광주지방법원 2024타경4213. 여수시 학동 스위트엠학동 8층 814호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.12.20 주택도시보증공사 가압류 240,000,000원입니다. 이후 한국자산관리공사 가압류, 김주희의 전세권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞선 2022.02.03 김주희의 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 전입 시점이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
특히 김주희는 임차인으로 조사된 동시에 전세권자이자 이 사건 강제경매 신청채권자로 등기·기재되어 있습니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검할 필요가 있으나, 그 사정만으로 임차인의 권리를 부정할 수는 없습니다. 따라서 보증금이 확인되기 전에는 최저매각가만으로 투자수익성을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 도원로 233(학동), 8층814호 (학동,스위트엠학동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 2020.12 사용승인 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 내 8층 814호 |
| 소유자 | 주식회사지아이엘드림 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 41,058,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주희 / 130,114,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 제1종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,464,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기상으로는 2023.12.20 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 2024.06.20 한국자산관리공사 가압류 300,000,000원, 2024.08.02 김주희 전세권 130,000,000원, 2024.09.12 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김주희의 전입일은 2022.02.03으로 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 2022.02.03 | 2024.10.04 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2024.10.04 접수되어 있으나, 우선변제 여부 역시 확정일자가 확인되지 않아 미상입니다.
② 가격 신호 — 8회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 41,058,000원으로 감정가 179,000,000원의 22.94% 수준입니다. 다만 이 사건에서는 비교할 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단하지 않습니다.
더 중요한 것은 8회 유찰이라는 결과입니다. 현재 회차에서도 총 채권액 800,114,100원 가운데 배당되는 금액은 39,918,956원이고, 미배당은 760,195,144원입니다. 다음 회차 가격이 더 내려가면 채권 미배당 규모는 더 커집니다. 이 자체가 매수인의 채무 승계를 뜻하는 것은 아니지만, 대항력 가능 임차인의 별도 미배당 보증금이 존재하는지는 반드시 구분해서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,139,044원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 39,918,956원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김주희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김주희 | 130,114,100원 | 0원 |
| 5. 가압류경정 · 한국자산관리공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정가격 41,058,000원 기준 총 채권액은 800,114,100원, 채권자 배당액은 39,918,956원, 미배당은 760,195,144원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 김주희는 전세권자이자 경매 신청채권자로 함께 기재되어 있으므로 실제 채권관계와 배당순위는 원본에서 재확인해야 합니다. 배당표의 매수인 인수 0원과 임차인의 실제 승계 가능성은 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·후면 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선 상당의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2020.12 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물의 8층 814호이며, 이용상태는 오피스텔입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반)이며 장애물제한표면구역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8회 유찰된 오피스텔이라는 점 자체가 현재 가격대에서 응찰수요를 보수적으로 볼 필요가 있다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 김주희의 실제 임차보증금, 계약기간, 점유관계와 주거 이용 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 전입일은 2022.02.03으로 확인되지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 판단할 수 없습니다.
- 전세권과 임차권 분리. 등기상 전세금 130,000,000원을 임차보증금으로 자동 동일시하지 마세요.
- 동일인 관계 확인. 김주희가 임차인·전세권자·강제경매 신청채권자로 함께 나타나므로 채권 발생 원인과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 확인된 뒤 예상 낙찰가와 미배당 보증금을 합쳐 실제 부담액을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가 41,058,000원이 감정가의 22.94%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 9회 유찰 시 32,846,400원, 10회 유찰 시 26,277,120원의 가정가격에서도 임차인 인수위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가 22.94%”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 8회 유찰되어 최저매각가가 41,058,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이를 곧바로 가격 메리트로 평가하기는 어렵습니다. 임차인 김주희의 전입일이 2022.02.03으로 말소기준인 2023.12.20보다 빠른 반면 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
등기상 2024.08.02 설정된 전세권 130,000,000원은 매각으로 소멸하지만, 그 사실만으로 2022.02.03 전입에 기초한 임차관계까지 자동 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 반대로 동일인 김주희가 임차인·전세권자·신청채권자로 나타난다는 이유만으로 임차권이 없다고 단정하는 것도 위험합니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 권리분석상 인수액과 실질취득비용은 보증금 확인 전까지 미확정입니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 임대차 원본 확인이 선행되어야 하는 고위험 확인형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
