광주지방법원 2025타경746. 전라남도 여수시 화양면 나진리 529-5 소재의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지 816.0㎡, 토지이용상황은 공업용입니다. 소유자는 주식회사유명이며, 현재 매각은 감정가 844,653,240원에서 한 차례 유찰돼 591,257,000원으로 내려온 상태입니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
권리구조는 표면적으로 단순합니다. 2016년 농협은행주식회사 근저당과 2019년 주식회사광주은행 근저당은 2023.03.31. 말소됐고, 2022년 여수시 압류도 2022.03.14. 이미 해제·말소됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2023.03.29. 여천농업협동조합 근저당이며, 이후 추가 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경746 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 화양면 나진리 529-5 · 화양로 1480 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 816.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사유명 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 844,653,240원 / 591,257,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여천농업협동조합 / 156,396,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 금속검출기·진공포장기 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 과거 권리는 이미 말소
임차인 없음. 따라서 보증금 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되는 범위에서 발생하지 않습니다. 특히 2022.01.21. 여수시 압류는 말소기준일보다 앞서지만 2022.03.14. 해제돼 등기부상 이미 말소됐으므로 매수인 인수권리로 남지 않습니다. 2016년 농협은행주식회사 근저당과 2019년 주식회사광주은행 근저당 역시 2023.03.31. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 591,257,000원으로 감정가 844,653,240원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 591,257,000원 | 582,944,430원 | 645,365,373원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 413,879,900원 | 407,341,101원 | 820,968,702원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 289,715,930원 | 284,859,907원 | 943,449,896원 |
회차가 내려가면 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이지만, 채권자 전체 미배당은 645,365,373원 → 820,968,702원 → 943,449,896원으로 커집니다. 신청채권자 청구액은 156,396,759원이며, 제공된 세 시나리오 모두 신청채권자 만족으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 591,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,312,570원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 여천농업협동조합 | 696,000,000원 | 582,944,430원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 여천농업협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 160,960,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 50,741,901원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 108,947,272원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 프레시원 주식회사 | 12,159,830원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 홍청수산 | 19,500,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,228,309,803원 중 582,944,430원이 배당되고, 645,365,373원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 등이 있으면 실제 배당 순서·금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 화양면 나진리 소재 “웅동교차로” 북동측 인근이며, 주위에는 소규모 공장과 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 면적은 816.0㎡입니다. 완경사·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 특화경관지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 도시계획. 도로구역·접도구역·대로2류(폭 30m~35m) 저촉, 특화경관지구 접함으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 109,600원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 공장용지·공업용 물건이고 공장 운영이 중단된 상태이므로, 감정가 대비 할인율보다는 실제 시설 상태와 활용 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 현장 확인. 일괄매각에 제시외 건물 및 기계기구가 포함되지만, 기계기구의 정상 작동 여부가 불확실합니다. 실제 가동 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물품 구분. 금속검출기와 진공포장기는 매각에서 제외됩니다. 현장에 존재하는 설비와 실제 취득 대상의 범위를 구분해야 합니다.
- 세금 배당 영향. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있습니다. 배당표와 실제 체납세액을 대조해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 계획관리지역·특화경관지구·가축사육제한구역·도로 및 접도 관련 저촉이 기재돼 있으므로 향후 공장 활용·증개축 계획이 있다면 제한사항을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 근거가 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 임차인은 없고, 2023.03.29. 여천농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격과 물건성은 별도 평가가 필요합니다. 현재 591,257,000원은 감정가의 70%이지만, 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았고, 본건 공장은 운영중단 상태입니다. 기계기구 작동 여부도 불확실하며 일부 장비는 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 부담은 낮지만, 공장·기계의 실질가치를 현장에서 검증해야 하는 사건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 권리는 비교적 명확, 가격 메리트는 검증 전 보류.
