부산지방법원 2025타경5694. 부산 기장군 정관읍 동일스위트3차 310동 1층 101호 아파트입니다. 단지는 1,500세대, 2014.05.30. 준공이고 동일 평형 실거래 비교 면적은 75.5781㎡입니다. 소유자 윤상현은 2014.03.26. 매매계약 후 2014.09.02. 거래가액 201,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
권리관계는 등기 건수만 보면 복잡해 보이지만 매수인 관점에서는 구조가 단순합니다. 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하고, 조사된 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5694 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 310동 1층 101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 전용 75.5781㎡ · 20층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 윤상현 (2014.03.26. 매매 · 거래가액 201,000,000원 · 2014.09.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 86,364,311원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2014.09.02. 을구 1번 우리은행 근저당권 106,700,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 48,000,000원도 설정됐고, 두 근저당권은 2014.12.23. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후의 압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤태종 | 미상 | 2023.12.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
윤태종의 전입신고일은 2023.12.11.로 말소기준권리 2014.09.02.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다. 특히 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최우선변제 해당 여부는 별도로 점검해야 하지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래의 63.1%
동일스위트3차 동일 평형 75.58㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 246,458,333원, 최신 거래는 2026.08. 242,500,000원입니다. 현재 최저매각가 155,400,000원은 최근 12개월 평균의 63.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.58㎡ | 6 | 242,500,000원 |
| 2026.07 | 75.58㎡ | 12 | 248,000,000원 |
| 2026.07 | 75.58㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2026.05 | 75.58㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 75.58㎡ | 16 | 247,000,000원 |
| 2026.04 | 75.58㎡ | 19 | 256,000,000원 |
| 2026.01 | 75.58㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2025.12 | 75.58㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 75.58㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 75.58㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 75.58㎡ | 15 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 75.58㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 246,458,333원 |
최근 거래 범위는 235,000,000원~260,000,000원입니다. 특히 대상 물건과 같은 1층 거래도 2026.05. 235,000,000원에 신고돼 있습니다. 감정가 222,000,000원도 최근 거래 최저가 235,000,000원보다 낮고, 현재 최저매각가는 그보다 다시 크게 낮아진 155,400,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 106,700,000원 | 106,700,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 48,000,000원 | 45,724,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 154,700,000원 중 152,424,400원이 배당되고, 미배당은 2,275,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모전초등학교 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·각급학교·근린공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 101호이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 공동현관기, 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공동주택 부지로 이용 중이며 단지 내 가로망과 주차장시설이 정비돼 있습니다. 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,500세대 단지이고 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인되지만, 단지 경매 평균 유찰은 2.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 윤태종의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인하세요. 대항력은 없지만 배당순위에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 1층 가격 보정. 동일 평형 1층 실거래 235,000,000원이 확인되므로 층수에 따른 가격 차이를 실제 현장 상태와 함께 비교하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부마감재 조사가 이뤄지지 않았습니다. 현장 확인이 필요합니다.
- 경매 유동성. 단지 경매 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0이라는 통계도 응찰 경쟁과 향후 환금성 판단에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 가볍고, 승부처는 확인과 가격
이 물건의 말소기준은 2014.09.02. 우리은행 근저당입니다. 실제 임차인 윤태종은 2023.12.11. 전입으로 말소기준보다 훨씬 늦어 대항력이 없고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 면에서는 낙찰자가 떠안을 부담이 크지 않습니다.
가격도 현재 회차에서는 분명한 차이가 있습니다. 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 155,400,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 246,458,333원의 63.1%입니다. 최신 실거래 242,500,000원과 같은 1층 거래 235,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 다만 보증금 미상 임차인의 최우선변제 여부와 단지 경매 평균 유찰 2.8회는 끝까지 확인해야 할 포인트입니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음 — 임차인 배당관계와 현장 상태 확인이 최종 관문입니다.
