광주지방법원 2025타경419. 전남 순천시 별량면 우산리 소재의 기타 + 토지 사건입니다. 토지는 잡종지, 토지이용상황은 공업용, 면적은 500.0㎡로 표시됩니다. 표면적으로는 감정가 999,742,260원짜리가 5회 유찰 끝에 286,646,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리와 점유를 같이 놓고 보면 결론이 달라집니다.
말소기준은 2017.11.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 가등기·가처분·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 2016.03.11 전입 점유자가 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 시세나 할인율이 아니라, 최저가 + 확인되지 않은 인수 가능 금액을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 별량면 우산리 102-2 |
| 등기대상 | [건물] 전라남도 순천시 별량면 우산리 102-4 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 잡종지 · 공업용 · 토지 500.0㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 주식회사엠에코 |
| 감정가 / 최저가 | 999,742,260원 / 286,646,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 307,804,733원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 문제는 그 앞의 점유
등기 흐름만 보면 2017.11.16 우리은행 근저당권이 기준점입니다. 이 기준 이후의 2024.12.24 주식회사씨엘 가등기, 2025.04.16·2025.05.01 가처분, 2025년 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 2번 가등기와 갑구 32번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요한 항목으로 표시되어 있어, 입찰 전 원본 대조가 필수입니다.
② 점유자 표 — 실제 점유자 2명, 보증기관 승계 신고 없음
보증금 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없고, 실제 점유자는 2명으로 정리됩니다. 주식회사 남일이앤씨는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 반면 이장근은 전입일이 앞서므로 보증금 확인 전에는 인수 위험을 닫을 수 없습니다.
| 점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 남일이앤씨 | 2018.05.09 / — | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 아님 |
| 이장근 | 2016.03.11 / — | 미상 / 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 | 미상 | 아님 |
③ 가격 착시 — 5회 유찰보다 ‘확인 불가 인수’가 더 크다
현재 회차는 감정가의 28.7%입니다. 6회 유찰 시 매각가는 229,316,800원, 7회 유찰 시 183,453,440원으로 낮아집니다. 하지만 유찰이 진행될수록 배당 부족은 커지고, 대항력 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않으면 최저가 하락분만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 286,646,000원 | 281,832,956원 | 5,430,125,604원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 229,316,800원 | 225,306,365원 | 5,486,652,195원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 183,453,440원 | 180,085,092원 | 5,531,873,468원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 286,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,813,044원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사상업상호저축은행 | 75,000,000원 | 75,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 신용보증기금 | 103,000,000원 | 103,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 13번 가압류 · 전남신용보증재단 | 163,850,000원 | 103,832,956원 | 미배당 발생 |
| 갑구 14번 이후 후순위 채권 | - | 0원 | 후순위 다수 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 5,711,958,560원 중 예상 배당은 281,832,956원, 미배당은 5,430,125,604원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·매각 비고 기준)
- 용도. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업용입니다. 아파트·일반 주거용 물건이 아니라 공업용 성격의 기타 + 토지 사건으로 봐야 합니다.
- 토지 조건. 계획관리지역, 평지, 부정형, 소로한면 접면으로 표시됩니다. 토지면적은 500.0㎡, 공시지가는 58,900원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역은 포함, 농업진흥구역·농림지역은 접함으로 표시됩니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구, 제시외 건물 및 제시외 기계기구, 수목 및 관정이 매각에 포함됩니다. 기계기구 중 1-4 용접기는 소재불명으로 표시됩니다.
- 제외 물건. 컨테이너 및 기타 적치물은 매각에서 제외됩니다. 현장 점유·철거·반출 협의 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이장근 보증금 확인. 전입일이 2016.03.11로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 남일이앤씨 점유 확인. 전입은 2018.05.09로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금 5,000,000원 및 월세 500,000원 관계와 실제 점유 부분은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 2번과 갑구 32번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요한 항목입니다. 특히 2024.12.24 주식회사씨엘 가등기는 말소기준 이후 권리이나 원본으로 성격을 대조해야 합니다.
- 조세 리스크. 국세·지방세 압류가 6건 표시됩니다. 당해세로 인정되는 부분은 배당에서 0순위로 차감될 수 있어 실제 배당과 인수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 기계기구·제시외·적치물. 일괄매각 포함 대상과 제외 대상이 섞여 있습니다. 용접기 소재불명, 컨테이너 제외, 기타 적치물 제외를 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 6회 유찰 시 229,316,800원, 7회 유찰 시 183,453,440원으로 낮아져도 보증금 미상분이 닫히지 않으면 실질취득가는 여전히 계산되지 않습니다.
맺으며 — “28.7%”보다 “미상”이 더 크다
이 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아닙니다. 현재 가격은 286,646,000원까지 내려왔지만, 말소기준보다 앞선 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 또한 가등기 확인, 조세 압류, 공업용 잡종지, 일괄매각과 제외 물건이 동시에 걸려 있습니다.
결론은 보류가 아니라 경계입니다. 최저가만 보면 싸 보이지만, 권리·점유·조세·현장 확인을 모두 마친 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있습니다. 이 물건은 “낮은 가격의 기회”라기보다 확인하지 않으면 가격이 의미 없어지는 물건입니다.
