창원지방법원 2025타경18. 창녕군 대지면 용소리 956·957-12의 토지와 일반철골조 패널지붕 단층 건물로, 감정평가상 기호 (3-1)은 제2종근린생활시설(제조업소), 기호 (3-2)는 창고로 이용 중입니다. 토지는 2필지 일단의 건부지로 이용되고 있으며 총 토지면적은 4,334㎡입니다. 현재 소유자는 황토랑보드주식회사이고, 2019.11.14 중울산농업협동조합 명의 채권최고액 752,700,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후 설정된 최무림의 근저당권, 국의 압류, 현재 경매개시결정과 창녕군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자와 매각 제외 건물입니다. 이강호는 2018.09.10 전입으로 말소기준일 2019.11.14보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 봅니다. 따라서 최저매각가만으로 실제 취득원가를 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경18 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 대지면 용소리 956, 957-12 · 경상남도 창녕군 대지면 학성세거리길 179 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) 및 창고 |
| 건물 구조 | 일반철골조 패널지붕 단층 · H-Beam(400×200mm) · 패널 마감 · 샷시창 |
| 토지 | 4,334㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 황토랑보드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 799,206,600원 / 274,128,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중울산농업협동조합 / 629,752,420원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.14 중울산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 752,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 볼 것은 선순위 점유
등기부상 현재 유효한 담보·압류 가운데 말소기준은 2019.11.14 중울산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 2022.06.13 최무림 근저당권 350,000,000원, 2024.07.24 국 압류, 2025.01.03 중울산농업협동조합 경매개시결정, 2025.10.27 창녕군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 선순위 1명 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이강호 | 2018.09.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박재교 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창석 | 2024.02.22 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현주 | 2024.05.08 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 김창석·장현주·박재교는 전입일이 2019.11.14 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 반면 이강호는 전입일이 먼저이므로 보증금과 실제 점유·계약관계를 확인해야 합니다. 특히 이강호의 보증금이 얼마인지에 따라 낙찰 후 추가 인수액이 달라질 수 있습니다.
③ 가격·유찰 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 274,128,000원으로 감정가 799,206,600원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 191,889,600원, 5회 유찰 시에는 134,322,720원입니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다.
현재 회차에서 신청채권자 중울산농업협동조합의 청구액은 629,752,420원이지만, 배당 시나리오상 지급액은 269,490,208원으로 전액 회수되지 않습니다. 4회 유찰 시 신청채권자 배당액은 188,403,146원, 5회 유찰 시에는 131,642,202원으로 더 감소합니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,637,792원 |
| 2. 근저당 · 중울산농업협동조합 | 752,700,000원 | 269,490,208원 |
| 3. 근저당 · 최무림 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 기준액은 1,102,700,000원, 배당액은 269,490,208원, 미배당은 833,209,792원입니다. 이 배당표의 계산상 인수액과 별개로, 이강호의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 특수권리 — 매각 제외 건물과 법정지상권
매각물건명세서상 일괄매각이지만, 목록1의 제시외 건물 (1-1 ~ 1-3)은 매각에서 제외됩니다. 동시에 최저매각가격은 해당 제시외 건물로 인해 영향을 받은 가격입니다. 더 중요한 문구는 “매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부는 불명”이라는 점입니다.
또한 목록1·2 토지는 2필지 일단의 토지로서 제조업소 및 창고 건부지로 이용 중이고, 지상에 컨테이너 1동이 있으나 이동이 용이하다는 이유로 평가에서 제외됐습니다. 토지와 인접필지의 경계도 불분명해 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 필요하다고 평가돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창녕군 대지면 용소리 일대로 농경지·주택·공장 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 제2종근린생활시설(제조업소) 및 창고로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목은 창고용지, 총면적 4,334㎡, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 28,200원/㎡입니다.
- 경계. 인접필지와 경계가 불분명해 지적측량 후 실제 이용상황·점유현황이 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태. 토지 지상 및 건물 내부에 잡자재와 폐기물이 적재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이강호 임대차 원본 확인. 2018.09.10 전입이므로 실제 점유 여부, 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 이강호의 보증금 중 낙찰자에게 승계되는 금액이 확인되면 최저가 274,128,000원에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 제시외 건물 소유관계 확인. 매각 제외되는 (1-1 ~ 1-3)의 소유자와 토지 소유관계 변동을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 지적측량. 평가서가 토지 경계 불분명을 명시하고 있으므로 956·957-12의 실제 경계와 컨테이너 위치를 확인해야 합니다.
- 폐기물·잡자재 비용. 건물 내부와 토지에 적재물이 있으므로 인도 이후 정리·처분 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 조건이 현재 제조업소·창고 사용과 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 다회유찰의 원인 확인. 3회 유찰 자체를 가격 장점으로만 해석하지 말고 임차인, 법정지상권, 제시외 건물, 환금성 등 특수요인이 응찰을 제한했는지 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 두 가지
이 물건은 감정가 799,206,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 274,128,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대 방향에서 시작해야 합니다. 첫째, 2018.09.10 전입한 이강호의 보증금과 실제 대항력·인수액을 확정할 것. 둘째, 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부를 확정할 것.
이 두 가지가 확인되기 전에는 실질취득가도, 토지를 온전히 사용할 수 있는지도 확정되지 않습니다. 여기에 4,334㎡의 제조업소·창고용 토지, 지적경계 불분명, 컨테이너 평가외, 잡자재·폐기물 적재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 내려왔는가”가 아니라 “낙찰 후 무엇을 떠안고 무엇을 사용할 수 있는가”입니다.
