창원지방법원 2025타경10600. 경상남도 창녕군 영산면 봉암리 283의 토지와 일반건축물대장상 농가주택이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 324.0㎡, 지목은 대이고 건물은 블록조 시멘트기와지붕 단층입니다. 소유자는 신천기입니다. 등기부만 보면 2013.03.14 주식회사 신용회복기금의 가압류가 말소기준으로 잡히며, 이후 현대캐피탈·농협은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 등기부만 보고 “후순위 권리가 모두 지워진다”고 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 신우기가 2002.01.28 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않으므로 정확도 원칙상 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10600 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 영산면 봉암리 283 · 경상남도 창녕군 영산면 까치길 36 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장상 농가주택 |
| 토지 | 324.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 블록조 시멘트기와지붕 단층 · 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 |
| 소유자 | 신천기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 52,080,700원 / 36,456,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 9,990,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 전입자가 핵심
2013.03.14 주식회사 신용회복기금 가압류가 말소기준입니다. 2025.04.25 현대캐피탈 주식회사 가압류 39,363,704원, 2025.11.21 농협은행 주식회사 가압류 7,010,206원, 2025.12.18 강제경매개시결정은 모두 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 2003.12.29 윤인병 명의 소유권이전청구권가등기는 2016.05.18 해제로 이미 말소됐습니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신우기 · 점유 부분 미상 | 2002.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이 점유자의 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되며 배당으로 회수되지 않은 금액이 남는다면, 실질취득액은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘 수 있고, 보증금이 낙찰가를 넘는 구조에서는 낙찰가 + 인수액이 사실상 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 36,456,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 1회 유찰, 최저매각가는 36,456,000원입니다. 다음 시나리오는 25,519,200원, 그 다음은 17,863,440원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 동일·유사 부동산의 최근 거래가격과 비교해 시세 수준을 확정할 근거가 없고, 무엇보다 선순위 점유자의 보증금이 미상입니다.
따라서 36,456,000원이 감정가보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다. 이 물건의 입찰 상한은 임차보증금과 법정지상권, 토지 경계·출입관계를 먼저 확인한 뒤 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,056,208원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 신용회복기금 | 30,698,826원 | 30,698,826원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 39,363,704원 | 4,700,966원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,010,206원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 77,072,736원 중 예상 배당 35,399,792원, 미배당 41,672,944원입니다. 이 표는 집행비용과 등기 채권을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 신우기의 미상 보증금과 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
④ 토지·건물 이용관계 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 경상남도 창녕군 영산면 봉암리에 위치하고, 부근은 주택 및 농경지 등으로 형성된 지역입니다. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반건축물대장상 농가주택이며 블록조 시멘트기와지붕 단층입니다. 기본적인 급배수 위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 324.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 일부는 현황 도로로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(영산3(주거형))이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 48,200원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 1-1~1-2는 일괄매각에 포함되고, 1-3~1-4는 매각에서 제외됩니다. 매각 제외 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불명입니다.
- 경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계 확인을 위해 지적측량이 필요합니다.
- 건물 소재. 일부 건물은 인접토지인 창녕군 영산면 봉암리 284번지 및 642-16번지 지상에 소재하는 것으로 추정됩니다.
- 출입. 건물 출입을 위해 현황 인접토지인 창녕군 영산면 봉암리 286번지를 통과하는 것으로 추정됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신우기 보증금 확인. 2002.01.28 전입자의 임대차계약, 실제 점유 범위, 보증금, 확정일자 및 배당요구 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 인수액을 더해 총 취득 부담을 계산해야 합니다. 최저가만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 법정지상권 확인. 매각 제외되는 제시외 건물 1-3~1-4와 토지 소유관계, 건물 소유관계를 대조해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 지적측량. 토지 일부가 현황 도로이고 경계가 불분명하며 일부 건물이 인접 필지에 소재하는 것으로 추정되므로 현황과 지적을 맞춰봐야 합니다.
- 통행 관계. 현황상 286번지를 통과해 출입하는 것으로 추정되므로 실제 통행 가능 여부와 권원 확인이 중요합니다.
- 제시외 건물 구분. 일괄매각 포함 부분 1-1~1-2와 제외 부분 1-3~1-4를 현장에서 명확히 식별해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 인수액과 사용가능성을 확인”
이 물건은 감정가 52,080,700원에서 1회 유찰되어 36,456,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 눈에 들어오지만, 권리분석의 결론은 그 반대 순서로 접근해야 합니다. 2002.01.28 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득액을 계산할 수 없고, 매각 제외 지상건물을 위한 법정지상권도 성립 여부가 불명입니다.
또한 지적경계가 불분명하고, 토지 일부가 현황 도로이며, 일부 건물이 인접 필지에 소재하는 것으로 추정되고, 출입 역시 인접토지를 통과하는 형태입니다. 후순위 가압류가 소멸한다는 점만으로는 이 위험을 상쇄할 수 없습니다. 먼저 임차보증금·법정지상권·경계·통행을 확정하고, 그 다음에 실질취득액을 계산해야 하는 물건입니다. 현재 단계에서는 “싸다”가 아니라 권리·현황 확인 우선이 맞는 결론입니다.
