부산지방법원 2025타경5690. 부산 남구 대연동 예원하이츠빌라2차 7층 701호, 감정평가상 주거용으로 이용되는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 신광숙이고, 한국주택금융공사가 청구금액 272,282,547원으로 강제경매를 진행하고 있습니다. 등기부에는 2023.10.30. 설정된 주택임차권이 있으며, 그보다 늦은 2024.06.05. 부산신용보증재단의 임차권부채권 가압류가 말소기준권리로 표시됩니다.
이 사건의 핵심은 낙찰 후 등기부가 얼마나 깨끗해지는지가 아닙니다. 선순위 임차권이 매각 후에도 살아남을 수 있다는 점입니다. 매각물건명세서는 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하며 임차권등기가 말소되지 않을 수 있다고 명시합니다. 따라서 최저매각가 104,860,000원만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 7층 701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 황령대로319번나길 41-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔: 주거용) · 7층 건물 중 7층 701호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 신광숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 272,282,547원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 선순위 임차권 | 정구훈 · 2023.10.30. 임차권등기 · 보증금 230,000,000원(1차), 231,000,000원(2차) |
| 예상 인수금액 | 230,000,000원 (현재 배당 가정 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기부의 권리 순서를 살펴보면 최초 소유권보존 후 케이비부동산신탁주식회사에 신탁되었던 소유권은 2021.05.28. 신탁재산 귀속으로 신광숙에게 돌아왔습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
주목해야 할 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 정구훈은 2021.05.28. 전입신고와 점유를 시작했고, 2023.10.30. 임차권등기를 마쳤습니다. 이는 2024.06.05.의 가압류보다 앞선 권리입니다. 임차인의 대항력이 인정되는 것으로 기재되어 있으므로, 낙찰만으로 임차보증금 반환의무가 사라지는 구조가 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정구훈 701호 전부 · 주거용 |
230,000,000원 2차 231,000,000원 표기 |
2021.05.28. | 있음 | 배당순위 확인 1차 확정일자 2021.05.14. 2차 확정일자 없음 예상배당 0원 |
해당 없음 | 인수 위험 230,000,000원 |
정구훈은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 1차 계약의 230,000,000원과 2차 계약의 231,000,000원으로 표시되어 있으나, 이를 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
통상 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 매각대금에서 상당액을 배당받으면, 그만큼 매수인의 미배당 보증금 인수가 줄어들어 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 그러나 이 사건의 제시된 예상배당은 임차인 배당 0원을 전제로 하므로, 아래 실질취득 계산은 그 배당 가정을 그대로 적용합니다. 실제 배당순위가 달라지면 취득비용 계산도 다시 해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
비교 실거래는 예원하이츠빌라103동의 2025년 11월 거래 1건입니다. 거래면적 84.15㎡, 7층, 거래금액은 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 이 1건을 기준으로 250,000,000원입니다.
| 비교 항목 | 시점 / 면적 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 본건 | 214,000,000원 | 최초 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 | 104,860,000원 | 인수보증금 제외 |
| 최근 실거래 | 2025.11. · 84.15㎡ · 7층 | 250,000,000원 | 비교 거래 1건 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 250,000,000원 | 최신 거래와 동일 |
| 실질취득 추정 | 최저가 + 인수액 | 334,860,000원 | 실거래 대비 133.9% |
최저가 104,860,000원은 비교 실거래 250,000,000원의 41.9%입니다. 이 숫자만 보면 대폭 할인된 가격으로 보입니다. 하지만 현재 예상배당대로 보증금 230,000,000원을 전액 인수하면 실제 매수 부담은 다음과 같습니다.
비교 실거래 250,000,000원보다 84,860,000원 높은 금액입니다. 실질취득액은 비교 거래의 133.9% 수준으로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
비교 거래 단지의 규모는 8세대이고 준공일은 2019.07.01.로 표시됩니다. 소규모 건물의 단일 거래는 개별 상태에 따른 가격 편차가 클 수 있습니다. 또한 현재 물건은 주거용 오피스텔이므로 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 다만 비교 시세의 불확실성을 고려하더라도, 실질취득 추정액이 확인된 비교 거래보다 높다는 사실은 가격 판단에서 중요한 경고 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,268,040원 |
| 인수 · 임차인 정구훈 | 230,000,000원 | 0원 |
| 1. 부산신용보증재단 · 가압류 | 41,557,518원 | 41,557,518원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 272,282,547원 | 61,034,442원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 313,840,065원 | 102,591,960원 |
| 채권자 미배당 합계 | - | 211,248,105원 |
집행비용 2,268,040원은 추정액입니다. 채권자 미배당 합계 211,248,105원은 배당표상 채권자 부족분으로, 임차보증금 230,000,000원과 동일한 항목이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 부담은 남는다
다음 표는 각 회차의 예상배당에서 임차인 인수액 230,000,000원을 동일하게 적용한 경우입니다. 배당표상 임차인 배당이 0원으로 처리되어 있으므로, 낙찰가가 하락해도 인수금액이 추가로 늘어나지는 않는 가정입니다. 실제 우선변제와 배당 결과가 바뀌면 이 계산도 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 104,860,000원 | 230,000,000원 | 334,860,000원 | 211,248,105원 |
| 3회 유찰 (34%) | 73,402,000원 | 230,000,000원 | 303,402,000원 | 242,159,301원 |
| 4회 유찰 (24%) | 51,381,400원 | 230,000,000원 | 281,381,400원 | 263,783,530원 |
3회 유찰 시에도 실질취득 추정액은 303,402,000원, 4회 유찰 시에도 281,381,400원입니다. 어느 회차든 확인된 비교 실거래 250,000,000원보다 높습니다. 4회 유찰 가격을 가정하더라도 비교 거래보다 31,381,400원을 더 부담하는 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산남부경찰서 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3~4미터의 막다른 도로와 접합니다. 진입 및 차량 이용 편의성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 7층 701호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지에 조성된 부정형 토지입니다. 제2종일반주거지역이고 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 591.0㎡, 공시지가는 829,300원/㎡입니다.
- 이용상태. 업무시설 중 주거용 오피스텔로 평가되어 있습니다. 일반 아파트가 아니므로 금융·임대·재매각 수요를 오피스텔 기준으로 점검해야 합니다.
- 공부 및 위반 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실거래 비교 표본은 소규모 건물의 1건에 불과하고, 경매 대상과 건물 명칭도 다릅니다. 거래사례 부족으로 매각 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 을구 1번 정구훈의 주택임차권등기가 매각 후 존속하는 범위와 말소 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 우선변제권 재검증. 2021.05.14. 1차 확정일자, 2021.05.28. 전입·점유, 2023.10.30. 임차권등기 및 배당요구 관련 내용을 원본과 대조하여 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 보증금 변경 확인. 1차 보증금은 230,000,000원, 2차 보증금은 231,000,000원입니다. 증액분의 효력과 최종 반환의무 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 우선. 현재 예상배당 기준으로 최저가와 인수액 합계는 334,860,000원입니다. 최저가 104,860,000원만을 기준으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 시세 대상 확인. 비교 거래인 예원하이츠빌라103동과 본건 예원하이츠빌라2차의 동일성, 면적·구조·층·상태 차이를 확인하고 추가 거래사례를 확보해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기 이후 실제 점유관계와 보증금 반환 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 인수보증금 문제가 해결되지 않으면 명도에 상당한 부담이 생길 수 있습니다.
- 추가 비용. 취득 관련 세금, 미납 공용관리비, 명도비용, 수리비용 등은 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다. 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다.
- 매각 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 임대차 관계 자료, 배당요구 및 법원 매각조건을 최신 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%가 아니라, 인수 후 얼마인가”
이 물건은 감정가 214,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 104,860,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 하락이지만, 선순위 임차인의 보증금 반환의무 때문에 그 할인율이 매수인의 실제 취득비용으로 이어지지 않습니다.
현재 예상배당대로 임차인에게 0원이 배당되고 보증금 230,000,000원을 전액 인수한다면, 실질취득액은 334,860,000원입니다. 최근 비교 거래 250,000,000원보다 상당히 높고, 4회 유찰 시나리오에서도 실질취득 추정액은 281,381,400원에 달합니다. 게다가 비교 거래는 다른 건물 명칭으로 확인되는 단일 사례라 시세 검증에도 불확실성이 있습니다.
무엇보다 1차 계약의 확정일자와 예상배당 0원 사이에는 실제 우선변제 범위를 검증해야 할 중요한 쟁점이 남아 있습니다. 권리 인수액을 확정하지 못한 상태에서 저가 입찰을 결정하기에는 위험이 큽니다. 결론은 가격 메리트 부족·선순위 임차권 인수 위험·배당순위 확인 필수입니다. 현재 조건에서는 보수적인 입찰 보류 판단이 타당합니다.
