광주지방법원 2025타경376. 전남 여수시 돌산읍 평사리 1025-14 소재 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 현황은 1층 수영장, 2·3층 숙박시설, 4층 커피샵이며, 설비로 엘리베이터·냉난방설비·실내수영장 등이 확인됩니다. 5회 유찰되어 최저매각가는 403,813,000원까지 내려왔습니다. 겉보기에는 감정가 1,408,387,920원 대비 크게 싸 보이지만, 이 물건은 가격보다 권리·점유·유치권신고가 먼저입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023.03.14. 여수엑스포새마을금고 근저당권입니다. 그러나 등기 흐름상 2021.11.01. 설정된 여수엑스포새마을금고 1,650,000,000원, 구봉새마을금고 770,000,000원 근저당권이 앞서 있으며, 자료상 이 2건은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시됩니다. 또한 임차인 김소연은 전입일이 2023.03.09.로 말소기준보다 앞서 보증금 5,000,000원 전액 인수 가능성이 있고, 김은정은 2021.11.22. 전입이나 보증금이 확인되지 않아 인수액을 닫을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경376 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1025-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 수영장, 2·3층 숙박시설, 4층 커피샵 |
| 소유자 | 송하연 |
| 감정가 / 최저가 | 1,408,387,920원 / 403,813,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 1,096,133,220원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 앞선 근저당과 뒤 권리는 구분해야 한다
핵심은 2023.03.14. 근저당권보다 앞선 2021.11.01. 근저당권 2건입니다. 자료상 이 두 권리는 말소기준권리 이전 권리로 표시되어 매수인 인수 위험이 남습니다. 반대로 2023.03.14. 이후의 현대카드 가압류 5,163,472원, 신한카드 가압류 6,300,572원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 현대카드 가압류는 2025.03.04. 취하에 따른 말소기재가 있으나, 제공된 권리판정상 해당 가압류 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 닫히지 않는다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 1층 | 2023.03.09 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 확인 불가 | 매수인 인수 가능 보증금 전액 인수 가능성 |
| 김은정 | 4층 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 확인 불가 | 미상 인수 보증금 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 보이지 않으므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 김소연의 보증금 5,000,000원은 대항력과 우선변제권 부재 흐름상 매수인 인수 가능성이 있습니다. 더 큰 문제는 김은정입니다. 전입일은 2021.11.22.로 빠르지만 보증금과 월세가 확인되지 않습니다. 또한 김은정은 등기부상 2021년 근저당권의 채무자와 같은 이름으로, 관계인 또는 가장임차인 의심도 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,438,130원 |
| 인수. 임차인 김소연 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 여수엑스포새마을금고 | 1,650,000,000원 | 397,374,870원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 구봉새마을금고 | 770,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 여수엑스포새마을금고 | 1,188,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,163,472원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,300,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 3,619,464,044원 중 채권자 배당은 397,374,870원, 미배당은 3,222,089,174원입니다. 김소연 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수 가능성이 있는 금액으로 별도 계산해야 하며, 김은정 보증금 미상분은 반영되지 않았습니다.
④ 유치권신고와 이용상태 — 운영형 부동산의 변수
매각물건명세서 비고에는 일괄매각과 제시외 구축물인 실외수영장 포함이 기재되어 있고, 이동 설치가 가능한 어린이놀이시설 및 파고라 등은 매각 제외로 표시됩니다. 대장상 용도는 1층 소매점, 2·3층 다가구주택이나 현황은 1층 수영장, 2·3층 숙박시설, 4층 카페입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평사마을 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설, 커피샵 등 근린생활시설과 단독주택이 소재하는 해안 취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 치장벽돌 붙임과 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 일반 위생시설, 급배수시설, 엘리베이터, 냉난방설비, 실내수영장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 725.0㎡, 지목 대, 공시지가 191,600원/㎡, 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 2021.11.01. 여수엑스포새마을금고 1,650,000,000원, 구봉새마을금고 770,000,000원 근저당권의 일부포기·말소 범위와 매수인 인수 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 김소연 보증금. 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2023.03.09.로 확인되며 매수인 인수 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 김은정 보증금. 2021.11.22. 전입이나 보증금이 미상입니다. 관계인 또는 가장임차인 의심까지 포함해 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 유치권신고. 공사대금 201,550,000원 및 지연이자 신고가 있어 성립 여부, 점유 상태, 공사 내역을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 이동 설치 가능한 어린이놀이시설 및 파고라 등은 매각 제외로 표시되어 운영계획에 반영해야 합니다.
- 용도·현황 차이. 대장상 용도와 현황이 다르므로 숙박시설·수영장·카페 운영 가능성, 인허가, 원상회복 부담을 점검해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다
이 사건은 감정가 14.08억대 물건이 4.04억까지 내려온 고할인 물건입니다. 하지만 할인율만 보고 접근하기에는 구조가 무겁습니다. 실제 임차인 2명 중 1명은 보증금이 미상이고, 김소연 보증금 500만원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 2021년 선순위 근저당권 2건은 자료상 매각 소멸이 아닌 인수 위험으로 표시되어 있으며, 유치권신고 금액도 2.0155억 및 지연이자입니다. 최저가가 낮은 물건이 아니라, 최저가만으로는 계산이 끝나지 않는 물건입니다. 권리 원본과 점유관계, 유치권 성립 여부가 닫히기 전까지는 보수적인 D등급 접근이 맞습니다.
