부산지방법원 2025타경5656. 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 8층 801호, 전용 39.7㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 박성욱은 임대차계약일 2021.12.09, 확정일자 2021.12.17, 전입·점유개시일 2021.12.24이고, 말소기준은 2022.01.26 수영세무서장의 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
매각물건명세서도 을구 3번 임차권등기와 보증금 200,000,000원을 명시하면서, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 현재 최저매각가 147,000,000원을 기준으로 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원이 임차인에게 우선배당되고, 남는 55,858,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.7㎡ · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 주식회사상원디엔씨 · 거래가액 181,588,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성욱 / 200,709,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019.12.13 설정된 광안신용협동조합 근저당권 154,000,000원은 2021.12.24 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.01.26 압류입니다. 문제는 임차인 박성욱의 전입·점유가 2021.12.24로 그보다 앞선다는 점입니다. 이후의 2025.07.31 강제경매개시결정과 2026.05.27 압류는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 잔액 승계
| 성명 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성욱 | 주택 전부 | 2021.12.24 | 2021.12.17 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 有 55,858,000원 |
박성욱은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 행사할 수 있지만, 보증금 200,000,000원이 현재 최저매각가보다 큽니다. 예상배당액은 144,142,000원이므로 전액 회수가 되지 않고 55,858,000원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 147,000,000원 | 55,858,000원 | 202,858,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 99,340,600원 | 202,240,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 129,666,540원 | 201,696,540원 |
현재 회차에서 3회 유찰 시나리오까지 매각가는 74,970,000원 내려가지만, 실질취득은 202,858,000원에서 201,696,540원으로 1,161,460원만 낮아집니다. 따라서 이 사건은 “더 유찰되면 크게 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 거의 작동하지 않습니다. 보증금 인수 구조가 가격 하락분을 흡수하기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 63.1%가 아니라 실질취득 87.1%로 봐야 한다
대연롯데캐슬레전드1단지 전용 39.7㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 232,833,333원, 최신 거래는 2026.08의 240,000,000원입니다. 표면 최저가는 최근 12개월 평균의 63.1%이지만, 이 수치는 인수액을 제외한 금액입니다. 실질취득 202,858,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 87.1%, 최신 거래의 84.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.7㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 39.7㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 15 | 253,000,000원 |
| 2026.02 | 39.7㎡ | 15 | 234,000,000원 |
| 2026.02 | 39.7㎡ | 12 | 234,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.7㎡ | 12건 | 232,833,333원 |
실질취득 202,858,000원은 최근 12개월 평균보다 29,975,333원 낮고, 최신 거래보다 37,142,000원 낮습니다. 반면 최근 실거래 최저 200,000,000원보다는 2,858,000원 높습니다. 즉 시세 평균과 비교하면 할인 구간이지만, 시장의 하단 가격과 비교하면 이미 비슷한 수준입니다. 이 물건의 가격 메리트는 147,000,000원이라는 표면 최저가가 아니라 약 202,000,000원대 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 박성욱 보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 박성욱 | 200,709,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,858,000원과 임차인 우선배당 144,142,000원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 55,858,000원은 매수인 인수로 분석됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 15층 건물 내 8층 801호이며 전용면적은 39.7㎡입니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 남구청 서측 인근, 부산중앙고등학교 남측에 근접하며 주위는 학교·관공서·아파트단지·단독주택·근린상가·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 마을버스정류소가 근접하며 시내버스정류소가 인근, 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·화재탐지·옥내소화전·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다. 남동향·복도식이며 지하주차장 시설이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역 등에 해당하며 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 2,917세대, 2018.02.27 준공이며 전용 39.7㎡ 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래범위는 200,000,000원~260,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 최저가 147,000,000원에만 입찰가 상한을 맞추지 말고, 예상 인수 55,858,000원을 더한 실질취득 202,858,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 기대 금지. 2회 유찰 시 실질취득 202,240,600원, 3회 유찰 시 201,696,540원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.12.09, 확정일자 2021.12.17, 전입·점유 2021.12.24, 보증금 200,000,000원 및 배당요구 관계를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 박성욱과 강제경매 채권자 박성욱이 동일하게 표시되어 있으므로 채권 발생 관계와 임대차 실체를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부가 외부 입찰자의 실제 낙찰 가능성을 좌우합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가에서 이해관계인 부재로 내벽·창호를 조사하지 못했다고 기재돼 있어 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “147,000,000원이 아니라 202,858,000원짜리 경매”
이 사건을 일반적인 1회 유찰 아파트처럼 보면 판단이 크게 어긋납니다. 최저매각가는 147,000,000원으로 최근 12개월 평균의 63.1%지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 55,858,000원을 승계하면 현재 실질취득은 202,858,000원입니다. 실제 가격 비교도 이 금액으로 해야 하며, 최근 12개월 평균 232,833,333원의 87.1%, 최신 거래 240,000,000원의 84.5% 수준입니다.
가격만 놓고 보면 최근 평균보다 낮지만, 최근 실거래 최저 200,000,000원과는 거의 같은 구간입니다. 더구나 유찰이 진행돼도 인수액이 늘어 실질취득은 약 200,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 확인, 그리고 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한까지 있습니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 싸지만 권리까지 합친 가격은 별개이며, 시세 할인보다 인수 구조와 낙찰 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
