707,700,000원
부산지방법원 2025타경5671. 해운대구 우동 대우마리나아파트 111동 10층 1001호입니다. 감정가 1,011,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 707,700,000원입니다. 등기상 소유자는 김태형이며, 1991.08.06 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 1991년 한국주택은행 근저당과 1996년 삼성생명보험 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2003.09.27 신한은행 근저당 90,000,000원입니다.
그 이후 설정된 신한은행 근저당 102,000,000원과 31,200,000원, 신한카드 가압류 20,797,709원, 해운대구 압류, 강제경매·임의경매 개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 707,700,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5671 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1388-4 대우마리나아파트 111동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용 중 |
| 시세 매칭 면적 | 84.2249㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 10층 1001호 |
| 소유자 | 김태형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,011,000,000원 / 707,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 22,899,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2003년 신한은행 근저당이 말소기준
임차인 등재 없음. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다. 등기상으로는 말소기준권리보다 앞선 1991년·1996년 근저당이 이미 말소되어 있고, 말소기준 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 61.7%
대우마리나1 동일 면적 84.22㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 1,147,166,666원, 최신 거래는 2026.08 · 1,120,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액 707,700,000원은 최근 12개월 평균의 61.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.22㎡ | 9 | 1,120,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 10 | 1,350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 11 | 1,085,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 11 | 1,085,000,000원 |
| 2026.02 | 84.22㎡ | 9 | 1,183,000,000원 |
| 2026.02 | 84.22㎡ | 15 | 1,168,000,000원 |
| 2026.01 | 84.22㎡ | 15 | 1,125,000,000원 |
| 2026.01 | 84.22㎡ | 9 | 1,150,000,000원 |
| 2026.01 | 84.22㎡ | 6 | 1,145,000,000원 |
| 2026.01 | 84.22㎡ | 6 | 1,145,000,000원 |
| 2025.12 | 84.22㎡ | 7 | 1,180,000,000원 |
| 2025.12 | 84.22㎡ | 2 | 1,030,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.22㎡ | 12건 | 1,147,166,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 1,030,000,000원~1,350,000,000원입니다. 현재 실질취득액 707,700,000원은 이 최근 실거래 최저가보다도 낮습니다. 감정가 1,011,000,000원 역시 최근 거래 최저 1,030,000,000원보다 낮지만, 현재는 한 차례 유찰되어 감정가보다 더 낮은 707,700,000원에서 매각이 진행됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 707,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,477,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 31,200,000원 | 31,200,000원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,797,709원 | 20,797,709원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 7. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 22,899,392원 | 22,899,392원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 431,325,899원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 266,897,101원은 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 431,325,899원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력 — 3회 유찰 시까지 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 707,700,000원 | 266,897,101원 | 431,325,899원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 495,389,999원 | 266,897,101원 | 221,138,998원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 346,772,999원 | 266,897,101원 | 74,221,076원 | 0원 |
제시된 세 회차 시나리오 모두 채권자 총 청구액 266,897,101원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가도 예상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 동백역 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 동백역이 소재합니다.
- 규모. 대우마리나1은 714세대이며 준공일은 1991.06.21입니다.
- 토지. 8필 일단의 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비돼 있고, 토지는 광대소각 조건으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·아파트지구이며 대로2류와 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 실거래. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되고 거래금액은 1,030,000,000원~1,350,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2003.09.27 을구 3번 신한은행 근저당 90,000,000원을 기준으로 등기 원본을 대조합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자를 직접 확인하는 절차가 필요합니다.
- 현재 가격 비교. 실질취득 707,700,000원과 최근 12개월 평균 1,147,166,666원, 최신 거래 1,120,000,000원을 함께 비교합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 대조합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건 관련 서류·현황조사 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 실거래보다 낮다
이 사건의 말소기준은 2003년 신한은행 근저당이며, 이후 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 인수액은 0원이고 현재 실질취득액은 707,700,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 1,147,166,666원과 비교하면 61.7% 수준이고, 최신 2026.08 거래 1,120,000,000원보다도 낮습니다. 권리구조와 현재 가격 수준은 모두 긍정적인 편입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 최종 판단 전에는 현장 점유관계와 원본 서류 확인이 필요합니다.
