광주지방법원 2025타경359. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 123,000,000원에서 22,570,000원까지 내려온 다회유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 정유연은 주민등록일자 2019.01.02, 점유개시일자 2022.12.29, 확정일자 2022.12.29로 확인되고, 말소기준권리인 2024.12.12 김종중 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 현재 회차에서는 임차보증금 93,000,000원 중 21,763,740원이 배당되고 71,236,260원이 매수인에게 남습니다. 최저매각가 22,570,000원과 합치면 실질취득 부담은 93,806,260원입니다. 이후 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 215-21 고흥 센트럴파크 2차 7층2712호 |
| 도로명주소 | 전라남도 고흥군 고흥읍 여산당촌길 51 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층건 중 7층 2712호 · 전용 41.5511㎡ |
| 소유자 | 주식회사센트럴파크 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 22,570,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정유연 / 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2019.03.08 설정된 광주은행 근저당권 2,400,000,000원은 2019.05.08 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.12.12 김종중 가압류 80,000,000원입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 등기 자체의 소멸과 임차보증금 채무의 인수 여부는 별개입니다. 정유연의 대항력은 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정유연 | 전유부분의 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 93,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
정유연: 주민등록 2019.01.02 · 임대차계약 2022.12.20 · 점유개시 2022.12.29 · 확정일자 2022.12.29 · 배당요구 2025.01.02. 을구 3-2에는 별도 신규 임차권이 아니라 “3번임차권경정”으로 등기되어 있으며 2025.01.06 등기 사실이 기재되어 있습니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 22,570,000원 | 71,236,260원 | 93,806,260원 |
| 8회 유찰 시 | 18,056,000원 | 75,669,008원 | 93,725,008원 |
| 9회 유찰 시 | 14,444,800원 | 79,215,206원 | 93,660,006원 |
현재 최저가 자체는 확인된 실거래 107,000,000원의 21.1%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 가격 메리트는 반드시 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다. 현재 기준 실질취득 93,806,260원은 확인된 실거래 107,000,000원의 약 87.7%입니다.
③ 실거래 비교 — 실질취득 기준으로 판단
고흥센트럴파크2차의 비교 가능한 전용 41.55㎡ 실거래 표본은 1건이며, 2024.11 3층 거래가 107,000,000원입니다. 제공된 평균·최저·최고 거래가도 모두 107,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 41.55㎡ | 3 | 107,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 806,260원 |
| 1. 임차인 정유연 보증금 | 93,000,000원 | 21,763,740원 |
| 2. 가압류 · 김종중 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 정유연 | 93,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 정유연의 보증금 부족분 71,236,260원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 정유연은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 동일하게 확인되므로 두 93,000,000원 항목을 별개의 독립된 보증금으로 단순 합산해 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고흥군청 북동측 인근. 관공서·아파트·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층건 중 7층 2712호. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역이며 중로3류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 347,100원/㎡입니다.
- 권리 특성. 2022.11.24 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용상 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 22,570,000원에 인수액 71,236,260원을 더한 93,806,260원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회 유찰 시 실질취득 93,725,008원, 9회 유찰 시 93,660,006원으로 총부담 변화가 작습니다.
- 임차권 원본 확인. 정유연의 대항력·우선변제권과 미배당 보증금 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2의 “3번임차권경정” 내용과 2025.01.06 등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 정유연과 강제경매 신청채권자 정유연이 동일하게 기재되어 있으므로 임대차채권과 경매 신청 원인채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 실거래가 2024.11 한 건뿐이므로 층·상태·현재 거래 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰횟수도 7.0회이므로 권리 외에 수요·환금성 요인을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,257만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 22,570,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정유연의 보증금 93,000,000원과 그중 현재 배당되지 않는 71,236,260원이 핵심입니다. 현 회차의 실질취득 부담은 93,806,260원이고, 추가 유찰이 생겨도 8회 93,725,008원, 9회 93,660,006원으로 거의 같은 수준을 유지합니다.
확인된 107,000,000원 실거래와 비교하면 실질취득액은 그보다 낮지만, 실거래 표본은 1건이고 물건 자체도 이미 7회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 18.35%까지 내려온 초저가 물건”이 아니라, “대항력 임차보증금 때문에 실제 부담이 약 9,300만원대에 고정되는 인수형 경매”로 보는 것이 권리분석의 출발점입니다.
