창원지방법원 2024타경1816. 밀양시 상남면 조음리 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 1,308,372,880원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 915,861,000원입니다. 건물은 제2종근린생활시설(사무실)과 자원순환관련시설(폐기물재활용시설), 사무실·숙소 등으로 이용되고 있으며, 토지 일부는 휴경지·공업용 건부지·도로로 이용되고 있습니다.
매각조건부터 복합적입니다. 일괄매각이고 제시외 건물(3-1)이 포함되며, 목록 1은 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 이를 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수됩니다. 또한 목록 2와 7은 지분매각입니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 있다고 단정할 수 없고, 실제 이용상태와 각 목록별 취득 가능성·사용관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상남면 조음리 13 |
| 등기 건물 소재 | 경상남도 밀양시 상남면 조음리 13-3 · 경상남도 밀양시 상남면 조음로 112-4 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실) · 자원순환관련시설(폐기물재활용시설·사무실·숙소) |
| 소유자 | 주식회사보배플랜트 |
| 감정가 / 최저가 | 1,308,372,880원 / 915,861,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 941,645,243원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원이지만 말소기준 원본 확인이 핵심
등기에는 2016.03.04 산동농업협동조합 근저당권 설정과 이후 변경 내역, 2021.07.13 주식회사보배플랜트의 소유권이전, 2023.12.29 김성호 근저당권 300,000,000원, 2024.07.24 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 2023.12.07 밀양시 압류를 말소기준으로 제시하고 있습니다.
별도 임차인 기재는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로 현장 점유자·사용자 확인은 필요합니다.
② 매각조건·이용상태 — 이 사건의 실질적인 난도
- 일괄매각. 토지와 건물을 묶어 매각하며 제시외 건물(3-1)이 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1은 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 지분매각. 목록 2와 목록 7은 지분매각입니다.
- 토지 이용. 목록 1·5는 휴경지, 목록 3은 근린생활시설(사무소)용 건부지이나 실제 공업용, 목록 6은 공업용 건부지, 목록 2·7은 도로로 이용 중입니다.
- 건물 이용. 목록 4는 제2종근린생활시설(사무실), 목록 8~10은 자원순환관련시설 (폐기물재활용시설), 목록 11은 자원순환관련시설(폐기물재활용시설-사무실, 숙소)로 이용 중입니다.
③ 예상배당표 (매각가 915,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,558,610원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김성호 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 604,302,390원 |
현재 회차 배당 시나리오상 채권자 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 604,302,390원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 밀양시 상남면 조음리 소재 “조음마을” 남동측 인근으로, 주변은 소규모공장, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 목록 4는 경량철골구조 단층, 목록 8~10은 일반철골구조 단층, 목록 11은 경량철골구조 단층 건물입니다.
- 설비. 목록 4와 11에는 급배수설비·위생설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,391.0㎡, 지목 답, 토지이용상황 전, 완경사·부정형·소로한면입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역· 공장설립승인지역에 해당하고 도로구역에 접합니다.
- 공시지가. 53,100원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원 최우선 확인. 목록 1은 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 응찰 전에 발급 가능 여부와 제출 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록 2·7은 지분매각이므로 전체 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 도로 이용 토지 확인. 목록 2·7은 현재 도로로 이용되고 있어 실제 사용·처분 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 폐기물재활용시설 현황 확인. 목록 8~11의 현재 가동 여부, 시설 상태, 내부 적치물·설비와 인도 범위를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물(3-1)이 일괄매각에 포함되므로 위치·구조·사용관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 기재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 사용자와 점유원을 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2023.12.07 밀양시 압류와 2023.12.18 말소기재, 2016년 근저당 변경내역을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족한 물건
현재 배당 시나리오만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 인수금액 자체보다 농지취득자격증명, 지분매각, 제시외 건물, 도로 이용 토지, 폐기물재활용시설에 있습니다. 감정가 1,308,372,880원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 915,861,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
특히 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수라는 조건은 입찰자격과 자금손실에 직접 연결되고, 목록 2·7의 지분매각과 실제 도로 이용은 취득 후 활용성에도 영향을 줍니다. 배당상 인수는 0원, 물건 특수성은 높음. 이 사건은 권리분석보다 매각조건·현장·용도 확인을 끝낸 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 유형입니다.
