📉 감정가 34% 💰 인수 0원 🔁 3회 유찰 📐 대지권 미등기
창원지방법원 2025타경1165. 경상남도 창녕군 성산면 대견리 146-36의 토지와 구분건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 (2), (3) 구분건물은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김하나이고, 2023.01.27. 창녕군산림조합 근저당권 156,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 서상욱 명의 근저당권 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단순히 “권리가 깨끗하니 안전하다”로 끝낼 유형은 아닙니다. 목록 (2), (3)은 대지권 미등기 상태이고, 토지는 인접 필지와 경계가 불분명하며 인접토지 146-27구의 지적경계선 상에 건물이 소재하는 것으로 조사됐습니다. 목록 (1)은 맹지이나 현황상 남동쪽으로 구거를 건너 포장도로가 소재합니다. 따라서 등기상 인수금액과 별개로 물건 자체의 이용·처분 가능성을 확인하는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1165 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 성산면 대견리 146-36 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 (2), (3) 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 김하나 |
| 토지 | 651.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 가축사육제한구역(모든축종 제한) |
| 공시지가 | 160,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 236,336,000원 / 81,064,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 75,385,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2023.01.27. 설정된 창녕군산림조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 성산농업협동조합, 대합농업협동조합, 현풍농업협동조합, 용암농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후인 2023.01.30. 서상욱 근저당 52,000,000원, 2023.11.17. 서상욱 근저당 32,500,000원과 2025.06.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최미영 | 1층 103호 | 2023.12.27 | 1,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 한승엽 | 미상 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 최미영은 2023.12.27., 한승엽은 2024.01.08. 전입했고, 둘 다 말소기준일 2023.01.27.보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 없습니다. 한승엽은 보증금이 확인되지 않았고, 두 임차인의 우선변제 여부도 확정돼 있지 않습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이지만 실제 배당순서는 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 236,336,000원, 현재 최저매각가는 81,064,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 구간입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 81,064,000원 | 79,204,848원 | 161,295,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,744,800원 | 55,323,394원 | 185,176,606원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 39,721,360원 | 38,606,376원 | 201,893,624원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 81,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,859,152원 |
| 을구 13번 근저당권 · 창녕군산림조합 | 156,000,000원 | 79,204,848원 |
| 을구 14번 근저당권 · 서상욱 | 52,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 서상욱 | 32,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,064,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 161,295,152원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 권리보다 현장 확인이 중요
- 대지권 미등기. 목록 (2), (3)은 대지권 미등기 상태입니다. 일괄매각 대상의 토지·구분건물 관계와 권리 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 지적경계 불분명. 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하며 정확한 위치·경계 확인에는 지적측량이 필요하다고 조사됐습니다.
- 인접토지 경계선상 건물. 본건 토지와 인접토지 146-27구의 지적경계선 상에 건물이 소재하는 것으로 조사되어 전문적 지적측량이 필요합니다.
- 도로 접근. 목록 (1)은 맹지이나 현황 남동쪽으로 구거를 건너 포장도로가 소재합니다. 실제 출입 형태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 현황 차이. 목록 (2), (3)은 건축물현황도와 현황 건물의 형태가 다소 상이해 측량 결과 현황면적과 공부상 면적이 다소 상이할 수 있습니다.
- 제시외 건물·구축물. 제시외 건물 및 구축물 1-1, 1-2, 1-3은 매각에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창녕군 성산면 대견리에 위치하며 부근은 농경지, 근린생활시설 및 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 (2), (3) 구분건물은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 벽돌 및 경량철골조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층 건물 내 1층 외 1개호이며 외벽은 타일·사이딩판넬·판넬 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 기호 (2)는 급배수 위생설비와 난방설비가 구비돼 있고 기호 (3)은 급배수 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형이며 공시지가는 160,800원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 목록 (2), (3)의 대지권 미등기 상태와 토지·건물의 권리관계를 등기 및 매각서류 원본에서 대조하세요.
- 지적측량 검토. 인접필지 경계가 불분명하고 경계선 상 건물이 조사된 만큼 정확한 위치와 점유범위를 확인하세요.
- 현황 도로 확인. 목록 (1)은 맹지이고 구거를 건너 포장도로가 소재하므로 실제 출입과 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 건물 면적·형태 확인. 건축물현황도와 실제 건물 형태가 다소 상이할 수 있다는 감정평가 내용을 확인하세요.
- 임차인 확인. 최미영·한승엽은 대항력이 없지만 배당요구와 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가 34% 구간이라는 점만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 거래가치와 환금성을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.01.27. 창녕군산림조합 근저당권이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최미영과 한승엽도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰돼 최저가가 81,064,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 접근하기에는 확인할 것이 많습니다. 대지권 미등기, 지적경계 불분명, 인접토지 경계선상 건물, 맹지와 구거를 통한 현황 접근, 건축물현황도와 실제 형태의 차이가 모두 기록돼 있습니다. 실거래 비교 시세도 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 물건 자체의 이용성과 환금성 확인입니다.
