광주지방법원 2024타경5186. 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 472-7 소재 단독주택 및 토지입니다. 이용상태는 단독주택이고, 토지는 지목 대지 578.0㎡, 계획관리지역입니다. 말소기준은 2012.12.07 녹동농업협동조합 근저당권 46,000,000원입니다. 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라, 등기상으로 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
다만 권리가 깨끗하다고 곧바로 안전한 물건은 아닙니다. 이 사건은 토지와 단독주택이 함께 걸려 있고, 제시외 건물의 포함·제외가 나뉘며, 지적경계 불명확과 타인 점유 내용이 함께 표시되어 있습니다. 따라서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 내가 실제로 넘겨받는 범위가 어디까지인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 472-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대지 578.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 16,800원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 현주영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 99,610,600원 / 69,727,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 녹동농업협동조합 / 44,135,066원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 구조가 확인되지 않으므로 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 2012.12.07 녹동농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 2024.05.10 가압류 2건 및 2024.11.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 강제경매개시결정은 2019.12.17 취하로 말소된 이력이 있습니다.
② 현장 리스크 — 경계측량과 제시외 건물 확인
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 중 다용도실과 현관은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 비닐하우스와 창고는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 사용할 수 있는 시설로 오해하면 안 됩니다.
- 지적경계. 지적경계가 불명확하여 경계측량이 필요합니다.
- 타인 점유. 토지 일부를 타인이 점유한 것으로 조사되어, 실제 점유 위치와 면적 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,727,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,655,086원 |
| 1. 근저당 · 녹동농업협동조합 | 46,000,000원 | 46,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 17,528,822원 | 17,528,822원 |
| 3. 가압류 · 녹동농업협동조합 | 22,101,635원 | 4,543,092원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 69,727,000원 가정 시 채권 총액 85,630,457원 중 68,071,914원이 배당되고, 17,558,543원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 소재 “대곡마을” 내에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 농가주택과 농경지, 임야 등이 형성되어 있는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진·출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물이며, 일반적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 개발촉진지구에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계측량 우선. 지적경계가 불명확하므로 실제 경계와 타인 점유 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물 구분. 다용도실·현관은 포함, 비닐하우스·창고는 제외입니다. 현장에서 위치와 사용관계를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없지만, 실제 점유자와 사용 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 오해 금지. 미배당 17,558,543원은 매수인 인수액이 아닙니다. 권리상 인수는 0원입니다.
- 관리·철거·원상 문제. 매각 제외 시설이 있는 만큼 낙찰 후 사용, 철거, 경계 분쟁 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현장은 실사 필수”
이 사건은 임차인 없음, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 그러나 단독주택과 토지가 함께 매각되는 물건답게, 진짜 리스크는 서류 밖 현장에 있습니다. 지적경계 불명확, 토지 일부 타인 점유, 포함·제외가 나뉘는 제시외 건물은 낙찰 후 사용가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 권리는 합격, 현장은 보류. 이 물건은 싸게 받는 것보다, 정확히 무엇을 받는지 확인하는 것이 먼저입니다.
