광주지방법원 2024타경3906. 광양시 중동 ‘성호2차아파트’ 202동 23층 2312호, 전용 39.86㎡ 아파트입니다. 이 사건은 11회 유찰로 최저매각가가 감정가의 7.51% 수준인 4,734,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 낮아진 이유는 단순한 저평가가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차권등기와 보증금 인수 위험 때문입니다.
임차인 임관형은 2020.09.23. 전입·점유·확정일자를 갖추고, 임차보증금 72,000,000원의 주택임차권등기를 2024.03.15. 마쳤습니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제는 가능하지만, 현재 회차 매각가가 너무 낮아 배당으로 전액 회수되지 않습니다. 따라서 최저가 4,734,000원이 아니라 실질취득 72,485,212원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광장로 70, 202동 23층2312호 (중동,성호2차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.86㎡ · 복도식 · 지상23층 중 23층 |
| 소유자 | 권영훈 (2020.09.23. 거래가 60,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 4,734,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임관형 / 74,556,493원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소가 아니라 ‘인수’가 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.08.19. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.03.15. 주택임차권등기는 매각으로 당연히 깨끗하게 사라지는 권리가 아니라, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 현재 회차 가정 배당에서는 임차인에게 4,248,788원만 배당되고, 67,751,212원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 이슈 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임관형 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 72,000,000원 | 2020.09.23 / 2020.09.23 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고가 아니라, 임차권등기와 매각물건명세서에 나타나는 임차보증금 72,000,000원의 임차인입니다. 다만 임차인 임관형은 등기부상 임차권자이면서 이 경매의 채권자로도 표시되어 있어, 관계인 여부와 임대차의 실질은 입찰 전 원본 서류로 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
성호2차(201~205동), 전용 39.86㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 48,350,000원, 최저는 40,000,000원, 최고는 59,700,000원입니다. 현재 회차 실질취득 72,485,212원은 이 평균의 149.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.86㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 39.86㎡ | 20 | 44,500,000원 |
| 2026.05 | 39.86㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.05 | 39.86㎡ | 16 | 47,500,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 48,350,000원 |
낙찰가가 더 내려가도 안전마진이 커지는 구조가 아닙니다. 보증금이 배당되지 않는 만큼 인수액이 증가하므로, 총액은 계속 보증금 72,000,000원 부근에 머뭅니다. 실거래 최고가 59,700,000원과 비교해도 현재 실질취득 72,485,212원은 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,734,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 485,212원 |
| 1. 임차인 임관형 보증금 | 72,000,000원 | 4,248,788원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | - | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사에스제이종합건설 | 12,314,571,140원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 18,360,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 임관형 | 74,556,493원 | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 67,751,212원 |
현재 회차 배당에서는 임차보증금 72,000,000원 중 4,248,788원만 배당되고, 부족분 67,751,212원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 “중동중학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·주택·점포·학교 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상23층 건물 내 제23층 제2312호입니다.
- 단지. 성호2차(201~205동)는 총 1,773세대, 사용승인일은 2003.11.07.입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목은 대, 공시지가 698,300원/㎡, 토지면적 13,211.6㎡입니다.
- 관리비. 2024.09.11. 현황조사일 기준 미납관리비 20,120원이 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 금지. 이 물건의 경제성 판단 기준은 최저가 4,734,000원이 아니라 실질취득 72,485,212원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 임차보증금 72,000,000원, 전입·점유·확정일자 2020.09.23., 임차권등기 2024.03.15.를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 인수 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 관계인 리스크 점검. 임관형은 임차권자이면서 경매 채권자로도 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 별도 소명자료 확인이 필요합니다.
- 시세 상단 초과 주의. 최근 실거래 최고가 59,700,000원보다 실질취득 72,485,212원이 높습니다.
- 관리비 확인. 표시된 미납관리비 20,120원 외 추가 체납 여부는 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “473만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 63,000,000원짜리 아파트가 11회 유찰되어 최저가 4,734,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 72,000,000원이 존재하고, 현재 회차 기준 미배당 67,751,212원이 매수인 인수로 남습니다. 결국 실질취득은 72,485,212원입니다.
최근 실거래 평균 48,350,000원, 최고가 59,700,000원과 비교하면 가격 메리트가 아니라 가격 부담이 더 큽니다. 이 물건의 핵심 문장은 하나입니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 시세보다 높다. 따라서 권리 인수 구조를 명확히 감당할 수 있는 특수 목적이 아니라면, 일반 매수 관점의 매력도는 낮습니다.
