창원지방법원 2025타경10594. 밀양시 내이동 ‘이편한세상밀양나노밸리’ 102동 9층 901호 아파트입니다. 현 소유자는 도창현이며, 2023.08.28 거래가 246,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 188,100,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 베스트인베스트대부 근저당, 현대카드·케이비국민카드 가압류와 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025.03.12에는 국민은행의 1순위 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.12.04 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 207,200,000원입니다. 예상배당상 채권자 미배당은 발생하지만, 이는 후순위 채권자의 배당 부족 문제로 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10594 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내이동 1613 이편한세상밀양나노밸리 102동 9층 901호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 29층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 도창현 · 2023.08.28 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 207,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 175,784,706원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 이편한세상밀양나노밸리 · 560세대 · 2022.09.30 준공 |
| 실거래 비교면적 | 66.978㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 두고 대항력이 있다고 단정할 수는 없으며, 현재 자료만으로는 점유·임차관계가 미확인된 상태로 보는 것이 안전합니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서와 전입세대 관련 원본을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 73.8%
같은 단지의 비교면적 66.81㎡·66.98㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 279,041,666원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 9건 평균 280,944,444원과 최신 거래 290,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +2.8%로, 데이터상 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 66.81㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 66.98㎡ | 28 | 276,000,000원 |
| 2026.03 | 66.81㎡ | 18 | 265,500,000원 |
| 2026.03 | 66.98㎡ | 22 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 66.98㎡ | 25 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 66.98㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 66.98㎡ | 12 | 288,000,000원 |
| 2025.11 | 66.98㎡ | 12 | 286,000,000원 |
| 2025.11 | 66.98㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2025.06 | 66.81㎡ | 29 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 66.81㎡ | 29 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 66.81㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 280,944,444원 |
현재 최저가 207,200,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교해도 현재 경매가는 명확히 낮은 구간입니다. 감정가 296,000,000원은 최신 거래보다 높지만, 한 차례 유찰을 거쳐 현재 최저가는 실거래 가격대 아래로 내려왔습니다. 인수액도 0원이므로 현재 기준 실질취득액은 207,200,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,700,800원 |
| 1. 1순위 근저당 · 국민은행 설정 | 188,100,000원 | 188,100,000원 |
| 2. 근저당 · 베스트인베스트대부 | 45,000,000원 | 15,399,200원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 6,891,127원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비국민카드 | 7,437,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 247,428,177원 중 예상 배당액은 203,499,200원이며 미배당은 43,928,977원입니다. 후순위 채권 일부가 배당받지 못하더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 1순위 국민은행 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 207,200,000원 | 203,499,200원 | 43,928,977원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 145,040,000원 | 142,209,440원 | 105,218,737원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,528,000원 | 99,306,608원 | 148,121,569원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 분석상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 후순위 채권의 미회수가 곧바로 매수인 부담으로 전환되는 구조가 아니라는 점이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)
- 주변환경. 밀양시 내이동에 위치하며 주변은 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐고 남동측에 단지 진입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 29층 건물의 9층이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로2류와 접하고 중로3류에 저촉됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 560세대, 2022.09.30 준공 단지이며 비교면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 9건 평균은 280,944,444원, 최신 거래는 290,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 현장 폐문부재·임대관계 미상으로 조사됐으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.08.28 국민은행 근저당이 기준이며, 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전된 관계를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 중복 경매개시 확인. 2025.12.04 한국주택금융공사, 2026.03.20 베스트인베스트대부의 임의경매개시결정이 각각 기입돼 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 280,944,444원과 최신 거래 290,000,000원을 우선 비교해야 하며, 현재 최저가는 최근 평균의 73.8%입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 43,928,977원이 발생하더라도 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 마지막 관문
현재 회차만 놓고 보면 가격과 등기 권리는 모두 긍정적입니다. 최저가 207,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 280,944,444원의 73.8%이고, 최신 거래도 290,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 +2.8%이며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 예상 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건을 최고 등급으로 올리기 어려운 이유는 현장 폐문부재와 임대관계 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 누구인지 확인됐다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 따라서 이 사건은 “가격은 매력적이고 등기 권리는 정리되지만, 점유관계 확인을 끝내야 입찰 판단이 완성되는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
