28,420,000원
대전지방법원 2025타경51786. 당진시 송산면 금암리 당진대상아파트 101동 1층 102호, 전유면적 49.16㎡의 아파트입니다. 감정가는 58,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 28,420,000원으로 내려왔습니다. 현재 소유자는 김순재 씨로, 2015년 7월 30일 거래가 92,000,000원에 취득했습니다.
등기 흐름에서 제공된 말소기준은 2024년 9월 6일 충남신용보증재단의 가압류 62,000,000원입니다. 이후 2025년 9월 29일 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했고, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2015년 케이비손해보험 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2025년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전등기도 함께 나타나므로 근저당권의 실제 존속 및 이전 범위는 등기 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51786 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 금암리 11 당진대상아파트 제101동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 송산면 송산로 164 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 49.16㎡ · 방3·욕실1·주방·다용도실·발코니 · 지상18층 중 1층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 1999년 6월 사용승인 |
| 소유자 | 김순재 (2015.07.30. 거래가 92,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 28,420,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 62,287,831원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2003년 국민은행 근저당권 13,000,000원은 2008년 4월 22일 해지로 말소됐고, 2006년 국세 압류와 2016년 국민건강보험공단 압류도 각각 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준으로 제시된 충남신용보증재단 가압류와 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박호현 | 102호 전부 | 5,000,000원 월 380,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 신청 2025.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박호현 씨는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명이며, 보증금은 5,000,000원, 월 차임은 380,000원입니다. 배당요구는 2025년 10월 22일 접수됐지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 최저가는 28,420,000원으로 감정가 58,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 유찰률만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,560원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 62,000,000원 | 27,508,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 충남신용보증재단 채권 중 34,491,560원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 28,420,000원 | 27,508,440원 | 34,491,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 42,864,092원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,925,800원 | 13,275,136원 | 48,724,864원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금암리 마을회관 남동측 인근으로, 전답 등 농경지·자연림·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상18층 아파트의 1층이며, 도시가스 난방·위생 및 급배수·전기·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 단지 주위에서 간선도로 접근이 가능하고 도로 상태와 주차 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 10필지 일단의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 대표필지는 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 406,700원/㎡이며, 토지면적은 1,848㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 박호현 씨의 전입일이 말소기준일인 2024.09.06.보다 빠른지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 5,000,000원, 월 차임 380,000원의 계약기간·확정일자·점유 개시일을 대조하세요.
- 최우선변제 검토. 예상배당표에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위와 배당 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 근저당 이력 대조. 케이비손해보험 근저당의 말소 표시와 한국자산관리공사 이전등기 사이의 관계를 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 같은 단지·유사 면적·1층 최근 거래를 확인하세요.
- 명도 계획. 102호 전부를 임차인이 점유하는 것으로 조사됐으므로 배당 여부와 별개로 인도 협의와 인도명령 가능성을 검토하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체에 체납액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘전입일과 등기 연결’을 확인해야 한다
현재 최저가 28,420,000원은 감정가 58,000,000원의 49%까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 동일 평형 실거래가 없어 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 무엇보다 실제 임차인 박호현 씨의 전입일이 미상이라 대항력과 최우선변제 여부가 열려 있고, 2015년 근저당 말소 표시와 2025년 권리이전등기의 연결도 원본 확인이 필요합니다.
유찰 폭은 크지만 확인할 권리도 남아 있습니다. 전입일이 말소기준보다 늦고 근저당 이력이 원본에서 명확히 정리된다면 산정상 인수 0원의 구조를 기대할 수 있습니다. 반대로 전입일이나 등기 연결에서 다른 사실이 확인되면 명도·배당·인수 판단이 달라질 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 임차인 전입일과 근저당 이전·말소 관계의 확인입니다.
