광주지방법원 2025타경359. 고흥군청 북동측 인근 ‘고흥 센트럴파크 2차’ 7층 2712호입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택이고, 토지는 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 사건 표시는 근린시설로 잡혀 있으나, 권리분석의 핵심은 용도가 아니라 전입 2019.01.02.의 임차권등기입니다. 임차인 정유연의 보증금은 93,000,000원, 확정일자는 2022.12.29., 배당요구는 2025.01.02.로 확인됩니다.
현재 최저가는 감정가 123,000,000원의 18.35% 수준인 22,570,000원입니다. 표면만 보면 매우 싸 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 예상배당은 임차인에게 21,763,740원에 그치고, 부족분 71,236,260원이 남습니다. 그래서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 93,806,260원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 215-21 고흥 센트럴파크 2차 7층 2712호 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사센트럴파크 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 22,570,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정유연 / 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
말소기준은 갑구 3번 김종중 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 단순히 등기상 말소 여부만 보면 안 됩니다. 임차권등기 내용에 주민등록일자 2019.01.02.가 있고, 이는 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기와 보증금 미변제 시 잔액 인수를 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미상 등기 1건
| 구분 | 점유·사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정유연 | 전유부분의 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 93,000,000원 | 2019.01.02 / 2022.12.29 | 대항력 우선변제 인수위험 |
| 성명 미상 | 주거(임차권등기) | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 93,000,000원은 실제 임차인 1명의 보증금으로 보되, 성명·보증금·전입이 확인되지 않은 임차권 경정 등기가 별도로 있어 권리 확인 난도는 더 높습니다. 보증금·확정일자 미상인 점유자는 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득으로만 비교해야 한다
동일 단지 ‘고흥센트럴파크2차’의 면적 매칭 실거래는 2024.11, 전용 41.55㎡, 3층, 107,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 22,570,000원만 놓고 보면 실거래의 21.1%로 보이지만, 이 사건은 그렇게 보면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 낙찰가와 인수액, 집행비용을 합친 93,806,260원이고, 이는 실거래 107,000,000원의 87.7%입니다.
| 비교 항목 | 금액 | 실거래 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 123,000,000원 | 115.0% | 실거래보다 높음 |
| 현재 최저가 | 22,570,000원 | 21.1% | 대항력 인수 때문에 단독 비교 부적절 |
| 실질취득 | 93,806,260원 | 87.7% | 실제 판단 기준 |
| 최근 실거래 | 107,000,000원 | 100.0% | 2024.11 · 3층 · 전용 41.55㎡ |
④ 예상배당표 (매각가 22,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 806,260원 | 매각가의 3.6% 추정 |
| 1. 임차인 정유연 보증금 | 93,000,000원 | 21,763,740원 | 부족분 71,236,260원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,400,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김종중 | 80,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 정유연 | 93,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인 보증금 일부 변제에 사용되고, 보증금 부족분 71,236,260원이 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금에 붙는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 18%) | 22,570,000원 | 21,763,740원 | 71,236,260원 | 93,806,260원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 15%) | 18,056,000원 | 17,330,992원 | 75,669,008원 | 93,725,008원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 12%) | 14,444,800원 | 13,784,794원 | 79,215,206원 | 93,660,006원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 낙찰가가 22,570,000원에서 14,444,800원으로 내려가도, 보증금 미배당분이 71,236,260원에서 79,215,206원으로 증가합니다. 결국 낙찰가와 인수액의 합계는 93,000,000원대에서 크게 달라지지 않습니다. 최저가가 더 내려간다고 “더 싸지는” 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 소재 고흥군청 북동측 인근입니다. 주변은 관공서, 아파트, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 7층 2712호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전· 화재탐지설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류 접합, 중로3류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 민간임대주택 부기등기. 민간임대주택 부기등기가 있으나, 등록기준을 갖추지 못한 경우로 인정되어 등록말소 대상에 해당되고, 매각대금 완납 후 등록관서에 등록 말소 신청 후 부기등기 말소가 가능하다는 비고가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 재설정. 최저가 22,570,000원이 아니라 실질취득 93,806,260원을 기준으로 판단하세요.
- 임차보증금 인수. 정유연 보증금 93,000,000원 중 현재 회차 미배당 71,236,260원 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 미상 임차권 확인. 성명·전입·확정일자·보증금이 확인되지 않은 임차권 경정 등기는 원본으로 범위와 실체를 재확인해야 합니다.
- 관계인 리스크. 임차인 정유연이 경매개시결정 채권자로도 나타나는 점은 다툼 가능성·명도 난도를 함께 키울 수 있습니다.
- 민간임대주택 말소 절차. 매각대금 완납 후 등록관서 등록 말소 신청 및 부기등기 말소 가능 여부와 소요 절차를 사전에 확인하세요.
- 환금성 보수 평가. 단지 실거래 표본은 2024.11 거래 1건입니다. 재매각·전세 회수 가능성을 넉넉히 할인해 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 대항력·배당요구·인수 문구를 직접 확인하세요.
맺으며 — “2,257만원 물건”이 아니라 “9,300만원대 인수형 물건”
이 사건은 7회 유찰되어 최저가가 22,570,000원까지 내려왔지만, 가격 메리트가 그 숫자만큼 생긴 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 93,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차 기준 실질취득은 93,806,260원으로, 실거래 107,000,000원의 87.7% 수준입니다. 여기에 미상 임차권, 관계인 의심, 민간임대주택 부기등기 말소 절차, 낮은 환금성까지 겹칩니다. 숫자는 싸 보이지만 구조는 닫혀 있고 무겁습니다. 권리분석 초보자가 최저가만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
