창원지방법원 2025타경1844. 현재 최저매각가는 77,902,000원, 감정가는 111,289,100원입니다. 등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.29 설정된 우포농업협동조합 근저당권 500,000,000원이 말소기준이고, 이후 발생한 임의경매개시결정과 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액 역시 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기 순위가 아니라 부동산의 실제 이용상태와 입찰 자격·현장 확인에 있습니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 일부 토지는 공부상 ‘전’이지만 실제로는 제시외 건물 부지·나지 또는 도로로 이용되는 것으로 추정됩니다. 토지 경계도 불분명하고 일부에는 제시외 분묘가 걸쳐 있는 것으로 추정됩니다. 따라서 일반적인 주거용 경매처럼 “인수 0원 = 단순 안전물건”으로 해석하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1844 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상남도 창녕군 대합면 목단리 288-2 |
| 등기 건물 소재 | 경상남도 창녕군 대합면 목단리 292 · 경상남도 창녕군 대합면 유산길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 농가주택 · 주택 및 일부 창고 |
| 소유자 | 강필선 7분의 3 · 권민재 7분의 2 · 권상훈 7분의 2 |
| 소유권 취득원인 | 2025.04.17 상속 · 2025.08.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 111,289,100원 / 77,902,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우포농업협동조합 / 213,449,400원 |
| 말소기준 | 2016.07.29 근저당권 · 우포농업협동조합 · 채권최고액 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 내용상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자가 누구인지와 실제 점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 권리관계상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않았고, 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
말소기준 뒤에는 우포농업협동조합의 임의경매개시결정과 창녕축산업협동조합·농업협동조합중앙회·신용보증기금의 가압류가 이어져 있습니다. 이 후순위 권리들은 배당 부족 여부와 관계없이 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 채권자 미배당액이 크다는 사실 자체가 매수인 인수금액으로 전환되지는 않습니다.
② 가격·환금성 — 70% 회차지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 77,902,000원입니다. 2회 유찰 시 54,531,400원, 3회 유찰 시 38,171,980원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았고, 물건 자체도 농가주택과 여러 토지 이용상태가 결합된 형태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,802,236원 |
| 2. 근저당 · 우포농업협동조합 | 500,000,000원 | 76,099,764원 |
| 3. 가압류 · 창녕축산업협동조합 | 11,554,796원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 17,321,490원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 41,303,823원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 창녕축산업협동조합 | 44,052,288원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 249,629,636원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 57,181,462원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,802,236원을 제외한 76,099,764원이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 전체 채권 기준 미배당은 844,943,731원이지만, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·현황 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 제시외 건물 6-1~6-2, 8-1~8-4가 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. [목록2~3]은 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. [목록2]는 지목이 ‘전’이나 현황은 제시외 건물 부지 및 나지로 이용 중입니다.
- 현황 도로. [목록3]은 지목이 ‘전’이나 대부분 현황 도로로, [목록8]은 지목이 ‘대’이나 일부 현황 도로로 이용되는 것으로 추정됩니다.
- 건물 위치·면적 차이. [목록7] 목조 세와즙 농가주택은 공부상 목단리 292 지상·33.06㎡이나, 현황은 목단리 293 지상·실측 37.8㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물 이용 차이. [목록7] 토담 세와즙 농가주택 26.45㎡는 현황 일부가 창고용도로 이용 중입니다.
- 분묘. [목록5]와 인접 토지 목단리 302-2에 걸쳐 소재하는 제시외 분묘 일부가 본건 토지 지상에 존재하는 것으로 추정됩니다.
- 경계. 인접필지와 경계가 불분명하며 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 필요하다고 평가돼 있습니다.
- 적치물. [목록1~2] 토지 지상에 잡자재가 다수 적재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창녕군 대합면 목단리에 위치하며 부근은 농경지·주택·임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 농가주택은 목조 세와즙 단층, 다른 건물은 토담 세와즙 단층이며 주택 및 일부 창고로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구가 포함되고, 일부 토지는 농림지역·농업진흥구역 및 성장관리계획구역에 해당합니다.
- 가축사육. 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 모든 축종 제한이 기재돼 있습니다.
- 대표 토지 정보. 지목 전 · 토지면적 186.0㎡ · 공시지가 34,000원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가).
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. [목록2~3] 농지취득자격증명원 발급 조건을 입찰 전에 관할 행정기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 핵심입니다.
- 지적측량. 현황 도로 부분과 인접필지 경계가 불분명하므로 실제 이용 가능한 면적과 경계를 확인해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. [목록5]에 걸쳐 있는 것으로 추정되는 제시외 분묘의 정확한 위치와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 소재지·면적과 현황이 다른 농가주택 및 일부 창고 이용 부분을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 6-1~6-2, 8-1~8-4의 상태와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 적치물·인도 상태. 토지 지상 잡자재가 다수 적재된 상태이므로 잔존물 처리와 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%지만 최근 실거래 비교근거 없이 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 복합”
이 사건은 매수인 인수 0원이라는 점만 보면 권리분석이 깔끔합니다. 우포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 그보다 농지취득자격증명원 제출, 현황 도로, 경계 불분명, 제시외 분묘, 제시외 건물, 건물 위치·면적 차이가 훨씬 중요합니다.
현재 회차는 감정가 111,289,100원에서 1회 유찰된 77,902,000원입니다. 그러나 농가주택과 토지의 실제 사용 가능 범위가 명확히 정리되지 않은 상태에서는 70%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 환산하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 현장·절차 리스크는 높음. 농취증 발급 가능성과 지적측량·분묘·건물 현황을 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능한 물건입니다.
