창원지방법원 2025타경2434. 창녕읍 교리 325-2의 주택 및 토지가 포함된 물건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 주택입니다. 건물은 조적조(블록) 시멘트기와 및 세와지붕 단층 구조이고, 토지는 263.0㎡의 대지로 확인됩니다. 현재 최저매각가격은 93,713,000원으로 감정가 133,875,500원의 70%입니다.
등기만 보면 말소기준은 2022.06.27 설정된 창녕군산림조합 근저당권 72,000,000원이고, 이후 현재 남아 있는 백문선의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부가 아니라 점유관계에서 올라갑니다. 박삼술의 전입일 2017.03.23은 말소기준보다 약 5년 빠르며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경2434 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 325-2 · 경상남도 창녕군 창녕읍 명덕못길 21-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 · 토지 263.0㎡ |
| 건물 구조 | 조적조(블록) 시멘트기와 및 세와지붕 단층 |
| 소유자 | 이춘희 (2015.03.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 133,875,500원 / 93,713,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백문선 / 38,365,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1~2-6, 3-1, 4-1) 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
현재 권리관계의 기준점은 2022.06.27 창녕군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며, 공동담보에는 교리 322-4·325-2·325-5 토지가 기재돼 있습니다. 2025.07.08 설정된 백문선 근저당권 35,000,000원과 2026.01.13 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 2023.11.23 창녕군산림조합이 신청했던 경매는 2025.06.26 취하되어 2025.07.01 개시결정등기가 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 4명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 박삼술 | 2017.03.23 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 보증금 미상 |
| 김경내 | 2023.03.29 | 없음 | 미상 | 등기기준상 없음 |
| 김철민 | 2023.05.26 | 없음 | 미상 | 등기기준상 없음 |
| 김성열 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 등기기준상 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 점유자는 4명입니다. 김경내·김철민·김성열은 모두 2022.06.27 말소기준 이후 전입이므로 등기 순위상 대항력이 없습니다. 반면 박삼술은 선순위 전입이므로 반드시 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 93,713,000원으로 감정가 133,875,500원 대비 70%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라 최저매각가격 자체가 최종 취득비용을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,086,834원 |
| 1. 근저당 · 창녕군산림조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 백문선 | 35,000,000원 | 19,626,166원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 등기상 채권 107,000,000원 중 91,626,166원이 배당되고 15,373,834원이 미배당됩니다. 신청채권자 백문선의 청구액은 38,365,750원이고, 배당 시뮬레이션상 19,626,166원이 배당됩니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 박삼술의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 승계 위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명덕초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 공동주택 등으로 형성된 일반주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 263.0㎡, 평지의 사다리형이며 토지이용상황은 단독입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 275,800원/㎡입니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 급배수·위생·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 일반주택과 토지가 함께 매각되는 물건이고 제시외 건물 일부는 매각에서 제외됩니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 환금성을 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박삼술 보증금 확인. 2017.03.23 전입의 보증금 규모와 실제 점유 여부, 전입 유지 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용 산정이 불가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 선순위 점유자의 우선변제 여부와 배당으로 소진되는 금액을 확인해야 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 나머지 점유자 명도. 김경내·김철민·김성열은 말소기준 이후 전입이지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 제외 범위. 제시외 건물(2-1~2-6, 3-1, 4-1)은 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 그 영향을 반영한 가격입니다. 현황상 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 타인 점유 토지. 목록 1·2 일부 소면적의 타인 점유 가능성이 기재돼 있으므로 경계측량 필요성과 인도 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 우위를 판단하면 안 됩니다. 현지 중개 시세와 유사 토지·주택 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본에서 점유와 매각 제외 범위를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 선순위 점유
이 물건은 감정가 133,875,500원에서 한 차례 유찰돼 93,713,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 70%가 아닙니다. 2017.03.23입니다. 박삼술의 전입이 말소기준인 2022.06.27보다 먼저이기 때문에 보증금이 확인되지 않는 한 매수인이 부담할 실질 비용을 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 점유자의 보증금 승계 가능성, 제시외 건물 매각 제외, 일부 토지의 타인 점유가 동시에 남아 있습니다. 비교 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 점유·경계·보증금 확인이 선행돼야 하는 고확인형 물건입니다.
