당권 (한국주택금융공사로 이전) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (점유·임차관계 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 확인 필요
말소기준권리는 2020.01.31 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사우리은행이며 채권최고액은 108,900,000원입니다. 이후 2024.10.24 한국주택금융공사로 근저당권이 이전되었으므로, 해당 권리는 동일한 근저당권의 승계 관계로 이해해야 합니다. 별도 근저당채권으로 중복 계산하면 안 됩니다.
이보다 뒤에 설정된 연제구 및 남구의 압류, 에스비아이저축은행의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 기존에 설정됐다가 이미 말소된 농업협동조합 등의 근저당권은 현재 인수대상으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 낮은 최저가와 하락 추세를 함께 봐야 한다
청명B동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 비교 거래는 2025년 5월과 2022년 11월의 2건이며, 최근 12개월 평균으로 집계된 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 단순 평균이 개별 호수의 적정가격을 충분히 설명하지 못할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 75.24㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2022.11 | 75.24㎡ | 2층 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 2건 | 151,500,000원 |
전체 거래 평균은 151,500,000원이지만, 과거의 높은 거래가가 평균을 끌어올릴 수 있으므로 가격 판단의 우선 기준은 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균과 마지막으로 확인된 거래가는 모두 145,000,000원입니다.
현재 최저가 68,600,000원은 이 기준의 47.3%에 해당하며, 전체 거래 평균과 비교하면 45.3% 수준입니다. 명목상 할인 폭은 큽니다. 다만 마지막 거래가 2025.05이고 매각기일은 2026.10.26이므로 해당 실거래가를 매각 시점의 확정 시세로 간주하기 어렵습니다.
더욱이 비교 거래는 전용 75.24㎡·2층인 반면 경매 대상은 71.28㎡·4층입니다. 전용면적과 층수가 달라 거래가를 그대로 대입할 수 없으며, 개별 건물 상태에 따른 조정도 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,634,800원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 108,900,000원 | 66,965,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 6,298,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 68,600,000원을 기준으로 집행비용 1,634,800원을 먼저 차감하면 근저당권에 66,965,200원이 배당되는 구조입니다. 에스비아이저축은행 가압류에는 배당이 없고 소유자에게도 잔여금이 없습니다.
배당 대상 채권 합계는 115,198,825원, 채권자 배당 합계는 66,965,200원, 미배당액은 48,233,625원입니다. 이는 채권자의 배당 부족액이지 매수인의 인수금액이 아닙니다.
위 배당은 집행비용 추정 및 채권최고액 기준 시뮬레이션으로, 당해세·기타 우선배당채권 등이 반영되지 않을 수 있습니다. 등기상 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사실과 예상배당표의 우리은행 표시를 대조해야 하며, 실제 배당수령인·채권잔액·배당액은 별도로 확인해야 합니다. 임차관계 미확인에 따른 잠재적 인수 위험 역시 별개입니다.
유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 48,233,625원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 68,443,185원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 82,589,877원 | 0원 |
유찰이 계속될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차에 걸쳐 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 확인된 근저당·가압류의 배당 부족액이 매수인에게 자동 이전되지 않는다는 의미입니다. 다만 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 실질취득비용은 달라질 수 있으므로 입찰 전 임차관계를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부경대학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감 등이며, 샷시창호와 위생·급배수·바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 7m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 인접 필지와 평탄하게 조성된 정방형입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 은하유치원 관련 상대보호구역에 속합니다. 공시지가는 2,433,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 건축물의 사용승인일과 실제 유지·보수 상태는 원본 건축물대장 및 현장 확인을 통해 검증할 필요가 있습니다.
- 환금성. 청명B동은 8세대 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 비교 거래 사이에 -8.2%의 가격 하락이 집계되어 있어 매도 시점과 매수 수요에 따라 실제 회수금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인이 최우선. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상이므로 전입세대열람·현황조사서·매각물건명세서를 대조하고 실제 점유자 및 임대차보증금·대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 우리은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 기록과 임의경매 신청 및 배당채권자 표시를 대조해야 합니다. 두 기관의 권리를 별도 채권으로 중복 합산하지 않도록 유의합니다.
- 세금 압류 확인. 연제구·남구 등 압류와 관련된 조세채권 중 당해세 또는 별도의 우선배당 금액이 있는지 확인하고, 실제 배당순위를 점검해야 합니다.
- 시세 재검증. 마지막 확인 거래는 2025.05이며 비교 가능한 최근 거래 표본이 제한적입니다. 경매 대상과 유사한 면적·층수의 실제 매물가격 및 거래가능가격을 확인한 뒤 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 건물 상태와 노후도. 외벽·누수·방수·배관·옥상 및 공용시설 상태를 점검하고 건축물대장의 사용승인일과 감정평가 기재사항을 대조해야 합니다.
- 환금성 검토. 8세대 규모의 다세대주택으로 거래량이 제한적이므로 향후 매도와 임대 가능성, 예상 보유기간 및 자금 회수 계획을 함께 검토해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차·명도 협의 가능성을 검토해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
- 입찰 원본 확인. 매각기일 2026.10.26 기준 매각공고와 입찰보증금, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 내용을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 안전성이 입증된 것은 아니다”
부산 청명빌라 비동 401호의 가장 강력한 특징은 감정가 140,000,000원 대비 최저가 68,600,000원이라는 가격 차이입니다. 제시된 최근 실거래 평균 145,000,000원과 비교하면 47.3%에 불과해 명목상 할인 폭은 큽니다.
권리 측면에서도 2020년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 근저당권이 한국주택금융공사로 승계된 점을 배당 내역과 대조해야 하고, 무엇보다 임대관계가 미상이라는 불확실성이 남아 있습니다.
시장 측면에서는 마지막 확인 거래가 2025.05이고, 거래 추세가 -8.2%로 하락했습니다. 8세대 규모에 실거래 표본도 적어, 제시된 거래가격을 현재의 확실한 매도가능가격으로 받아들이기는 어렵습니다.
따라서 이 물건은 가격 할인 자체는 크지만 권리·환금성 검증을 전제로 접근해야 하는 조건부 검토형입니다. 임차관계 및 조세채권 위험을 해소하고 개별 호수의 현재 거래가능가격을 확인한다면 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다. 반대로 이러한 검증이 어렵다면 낮은 최저가만으로 입찰을 결정할 이유는 없습니다.
결론은 가격 검토 가능, 권리 확인 필수, 환금성 보수적 평가입니다.
