광주지방법원 2025타경502. 전남 여수시 오천동 177-3 소재 공장·토지 물건입니다. 감정평가상 위치는 여수오천일반산업단지 내이고, 이용상태는 공장, 보일러실, 식당, 숙소, 화장실, 냉동창고 및 창고입니다. 일괄매각으로 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구인 냉동냉장설비 외 5점, 별지 제시외 기계기구까지 포함됩니다. 단순 주거용 물건이 아니라 운영·설비·처분 가능성을 함께 봐야 하는 산업시설형 물건입니다.
권리의 기준점은 2022.09.27 수협은행 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 540,000,000원으로 설정됐고, 2023.01.19 변경계약으로 채권최고액이 1,068,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 중소벤처기업진흥공단, 농업협동조합중앙회, 서울보증보험주식회사, 강성주 등의 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없어 보증금 인수 구조는 보이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 오천동 177-3 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장, 보일러실, 식당, 숙소, 화장실, 냉동창고 및 창고 |
| 소유자 | 주식회사마메든 |
| 감정가 / 최저가 | 1,660,615,210원 / 929,945,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,068,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만, 배당은 꽉 막혀 있다
임차인 없음. 매수인이 떠안을 보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이후의 가압류, 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세에 해당하면 0순위로 차감될 수 있고, 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가 대비 56%, 하지만 공장 환금성 할인은 별도
현재 최저가는 감정가 1,660,615,210원의 56.0%인 929,945,000원입니다. 다음 회차까지 유찰되면 650,961,500원, 4회 유찰 시 455,673,050원까지 내려가는 시나리오가 제시됩니다. 주거용 실거래 비교가 아니라 공장·토지·냉동창고·기계기구를 함께 보는 물건이라, 단순히 감정가 대비 낮다는 이유만으로 싸다고 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 56.0% | 929,945,000원 | 4,923,147,969원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 650,961,500원 | 5,199,341,634원 |
| 4회 유찰 시 | 27.4% | 455,673,050원 | 5,392,677,199원 |
③ 예상배당표 (매각가 929,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,699,450원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 쌍용화재해상보험주식회사 | 24,517,600원 | 24,517,600원 |
| 쌍용화재해상보험주식회사 근저당·가압류 | 94,000,000원 | 94,000,000원 |
| 주식회사광주은행 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 주식회사상업상호저축은행 가압류 | 43,741,971원 | 43,741,971원 |
| 주식회사국민은행 근저당 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 240,000,000원 | 219,985,979원 |
| 그 외 후순위 채권 | 4,903,133,948원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 929,945,000원 가정 시 예상 배당은 채권액을 크게 밑돕니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 오천동 소재 여수오천일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 등이 소재한 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 용도. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 지방산업단지에 속하고, 토지는 공장용지 826.5㎡, 공업용, 평지, 세로장방, 중로각지입니다.
- 건물. 경량 또는 일반철골구조 판넬지붕 건물이며, 공장·보일러실·식당·숙소·화장실, 냉동창고 및 창고로 이용됩니다.
- 특이사항. 공부상 공장 부분은 경량철골구조이나 현황은 일부 일반철골구조입니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2022.09.27 수협은행 근저당권과 이후 가압류·근저당·경매개시결정의 말소관계를 등기 원본으로 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 실제 부족액이 달라질 수 있습니다.
- 기계기구 실사. 냉동냉장설비 외 5점과 제시외 기계기구가 포함됩니다. 작동 여부, 이전 가능성, 폐기 비용을 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 공장 부분의 공부상 구조와 현황 구조 차이가 있으므로 건축물대장, 현장 실측, 증축·수선 이력을 확인하세요.
- 출구전략. 공장·냉동창고는 매수층이 제한됩니다. 직접 사용, 임대, 재매각 중 어느 전략인지 정한 뒤 응찰가를 역산해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 다르다
이 물건은 임차인 보증금 인수형 함정은 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 1,660,615,210원에서 929,945,000원까지 내려온 이유는 권리가 아니라 공장·토지·기계기구 일괄매각이라는 용도와 환금성에서 찾아야 합니다. 현재 회차에서도 배당 부족은 4,923,147,969원으로 큽니다. 낙찰자가 그 부족액을 인수하는 것은 아니지만, 이 정도로 채권관계가 촘촘하고 후순위가 전부 미배당으로 남는 물건은 절차상 확인 부담이 큽니다. 결론은 단순합니다. 권리는 보통 이상, 가격은 실사용자 기준으로만 검토. 공장을 실제로 쓸 수 있는 수요자에게는 검토 대상이지만, 시세차익만 보고 들어가기엔 무거운 물건입니다.