광주지방법원 2025타경502. 전라남도 여수시 오천동 177-3에 있는 공장·냉동창고 등과 토지가 결합된 경매물건입니다. 감정평가상 일련번호 3-가)는 공장·보일러실·식당·숙소·화장실 등으로, 일련번호 4-나)는 냉동창고 및 창고로 이용되고 있습니다. 토지는 공장용지 826.5㎡이고 일반공업지역·지방산업단지에 속합니다.
감정가 1,660,615,210원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 743,956,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔지만, 동일 또는 유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율만으로 “싸다”고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 공장·토지와 냉동냉장설비·기계기구가 함께 매각되는 구조여서 주거용 부동산처럼 단순한 시세 비교가 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경502 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 오천동 177-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 냉동창고 및 창고 |
| 토지 | 공장용지 · 826.5㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사마메든 |
| 감정가 / 최저가 | 1,660,615,210원 / 743,956,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,068,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 냉동냉장설비 외 5점, 별지 제시외 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당권
현재 소유자는 주식회사마메든이며 2021.01.20 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.09.27 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 박옥희·유기성 근저당권과 중소벤처기업진흥공단·농업협동조합중앙회·서울보증보험주식회사· 강성주의 가압류, 그리고 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 44.8%만 보고 ‘저가’로 단정하면 안 된다
현재 최저매각가 743,956,000원은 감정가 1,660,615,210원의 44.8% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어, 감정가 대비 하락폭 자체만으로 시장가격 대비 싸다고 평가할 수 없습니다.
현재 회차 이후 시나리오에서는 4회 유찰 시 595,164,800원, 5회 유찰 시 476,131,840원으로 내려가는 것으로 제시돼 있습니다. 가격은 낮아지지만 배당 부족액은 각각 823,894,878원, 941,737,508원으로 커집니다. 이 부족액은 후순위 채권자에게 돌아가지 못하는 금액이며, 배당계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 743,956,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,839,560원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 수협은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 을구 22번 근저당권 · 박옥희 | 390,000,000원 | 194,116,440원 |
| 4. 을구 23번 근저당권 · 유기성 | 74,400,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 38번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 324,557,402원 | 0원 |
| 6. 갑구 39번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 34,450,628원 | 0원 |
| 7. 갑구 40번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 42번 가압류 · 강성주 | 7,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,410,708,030원 중 734,116,440원이 배당되고, 미배당액은 676,591,590원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 오천동 소재 여수오천일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 등이 소재한 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공장·보일러실·식당·숙소·화장실과 냉동창고 및 창고로 이용되고 있습니다.
- 토지. 공장용지 826.5㎡, 일반공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지이며 공시지가는 221,800원/㎡입니다.
- 도로. 대로3류·중로2류·소로1류에 접하며 토지는 중로각지입니다.
- 건물. 경량(일반)철골구조 판넬지붕 2층 건물과 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 조사됐습니다.
- 설비. 통상적인 급배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 지구단위계획구역·지방산업단지에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부, 사업자등록·전입 및 대항력 가능성을 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 냉동냉장설비 외 5점, 별지 제시외 기계기구가 매각에 포함됩니다. 실제 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 공장 부분은 공부상 경량철골구조이나 현황은 일부 일반철골구조입니다. 현황과 공부 차이를 확인하세요.
- 말소기준. 2022.09.27 수협은행 근저당권이 기준이며 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 수협은행 채권. 설정 당시 540,000,000원과 2023.01.19 변경등기의 1,068,000,000원 기록을 원등기와 배당요구 관계까지 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 44.8%이지만 실거래 비교자료는 없습니다. 인근 산업용 부동산 거래와 설비·토지·건물의 개별 가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰폭이 크다 ≠ 바로 싸다”
이 물건은 감정가 1,660,615,210원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 743,956,000원까지 내려왔습니다. 권리 구조는 2022.09.27 수협은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 공장·토지·냉동창고·기계기구가 결합된 산업용 부동산이고, 감정평가상 임대관계가 미상이며 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다.
따라서 판단의 중심은 단순한 유찰률이 아니라 점유·임대관계, 일괄매각 설비의 실제 가치, 공장 건물 현황과 활용성, 산업용 부동산으로서의 환금성입니다. 현재 권리배당 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 현장 확인이 남아 있는 사건입니다.
