부산지방법원 2025타경5690. 부산 남구 대연동 예원하이츠빌라2차 7층 701호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔: 주거용)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 214,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 149,800,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 을구 1번 임차권자 정구훈의 전입일은 2021.05.28이고, 말소기준으로 계산된 2024.06.05 부산신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수하지 못하는 보증금 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.
등기부 임차권에는 임차보증금이 1차 230,000,000원, 2차 231,000,000원으로 기재돼 있고, 임대차계약일은 2021.05.11과 2023.04.14, 전입·점유개시는 2021.05.28입니다. 확정일자는 1차 계약에 2021.05.14가 기재돼 있으며 2차에는 없습니다. 현재 배당·인수 시나리오는 230,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5690 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 7층 701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 황령대로319번나길 41-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔: 주거용) · 철근콘크리트구조 7층 건 내 7층 701호 |
| 소유자 | 신광숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 272,282,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
이 사건에서 가장 중요한 등기는 2023.10.30 접수된 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 정구훈은 2021.05.28 전입·점유를 시작했고, 이 시점은 말소기준으로 계산된 2024.06.05 부산신용보증재단의 임차권부채권 가압류보다 빠릅니다. 등기자료에서도 해당 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정구훈 | 건물 701호의 전부 | 2021.05.28 | 1차 2021.05.14 · 2차 없음 | 230,000,000원 등기상 2차 231,000,000원 기재 | 2023.10.30 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 | 인수 위험 |
② 시세 비교 — 실질취득 230,000,000원으로 비교
가격판단에 사용할 최근 거래 표본은 면적이 매칭된 최근 12개월 1건입니다. 2025.11, 전용 84.15㎡, 7층 거래가 250,000,000원이고 최근 12개월 평균도 250,000,000원입니다. 최저가 149,800,000원은 이 가격의 59.9%지만, 대항력 임차보증금 인수형에서는 이 59.9%를 근거로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.15㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 83.51㎡ 매칭 | 1건 | 250,000,000원 |
정확도 규칙에 따라 실질취득을 약 230,000,000원으로 잡으면 최근 12개월 평균 250,000,000원의 약 92.0%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만 차이는 20,000,000원 수준이고, 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이라는 점을 감안하면 큰 폭의 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 기준 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 149,800,000원 | 230,000,000원 | ≈230,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 104,860,000원 | 230,000,000원 | ≈230,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 73,402,000원 | 230,000,000원 | ≈230,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 인수 · 임차인 정구훈 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1-2번 가압류 · 부산신용보증재단 | 41,557,518원 | 41,557,518원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 272,282,547원 | 105,345,282원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 149,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 313,840,065원, 채권자 예상배당은 146,902,800원, 미배당은 166,937,265원입니다. 임차인 정구훈의 보증금은 배당표상 0원 배당으로 계산돼 있으며, 매각물건명세서에는 전액 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기가 말소되지 않을 수 있다고 명시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산남부경찰서 남측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3~4미터 정도의 막다른 도로와 접합니다.
- 용도·설비. 업무시설(오피스텔: 주거용)이며 위생·급배수, 승강기, 소방, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 591.0㎡, 공시지가 829,300원/㎡, 남하향 완경사지대의 부정형 토지입니다.
- 환금성. 시세 자료상 비교 단지는 총 8세대이고 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회로, 가격 확인 시 거래 표본 부족과 소규모 단지 특성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 149,800,000원만 보고 최근 거래의 59.9%라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 더 크므로 실질취득 약 230,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확정. 등기에는 1차 230,000,000원, 2차 231,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 실제 계약 변경관계와 현재 미회수 잔액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 매각물건명세서상 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기가 말소되지 않을 수 있습니다.
- 배당구조 확인. 현재 가정에서는 부산신용보증재단 41,557,518원, 한국주택금융공사 105,345,282원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 250,000,000원을 절대적 시세로 보지 말고 개별 호수의 상태와 실제 매매 가능가격을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 임차권등기명령 관련 서류, 현황조사 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “149,800,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 함정은 명확합니다. 감정가 214,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 149,800,000원까지 내려왔기 때문에 겉으로는 최근 거래 250,000,000원 대비 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차권과 230,000,000원 보증금이 있어, 정확한 가격판단 기준은 실질취득 약 230,000,000원입니다.
이 기준으로 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원의 약 92.0%로, 가격은 최근 거래보다 낮지만 권리부담과 시세 표본 1건이라는 불확실성을 감수할 만큼 압도적인 할인이라고 보기는 어렵습니다. 더구나 최저가가 추가로 내려가더라도 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 실질취득 기준이 약 230,000,000원에 고정됩니다. 이 물건의 승부처는 ‘몇 번 더 유찰되느냐’가 아니라 임차보증금 인수 잔액을 정확히 확정한 뒤 230,000,000원 수준의 실질취득가격이 적정한지 판단하는 것입니다.
