광주지방법원 2024타경57026. 순천산이고운더테라스 105동 1·2층 103호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트지만 감정 이용상태는 연립주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 김덕신으로, 2022.05.30. 매매를 원인으로 2022.05.31. 소유권을 취득했고 거래가액은 360,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 2020.07.08. 설정된 박정희의 전세권 280,000,000원이 2023.12.15. 말소기준 근저당보다 앞선다는 점입니다.
원칙만 보면 박정희는 2020.07.03. 전입했고 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며, 등기부상 전세권도 선순위라 인수 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다. 그러나 신청채권자인 최선순위 전세권자 겸 주택임차인 박정희가 2026.07.07. 확약서를 제출해 매각대금에서 280,000,000원 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 거주·명도와 관련한 대항력도 주장하지 않겠다고 했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 박정희에 대해서는 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경57026 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현북길 86, 105동 1,2층103호 (석현동,순천산이고운더테라스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태: 연립주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 내 제1,2층 제103호 |
| 소유자 | 김덕신 · 2022.05.30. 매매 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 368,000,000원 |
| 유찰 | 12회 |
| 신청채권 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 확약이 승부처
말소기준은 2023.12.15. 정은영 근저당권 170,000,000원입니다. 그 뒤의 광주신용보증재단 가압류 17,174,059원과 2024.07.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2020.07.08. 박정희 전세권 280,000,000원이지만, 2026.07.07. 확약서가 이 선순위 권리의 잔존 보증금·명도 인수위험을 실질적으로 제거합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정희 | 전유부분 건물의 전부 | 2020.07.03 | 280,000,000원 | 있음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 | 확약상 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박정희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사됐습니다. 원칙상 선순위·대항력 임차인이지만, 2026.07.07. 확약서로 잔존 보증금 반환청구 및 거주·명도 대항력을 포기했습니다. 이 확약은 박정희에게만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 2.35억, 현재 최저가는 3.68억
전체 실거래 12건 평균은 349,000,000원이지만 이 평균에는 2022~2024년의 335,000,000원~400,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 메리트를 판단할 때는 더 최근인 2026.03. 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래가는 모두 235,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거보다 -36.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2023.08 | 84.98㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2023.08 | 84.98㎡ | 3 | 381,000,000원 |
| 2023.06 | 84.98㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2023.06 | 84.98㎡ | 3 | 381,000,000원 |
| 2022.05 | 84.98㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2022.05 | 84.98㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2022.04 | 84.99㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2022.04 | 84.98㎡ | 3 | 381,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 349,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,952,000원 |
| 1. 전세권 · 박정희 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정은영 | 170,000,000원 | 82,048,000원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 17,174,059원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 467,174,059원, 배당액은 362,048,000원, 미배당은 105,126,059원입니다. 현재 매각가 가정에서는 신청채권자 박정희의 280,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서는 확약을 떠나서도 박정희에게 잔존 보증금이 발생하지 않습니다.
배당계산상 박정희 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 대상 280,000,000원으로 표시될 수 있으나, 2026.07.07. 제출된 확약서에 따라 실제 미배당 잔존액의 반환청구와 명도 대항력을 포기하므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 효력 확인은 필수
| 회차 | 매각가 | 박정희 배당 | 채권 미배당 | 박정희 잔존 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 · 100% | 368,000,000원 | 280,000,000원 | 105,126,059원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 80% | 294,400,000원 | 280,000,000원 | 177,695,659원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 · 64% | 235,520,000원 | 231,422,720원 | 235,751,339원 | 확약상 0원 |
14회 유찰 시에는 박정희에게 231,422,720원만 배당되어 280,000,000원 전액이 충족되지 않습니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 미배당 부분이 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있지만, 박정희는 2026.07.07. 확약서에서 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다고 명시했습니다. 따라서 이 사건은 확약 효력이 유지되는 한 낙찰가가 내려가도 박정희의 잔존 보증금 때문에 실질취득비용이 다시 280,000,000원으로 고정되는 구조로 보지 않습니다.
⑤ 위반건축물 — 가격보다 별개로 확인할 물건 리스크
감정평가의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 별도로 위반건축물 사실조회 내용이 적시되어 있습니다. 따라서 현황의 무허가증축 위치·범위와 시정명령의 이행 여부는 입찰 전 반드시 직접 확인할 항목입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시장자료 기준)
- 입지. 순천향림초등학교 북서측 인근. 주위는 공동주택, 농경지, 임야, 저수지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 4층 건물 내 제1·2층 제103호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, LPG가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중이고, 자연녹지지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지·하천과 접합니다. 공시지가는 160,100원/㎡입니다.
- 단지. 순천산이고운더테라스는 48세대, 사용승인 기준 2019.05.31.입니다.
- 경매 이력. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 12.0회, 매각률은 0.0%로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.07. 박정희 확약서의 제출 여부와 잔존 임대차보증금 반환청구권·거주·명도 대항력 포기 문구를 원본에서 확인하세요.
- 전세권·임대차 동일성. 전세권자·임차인·신청채권자가 모두 박정희로 연결되므로 전세권과 임대차보증금 280,000,000원을 중복 채무로 합산하지 말고 관계를 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 349,000,000원보다 최신 2026.03. 거래 235,000,000원과 최근 12개월 평균 235,000,000원을 우선 보세요. 추세는 -36.8%입니다.
- 면적 불일치. 비교 대상 면적 45.373㎡와 실거래 84.98㎡·84.99㎡가 일치하지 않으므로 거래 표본의 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 위반건축물 확인. 무허가증축 목조 18㎡, 2023.03.27. 시정명령, 향후 이행강제금 가능성 및 철거·원상회복 상태를 확인하세요.
- 12회 유찰 해석. 유찰 횟수만으로 할인 매물이라 볼 수 없습니다. 현재 최저가는 다시 감정가와 같은 368,000,000원입니다.
- 등기 원본 대조. 2023.12.15. 정은영 근저당 170,000,000원을 말소기준으로 선후순위 권리를 확인하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 정리하지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건은 선순위 전세권과 대항력 임차인 때문에 처음 보면 인수형으로 보이지만, 2026.07.07. 확약서가 핵심 반전입니다. 박정희가 매각대금에서 보증금 280,000,000원을 전부 받지 못하더라도 잔존 반환청구권과 거주·명도 대항력을 포기했으므로, 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가 368,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 235,000,000원의 156.6%이고 최근 거래 추세는 -36.8%입니다. 전체 평균 349,000,000원보다도 높습니다. 여기에 12회 유찰, 비교 실거래 면적 불일치, 무허가증축 18㎡와 2023.03.27. 시정명령까지 겹칩니다. 결론은 “선순위 인수는 확약으로 해소, 하지만 현재 가격은 최근 시장보다 높고 물건 리스크도 남는다.” 입니다.
