창원지방법원 2024타경844. 밀양시 산내면 남명리 4-77 일원의 토지와 건물을 함께 보는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 ③이 단독주택, 기호 ④가 단독주택(GUEST HOUSE), 기호 ⑤가 방(HEALING ROOM)입니다. 목록5는 제시목록상 제1종근린생활시설이지만 현황은 방(HEALING ROOM) 상태로 조사됐습니다. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라, 토지·건물 구성과 실제 이용상태를 함께 봐야 하는 복합형 물건입니다.
등기상 말소기준은 2021.03.04 부북농업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 그 뒤 2022.02.15 진홍기의 전세권 150,000,000원, 2024.03.07 민병선의 가압류 36,400,000원, 2024.05.08 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산내면 남명리 4-77 · 경상남도 밀양시 산내면 얼음골옛길 294-7 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 단독주택(GUEST HOUSE) · 방(HEALING ROOM) |
| 소유자 | 심순옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 268,359,180원 / 67,326,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 36,735,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(3-1 ~ 3-3) 매각제외 · 목록2 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기채권은 소멸, 법정지상권은 별도 확인
말소기준 근저당권은 부북농업협동조합의 채권최고액 132,000,000원입니다. 이후 설정된 진홍기의 전세권 150,000,000원과 민병선의 가압류 36,400,000원, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 따라서 이 권리들 자체를 낙찰자가 금전으로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 유찰폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 67,326,000원으로, 감정가 268,359,180원 대비 현재 회차 비율은 25.09%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 53,860,800원, 7회 유찰 시에는 43,088,640원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건의 가격 판단은 단순한 감정가 할인율보다 권리와 물건 구성이 우선입니다. 제시외 건물(3-1 ~ 3-3)은 매각에서 제외되고, 최저매각가격은 그 제시외 건물의 영향을 받는 가격이며, 목록2는 지분매각입니다. 더구나 제외 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 따라서 감정가의 25.09%라는 숫자만으로 가격 메리트가 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,611,868원 |
| 2. 근저당 · 부북농업협동조합 | 132,000,000원 | 65,714,132원 |
| 3. 전세권 · 진홍기 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 민병선 | 36,400,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 민병선 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 318,400,000원 중 65,714,132원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당은 252,685,868원입니다. 매수인의 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 물건 구성 — ‘일괄매각’ 안에 예외가 많다
- 일괄매각. 사건은 일괄매각으로 진행됩니다.
- 제시외 건물 제외. 제시외 건물 3-1 ~ 3-3은 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 해당 제시외 건물의 영향을 받는 가격입니다.
- 법정지상권 불명. 매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권이 성립하는지는 불명으로 기재되어 있습니다.
- 지분매각. 목록2는 전체 소유권 중 심순옥 지분만 평가된 지분매각이며, 평가대상 지분의 위치확인이 곤란해 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하고 지분비율로 면적을 사정했습니다.
- 현황 용도 차이. 목록5는 제시목록상 제1종근린생활시설이지만 현황은 방(HEALING ROOM) 상태입니다.
- 포함·제외 시설. 목록1 지상의 조경수와 조경시설(연못)은 토지가격에 포함되어 평가됐고, 트램폴린은 해체·이전이 용이해 평가에서 제외됐습니다.
- 계단·테크. 목록3에 시공된 계단 및 테크는 목록3 건물 가격에 포함되어 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 밀양얼음골 공영주차장 남서측 인근으로, 주위는 마을취락과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 기호 ①·②까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 648.0㎡ · 생산관리지역 · 공시지가 130,900원/㎡이며, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물 현황. 기호 ③·④·⑤는 일반목구조 기타지붕 단층이며, 단독주택·GUEST HOUSE·HEALING ROOM으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 기호 ③은 급배수·위생·유류 난방, 기호 ④는 급배수·위생·전기 난방, 기호 ⑤는 전기 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 표준화된 공동주택이 아니라 토지·단독주택·게스트하우스·방 용도가 함께 있고 일부 지분매각 및 매각제외 건물까지 포함된 구조이므로, 응찰 전 개별 구성과 이용 가능 범위를 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 매각제외 지상건물의 소유관계, 토지·건물 소유관계가 분리된 경위, 법정지상권 성립요건을 원문 서류와 현장에서 최우선 확인하세요.
- 제시외 건물 위치. 매각에서 빠지는 3-1 ~ 3-3의 정확한 위치와 실제 사용범위가 낙찰 대상 토지·건물의 이용에 어떤 영향을 주는지 확인이 필요합니다.
- 목록2 지분 범위. 특정 위치가 구분되지 않는 지분매각이므로 공유관계와 현실적 사용 가능 범위를 별도로 검토해야 합니다.
- 전세권과 점유. 진홍기 전세권은 후순위 소멸 권리지만, 임대관계가 미상으로 평가된 만큼 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 현황 용도. 목록5는 제1종근린생활시설 등재와 HEALING ROOM 현황이 다릅니다. 실제 이용·허가·신고 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 5회 유찰 해석. 최저가 67,326,000원이 감정가 대비 25.09%까지 내려왔더라도, 유찰폭 자체를 시세 할인으로 동일시하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 매각 대상과 제외 대상을 서로 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “인수 0원보다 법정지상권 불명이 더 중요하다”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 268,359,180원에서 5회 유찰되어 최저가가 67,326,000원, 현재 회차 비율이 25.09%까지 내려왔습니다. 게다가 등기상 후순위 전세권과 가압류는 소멸하고 계산상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 결론을 그 숫자로 끝내면 안 됩니다. 제시외 건물 3-1 ~ 3-3은 매각에서 제외되고, 그 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 목록2는 지분매각이고, 목록5는 제1종근린생활시설이라는 공부상 용도와 HEALING ROOM이라는 현황이 다릅니다. 즉 등기상 채권 인수는 단순하지만 부동산 자체의 이용관계는 단순하지 않습니다.
따라서 이 사건의 판단 순서는 ‘67,326,000원이 싸냐’가 아니라, 법정지상권이 성립하는지 → 매각제외 건물이 어디에 어떻게 놓였는지 → 지분매각 범위를 실제로 어떻게 이용할 수 있는지입니다. 이 세 가지가 정리된 뒤에야 현재 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
