전주지방법원 2024타경6651. 대상은 전북특별자치도 진안군 진안읍 연장리 1066-15에 소재한 공장 관련 건물과 토지입니다. 감정가는 1,048,154,000원, 현재 최저매각가는 733,708,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2022년 7월 25일 설정된 을구 5번 주식회사 전북은행 근저당권이며 채권최고액은 460,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 6번 근저당권과 갑구의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 권리상 한 가지 분명한 부담이 있습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서상 대항력 있는 임차인 2명이 확인되며, 두 사람 모두 우선변제권은 없습니다. 배당으로 보증금이 소멸하는 구조가 아니라 매수인이 보증금 전액을 인수하는 형태로 정리되어 있어, 현재 회차의 실질취득액을 별도로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 진안읍 연장리 1066-15 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 진안군 진안읍 거북바위로1길 19-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 이용상태 | 공장 및 창고, 사무실 등 · 공장(창고) · 창고 · 통로 · 창고 및 비가람시설 · 폐수처리장 · 공장 · 창고 · 기계실 · 가추 |
| 소유자 | 주식회사다안 |
| 토지 | 2,894.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,048,154,000원 / 733,708,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 515,004,006원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 하지만 임차인 인수는 별도
말소기준권리는 2022년 7월 25일 설정된 을구 5번 주식회사 전북은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 을구 6번 근저당권과 갑구 10번 기술보증기금 가압류, 갑구 11·12번 압류, 갑구 13번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2000년과 2012년의 선순위 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 50,000,000원 매수인 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당/권리 | 결론 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임재덕 | 공장 1층 일부, 주거공간 | 1999.12.01 | 2,000만원 | 대항력 有우선변제권 無배당요구 | 매수인 인수 |
| 김한택 | 공장 일부분 | 2013.02.28 | 3,000만원 | 대항력 有우선변제권 無배당요구 | 매수인 인수 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고 구조가 아니며, 따라서 두 임차인의 보증금을 별도 합산하여 총 5,000만원을 매수인이 인수하는 것으로 배당표와 일치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 733,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,737,080원 |
| 인수 · 임재덕 보증금 | 2,000만원 | 0원 |
| 인수 · 김한택 보증금 | 3,000만원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 460,000,000원 | 460,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,970,920원 |
채권자 배당 총액은 675,000,000원, 미배당액은 0원이며 소유자 잔여는 48,970,920원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 임차인 인수액 50,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수분입니다.
④ 가격 판단 — ‘70%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 733,708,000원으로 감정가 1,048,154,000원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 확인되지 않아, 동일 유형 자산의 최근 거래가와 비교해 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 실질취득액은 임차보증금 인수 50,000,000원을 반영한 783,708,000원이므로 최저가만 보고 판단하면 실제 투입 규모를 과소평가하게 됩니다.
⑤ 물건 자체 — 공장·토지와 기계기구를 따로 보라
- 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서 ㉠~㉧)이 매각에 포함되고, 목록 2(감정평가서 2-가, 2-나)는 공부상 스라브지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조 제2022-139호 및 제2022-199호 기계기구 목록은 중복되며, 기계기구의 가동여부는 미확인입니다. 소재불명기계기구 5식도 있습니다.
- 매각 제외. 지상에 이동이 용이한 컨테이너와 공장건물 내·외부의 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 이용상태. 공장 및 창고, 사무실 등과 공장(창고), 창고, 통로, 폐수처리장, 기계실 등이 혼재합니다.
- 건물 연식. 2-가 건물은 1990.08.11 신축, 1991.05.22 증축이고 2-나 건물은 1991.08.21 사용승인입니다.
- 법적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입지·토지 이용 — 농공단지 공장용지
- 입지. 진안읍 연장리 소재 진안농공단지(1단지) 내이며, 주변은 소규모 공장지대와 중소규모 공장건물 및 사무실 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로에서 본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역, 농공단지, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 포함되며 토지면적은 2,894.0㎡입니다.
- 공시지가. 33,200원/㎡입니다.
- 제한. 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 5,000만원 인수. 임재덕·김한택 모두 대항력이 있어 현재 회차 실질취득액을 783,708,000원으로 계산합니다.
- 시세 검증 우선. 실거래 자료가 없어 최저가 733,708,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 공장·토지의 실제 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 중복 목록, 가동여부 미확인, 소재불명기계기구 5식 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외 확인. 컨테이너와 제시외 기계기구는 매각 제외이므로 인수·점유·처분 관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 점유 관계. 공장 일부를 점유하는 임차인 2명이 있어 인도 및 명도 협의 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 배당표상 당해세·최우선변제 미반영 부분과 실제 임차인 보증금 인수범위를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 실질취득과 현황이 먼저”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그것만으로 투자 메리트를 판단할 사건은 아닙니다. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 5,000만원이 매수인 인수 대상으로 남고, 현재 회차의 실질취득액은 783,708,000원입니다. 여기에 공장·토지 일괄매각, 제시외 건물, 기계기구 목록 중복, 가동여부 미확인, 소재불명기계기구 5식, 매각 제외 컨테이너와 제시외 기계기구까지 확인해야 합니다.
권리 구조는 말소기준 이후 권리가 정리되지만, 임차인 인수와 물건 자체의 실물 리스크가 남습니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 ‘시세보다 싸다’는 판단도 유보하는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 최저매각가 자체가 아니라 인수 5,000만원을 포함한 실질취득액과 공장·토지·기계기구의 실제 가치입니다.
