창원지방법원 2024타경3072. 밀양시 상남면 예림리 하나로라이프하우스 106동 2층 201호, 감정평가상 공동주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자 신순영은 2012년 6월 7일 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 밀양농업협동조합 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 뒤에는 권기삼 명의 근저당 2건이 각각 35,000,000원씩 남아 있고, 권기삼이 2024년 12월 13일 임의경매를 신청했습니다. 그러나 이들 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서도 채권자 미배당액은 발생하지만, 그것이 낙찰자의 인수채무로 넘어가는 구조는 아니어서 실질취득가는 현재 최저가 65,100,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

등기 흐름에서 먼저 눈에 띄는 우리은행 근저당 2건은 2012년 6월 7일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 같은 날 설정된 밀양농업협동조합의 60,000,000원 근저당이 말소기준이 되고, 그 뒤의 지에스리테일·조용국 근저당도 각각 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 후순위 권기삼 근저당 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

김대완의 전입신고일은 2012.06.13으로 말소기준권리인 밀양농업협동조합 근저당 2012.06.07보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 배당관계 자체는 매각물건명세서와 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 6,510만원이 6,900만원보다 낮지만 ‘동일면적 시세’는 아니다

하나로라이프하우스105동106동 거래자료는 총 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 6월 69,000,000원 1건이며, 이전 거래들과 비교한 최근 추세는 +21.1%입니다. 다만 거래 4건 모두 면적이 41.34㎡이고, 조회 대상면적은 59.5675㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다.

현재 최저가 65,100,000원은 최근 12개월 거래 69,000,000원의 94.3%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 3,900,000원 낮지만, 면적이 서로 다르기 때문에 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수 없습니다. 오히려 전체 4건 평균 60,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 108.5%입니다. 전체 평균 역시 과거 거래가 섞인 수치이므로, 가격 판단은 동일면적 실거래를 추가 확인한 뒤 하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액 130,000,000원 중 예상 배당은 63,528,200원, 미배당은 66,471,800원입니다. 미배당 채권이 크더라도 후순위 담보권은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원

유찰이 반복될수록 권기삼에게 돌아가는 배당은 더 줄지만, 낙찰자의 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 70,000,000원인데 현재 회차 예상배당은 3,528,200원이며, 2회·3회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당도 0원입니다.

⑥ 현황도 위치 문제 — 정정절차 완료

감정평가 당시에는 ‘호별배치도’와 ‘건축물현황도’상 위치, 그리고 실제 현황 위치가 서로 달라 201호와 202호의 표시가 반대로 된 문제가 기재돼 있었습니다. 다만 2026.06.04.자 사실조회회신서에 따르면 건축물현황도와 실제 호별 위치가 상이한 사항을 확인한 뒤 정정절차를 완료했고 현재는 실제 현황과 일치합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 밀양시 상남면 예림리 ‘진달래문화센터’ 북동측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 2층 201호이며 공동 승강기, 화재경보, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 833.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 북측으로 아스콘 포장도로가 있습니다. 공시지가는 253,500원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
• 거래표본. 단지는 24세대이고 확인된 거래는 4건입니다. 표본 수와 면적 차이를 감안해 환금성·가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2012.06.07. 밀양농업협동조합 근저당 60,000,000원이 말소기준이며 후순위 권기삼 근저당 2건은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
• 임차인 확인. 김대완은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 배당요구 여부를 최종 확인하세요.
• 동일면적 시세 확인. 현재 실거래 4건은 모두 41.34㎡로 조회 대상면적 59.5675㎡와 다릅니다. 동일면적 또는 더 가까운 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 현황도 재확인. 201호·202호 위치 불일치는 정정 완료됐지만, 입찰 전 정정된 건축물현황도와 현장 표시를 다시 대조하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 66,471,800원이 발생해도 그 금액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 현재 분석상 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사실조회회신서·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 동일면적 검증이 먼저

이 물건은 권리관계만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2012년 밀양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 김대완도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 현재 최저가 65,100,000원에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득 역시 65,100,000원, 매수인 인수는 0원입니다.

다만 가격 평가는 권리만큼 단순하지 않습니다. 최근 거래 69,000,000원보다 현재 최저가가 낮기는 하지만 그 거래는 41.34㎡이고 조회 대상면적은 59.5675㎡입니다. 거래 표본도 최근 12개월에는 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 동일면적 시세 확인 후 판단”입니다. 현황도 위치 문제는 2026년 6월 4일 회신을 통해 정정 완료된 것으로 확인됐지만, 실제 입찰 전 원본 서류와 현장을 다시 맞춰 보는 절차는 남아 있습니다.