창원지방법원 2025타경1585. 밀양시 가곡동의 토지와 단독주택 이용 건물이 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정가는 1,495,852,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,047,096,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 웅지건설주식회사이고, 말소기준은 2017.01.11. 밀양축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 밀양시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 이 사건의 난도는 등기부 순위 자체보다 물건 현황에 있습니다. 매각물건명세서에는 지상 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 있다고 명시되어 있고, 일부 목록에는 실제 분묘가 소재합니다. 농지취득자격증명 제출이 필요한 목록도 있으며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 붙습니다. 여기에 일부 지적경계가 불분명하고, 제시외 건물 29-1은 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1585 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 가곡동 412-8 |
| 등기 건물 표시 | 경상남도 밀양시 가곡동 412-80 · 경상남도 밀양시 멍에실로 63-18 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 웅지건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,495,852,000원 / 1,047,096,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 청구금액 | 832,766,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 매각 포함 · 제시외 건물 29-1 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2017.01.11. 접수된 밀양축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023년 신용보증기금 가압류 84,645,000원, 2024년 밀양시 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 명단은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도, 반대로 현장 점유관계를 완전히 배제할 자료도 아닙니다. 전입세대·점유관계와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 프레임 — 30% 할인보다 ‘비교 시세 부재’를 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가 1,495,852,000원에서 1회 유찰되어 1,047,096,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 권리 인수 기준 실질취득액도 1,047,096,000원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다. 특히 토지·단독주택·수목·분묘·농지 등이 결합된 일괄매각은 개별 토지의 이용 가능성과 현장 조건이 가격에 미치는 영향이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,047,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,870,960원 |
| 1. 근저당 · 밀양축산업협동조합 | 710,000,000원 | 710,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 84,645,000원 | 84,645,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 239,580,040원 |
현재 회차 추정에서는 집행비용과 기재 채권을 배당한 뒤 소유자 잔여가 239,580,040원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 밀양시 압류의 구체 금액에 따라 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 분묘·농지·건축 — 입찰 전에 반드시 풀어야 할 조건
- 분묘기지권. 매각물건명세서에는 지상 소재 분묘를 위해 분묘기지권이 성립할 여지가 있다고 명시되어 있습니다.
- 실제 분묘. 목록16·24·25에는 분묘가 소재하나 인접지와 경계상에 위치해 정확한 위치 확인을 위해 지적측량이 필요하며, 최저매각가격은 이를 감안한 가격입니다.
- 임야 내 추가 가능성. 토지 중 임야에는 육안으로 확인하기 어려운 분묘가 소재할 수 있고 분묘기지권 성립 여부도 불분명하다고 기재되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·4·6·8은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 건축신고. 목록1·6·8·9·26·28은 단독주택 건축을 목적으로 건축신고를 마친 것으로 기재되어 있으나 신고의 유효성 등 관련 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 목록12는 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하여 정확한 경계를 위해 지적측량이 필요합니다.
- 매각 범위. 제시외 수목 1-1·6-1·11-1·17-1·20-1·21-1·23-1·28-1은 매각에 포함되지만, 제시외 건물 29-1은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 포함평가. 목록12 건물의 다락 및 데크시설은 건물에 포함하여 평가되었습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 가곡동 소재 4통마을회관 북서측 인근이며, 주변은 취락·농경지·임야·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 단독주택으로 이용 중이며 일반철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 성장관리계획구역이 포함되며, 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역도 포함됩니다.
- 확인된 토지 정보. 지목은 전, 면적 97㎡, 공시지가 78,100원/㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 일반적인 공동주택처럼 동일 평형 실거래로 가격을 즉시 비교하기 어려운 토지·단독주택 복합 일괄매각입니다. 분묘·농지·경계·건축 가능성에 따라 실제 이용가치가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 선확인. 목록1·4·6·8은 증명원 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 후가 아니라 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 목록16·24·25의 분묘뿐 아니라 임야 내 육안 확인이 어려운 분묘 가능성까지 현장조사와 측량을 통해 확인하세요.
- 제시외 건물 29-1. 매각에서 제외되므로 소유관계·점유·토지사용관계가 낙찰 후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 지적측량. 특히 목록12와 분묘가 경계상에 있는 토지는 실제 점유선과 지적선을 분리해 확인하는 것이 중요합니다.
- 근저당 변경등기. 710,000,000원 설정 내용과 965,000,000원 변경등기, 신청채권 청구금액 832,766,032원을 원문 채권계산서와 함께 대조하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 1,047,096,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 현황 리스크를 반영한 별도 가격조사가 필요합니다.
맺으며 — “등기보다 현장이 어려운 경매”
이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재 회차 기준 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기 어렵습니다. 매각물건명세서가 직접 분묘기지권 성립 여지를 경고하고 있고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 지적경계 확인 필요, 제시외 건물 매각 제외, 건축신고 유효성 재확인까지 요구됩니다.
현재 최저가는 1회 유찰된 1,047,096,000원이고 인수액 0원이라 권리상 실질취득액도 동일하지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 이 가격을 저가라고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율보다 “실제로 어디까지 온전히 사용할 수 있는 토지인가”를 현장·측량·농취증·분묘·건축신고로 확인하는 데 있습니다. 등기는 소멸형, 현장은 고난도 — 그래서 종합 판단은 C등급입니다.
