전주지방법원 2024타경41951. 중인마이빌 102동 3층 302호로, 사건상 용도는 아파트이며 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적 비교대상은 68.04㎡, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 3층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 142,000,000원의 70%인 99,400,000원입니다.
등기상 핵심은 2022.08.19 전주중앙신용협동조합 근저당권 80,400,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 설정된 들판주식회사 전세권 1,000,000원·근저당권 37,700,000원과 카드사·보증재단 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 토지에 별도 등기된 한국전력공사 지상권 4건은 매수인이 인수하도록 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경41951 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중인1길 136-12, 102동 3층302호 (중인동,중인마이빌) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가 이용상태 연립주택 · 4층 중 3층 |
| 비교 면적 | 68.04㎡ |
| 소유자 | 손경희 · 2022.08.19 소유권이전 · 거래가액 96,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.08.19 전주중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 80,400,000원 |
| 신청 관련 채권 | 들판주식회사 · 청구금액 37,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸, 토지 지상권은 인수
2022.05.09 임의경매로 인한 매각을 거쳐 2022.05.10 이전의 전북은행 근저당권·유진국 근저당권·한국토지주택공사 주택임차권 등은 이미 말소됐습니다. 현 소유권은 2022.08.19 손경희에게 이전됐고, 같은 날 설정된 전주중앙신용협동조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 2023.04.05 들판주식회사 전세권 1,000,000원과 근저당권 37,700,000원이 설정됐고, 2024년 이후 다수의 가압류와 2026.06.15 국세 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 명세서에 별도로 기재된 토지 을구 28·29·30·31번 지상권설정등기, 지상권자 한국전력공사는 매수인이 인수하므로 금전채권의 소멸과 별개의 권리부담으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상국 | 302호 · 주거 | 20,000,000원 / 월 300,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 300,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 선순위 여부를 확인할 수 없고 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없습니다. 배당요구 여부와 우선변제 여부 역시 확정되지 않았으므로 입찰 전 주민등록 전입세대 열람, 배당요구 종기 관련 기록, 매각물건명세서 원문을 함께 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 최근 추세는 하락
중인마이빌 동일면적 68.04㎡의 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 138,750,000원이지만 과거 160,000,000원·155,000,000원 등 높은 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 130,000,000원, 최신 2026.07 거래도 130,000,000원이며 최근 가격 추세는 -7.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.04㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 68.04㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 68.04㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 68.04㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.12 | 68.04㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 68.04㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2024.03 | 68.04㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.08 | 68.04㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.07 | 68.04㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 68.04㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 68.04㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2022.08 | 68.04㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 68.04㎡ | 2건 | 130,000,000원 |
현재 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 76.5%입니다. 최신 거래 130,000,000원보다도 낮아 가격만 놓고 보면 할인 구간입니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.5%로 하락하고 있으므로 과거 전체 평균 138,750,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 2. 근저당 · 전주중앙신용협동조합 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 3. 전세권 · 들판주식회사 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 4. 근저당 · 들판주식회사 | 37,700,000원 | 15,810,800원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,737,197원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 16,491,441원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,192,653원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,255,688원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 전북신용보증재단 | 24,440,011원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 4,487,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 191,704,670원 중 예상 배당액은 97,210,800원, 미배당액은 94,493,870원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청 관련 채권 37,700,000원은 현 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 99,400,000원 | 97,210,800원 | 94,493,870원 | 16,810,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 123,777,110원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 144,275,378원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권 미배당액은 커지지만, 말소기준 이후의 금전채권이 그 이유만으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도로 봐야 할 것은 매각물건명세서가 명시한 토지 지상권 인수와 대항력 판정이 끝나지 않은 임차인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 중인동 소재 중인초등학교 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지 차량 진출입은 자유롭고 간선도로 연계성, 대중교통 접근성과 빈도 등을 종합한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 3층으로, 위생·급배수·보일러 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 연립주택부지로 이용 중이며 자연녹지지역입니다. 토지면적은 5,275.0㎡, 공시지가는 286,400원/㎡입니다.
- 규제·현황. 가축사육제한구역에 저촉되고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 중인마이빌은 48세대, 2016.09.30 준공이며 최근 12개월 동일면적 거래는 2건입니다. 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원등기 확인. 을구 28·29·30·31번 한국전력공사 지상권의 구체적인 범위와 이용 제한 내용을 토지 등기 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 박상국 전입일 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 전입세대 열람과 현황조사·명세서 원문을 교차 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 배당요구 관련 기록을 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 138,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원을 우선하고, -7.5% 하락 추세를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 69,580,000원, 3회 유찰 시 48,706,000원으로 내려가지만 토지 지상권 인수와 임차인 확인 과제는 가격 하락과 별개입니다.
- 집행 진행 여부 확인. 2025.01.02 채무자겸소유자와 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 2026.09.21 매각기일의 실제 진행 여부를 사건기록에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 기록·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 보이지만, 권리는 아직 닫히지 않았다”
현재 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 130,000,000원 대비 76.5%로 가격 숫자 자체는 분명 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.5%로 내려가고 있고, 이 물건에는 가격표만으로 상쇄할 수 없는 두 가지 확인 과제가 있습니다.
첫째, 토지의 한국전력공사 지상권 4건이 매수인에게 인수됩니다. 둘째, 박상국의 보증금 20,000,000원·월차임 300,000원은 확인됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부가 미상입니다. 따라서 현 단계의 결론은 “가격은 매력 구간, 권리는 확인 선행”입니다. 토지 지상권의 실제 부담 범위와 임차인의 전입·배당 관계가 정리된 뒤에야 최저가 99,400,000원의 할인폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
