광주지방법원 2024타경57026. 순천시 석현동 순천산이고운더테라스 105동 1,2층 103호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 연립주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 김덕신이며, 2022.05.31. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 360,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 까다롭습니다. 2020.07.08. 설정된 박정희의 전세권 280,000,000원이 2023.12.15. 정은영 근저당권보다 앞서고, 박정희는 2020.07.03. 전입한 대항력 있는 주택임차인이기도 합니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 기재된 2026.07.07. 확약서가 핵심입니다. 박정희는 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구권과 거주·명도 관련 대항력을 주장하지 않겠다고 확약했습니다. 이 확약을 적용하면 박정희에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경57026 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현북길 86, 105동 1,2층103호 (석현동,순천산이고운더테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 내 제1,2층 제103호 |
| 소유자 | 김덕신 · 2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 257,600,000원 |
| 유찰 | 13회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 박정희 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 확약을 반드시 함께 봐야 한다
말소기준권리는 2023.12.15. 설정된 정은영 근저당권 170,000,000원입니다. 그보다 앞선 2020.07.08. 박정희 전세권 280,000,000원은 원칙적으로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 게다가 박정희는 2020.07.03. 전입한 대항력 있는 주택임차인으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정희 | 전유부분 건물의 전부 · 전세권자 겸 주택임차인 | 2020.07.03 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 2026.07.07. 확약 |
박정희의 전세권과 주택임차인 지위는 동일 인물의 280,000,000원 보증금과 관련된 권리이므로 이를 서로 별개의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 이후 2023.12.15. 정은영 근저당권, 2024.06.14. 광주신용보증재단 가압류 17,174,059원, 2024.07.12. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가도 최근 거래보다 높다
제공된 단지 실거래 12건 전체 평균은 349,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 235,000,000원이고 최신 거래도 2026.03. 235,000,000원입니다. 현재 최저가 257,600,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2023.08 | 84.98㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2023.08 | 84.98㎡ | 3 | 381,000,000원 |
| 2023.06 | 84.98㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2023.06 | 84.98㎡ | 3 | 381,000,000원 |
| 2022.05 | 84.98㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2022.05 | 84.98㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2022.04 | 84.99㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2022.04 | 84.98㎡ | 3 | 381,000,000원 |
최근 거래 흐름은 과거 거래와 크게 다릅니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -36.8%로 내려와 있고, 최신 거래 235,000,000원도 현재 최저가 257,600,000원보다 낮습니다. 따라서 과거 12건 전체 평균 349,000,000원과 비교해 현재 최저가가 73.8%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,406,400원 |
| 인수표시 · 임차인 박정희 보증금 | 280,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 박정희 | 280,000,000원 | 253,193,600원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 정은영 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 광주신용보증재단 | 17,174,059원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박정희의 280,000,000원 보증금은 전액 충족되지 않습니다. 다만 2026.07.07. 확약서로 잔존 임대차보증금반환청구권과 거주·명도 관련 대항력을 주장하지 않겠다고 했으므로, 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 거래 기준)
- 입지. 순천시 석현동 순천향림초등학교 북서측 인근. 주변에는 공동주택, 농경지, 임야, 저수지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 순천산이고운더테라스는 48세대, 2019.05.31. 준공으로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며, 토지는 부정형·평지, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, LPG가스시설, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균 235,000,000원이며, 최근 대비 이전 거래 추세는 -36.8%입니다. 현재 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 흐름을 우선할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.07. 제출된 박정희 확약서가 잔존 임대차보증금반환청구권 및 거주·명도 관련 대항력 포기를 명확히 담고 있는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 전세권·임차권 중복 계산 금지. 박정희는 최선순위 전세권자이자 주택임차인입니다. 동일 보증금 280,000,000원을 별도 채권처럼 중복 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 257,600,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 109.6%입니다. 과거 전체 평균 349,000,000원 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 면적 불일치 확인. 비교 기준 면적 45.373㎡와 실거래 표본 84.98㎡·84.99㎡가 일치하지 않습니다. 해당 호수와 직접 비교 가능한 면적·층·상태의 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 무허가증축 목조 18㎡, 2023.3.27. 시정명령, 향후 이행강제금 가능성을 확인하고 철거·원상회복 비용과 절차를 검토해야 합니다.
- 다회 유찰. 현재 13회 유찰 상태이고 다음 시나리오에는 206,080,000원, 이후 164,864,000원이 제시되어 있습니다. 현재 회차의 감정가 대비 할인율만으로 접근하기보다 최근 거래와 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 문제는 확약으로 풀렸지만, 가격과 물건 리스크는 남는다”
이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 280,000,000원의 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인 박정희입니다. 보증금이 현재 최저가 257,600,000원보다 커서 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담이 단순히 낮아지는 구조로 볼 수 없습니다. 그러나 박정희가 2026.07.07. 잔존 보증금 반환청구권과 거주·명도 관련 대항력 주장을 포기하는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음 문제는 가격과 환금성입니다. 실질취득 257,600,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 109.6%이고, 최근 거래 추세는 -36.8%입니다. 13회 유찰 상태라는 사실도 단순한 할인 신호가 아니라 시장성과 가격을 더 보수적으로 점검해야 할 근거입니다. 여기에 무허가증축 목조 18㎡와 시정명령 이슈도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 확약으로 권리 인수 리스크는 크게 낮아졌지만, 최근 시세·다회 유찰·위반건축물까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
