광주지방법원 2025타경532. 순천시 매곡동 210-10 소재 단독주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 201,810,620원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 72,329,000원입니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 “싸다”보다 “권리표시를 끝까지 대조해야 한다”가 먼저입니다. 말소기준은 2011.05.17 을구 7번 장천새마을금고 근저당권으로 제시되어 있고, 그 이후 신한카드·KB국민카드 가압류, 순천만새마을금고 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
문제는 그 앞입니다. 을구 1번 율촌농업협동조합 근저당, 을구 3번·4번 장천새마을금고 근저당은 말소기준보다 앞선 권리로 표시되어 있습니다. 동시에 을구 2번, 5번, 6번에 각각 해지에 따른 말소 등기가 존재합니다. 따라서 리포트 결론은 “권리상 완전 무인수”로 단정할 수 없고, 원본 등기에서 말소 등기의 대상과 공동담보 토지까지 확인한 뒤에야 실질 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 매곡동 210-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 토지 207.0㎡ |
| 소유자 | 임병재 |
| 감정가 / 최저가 | 201,810,620원 / 72,329,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천만새마을금고 / 25,055,001원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전후가 갈리는 사건
말소기준은 2011.05.17 을구 7번 장천새마을금고 근저당권입니다. 이 기준 이후의 을구 8번 순천만새마을금고 근저당, 갑구 3번 신한카드 가압류, 갑구 4번 KB국민카드 가압류, 갑구 5번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 임대관계는 미상
| 구분 | 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 보증금 인수형 리스크는 확인되지 않음 |
| 임대관계 | 임대관계는 미상 | 점유·명도 확인 필요 |
보증금·전입·확정일자가 확인되는 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 되어 있어, 실제 점유자 유무와 명도 난도는 현장 확인이 필요합니다. 보증금 인수형 사건은 아니지만, 단독주택 특성상 점유 상태를 현장에서 놓치면 인도 일정이 흔들릴 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,701,922원 |
| 을구 1번 근저당 · 율촌농업협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 장천새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 장천새마을금고 | 3,900,000원 | 3,900,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 장천새마을금고 | 26,000,000원 | 19,227,078원 |
| 을구 8번 근저당 · 순천만새마을금고 | 5,500,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 35,672,815원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,636,039원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 채권 총액 132,208,854원 중 70,627,078원이 배당되고, 미배당은 61,581,776원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 위 말소 전 권리의 원본 대조는 별도 필수입니다.
④ 가격 — 4회 유찰의 의미
현재 최저매각가는 72,329,000원으로 감정가 201,810,620원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 단독주택·토지 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함, 정비구역 포함, 말소 전 권리 대조라는 변수가 겹쳐 있어 최저가 자체만으로 투자 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 유찰 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 36%) | 4회 | 72,329,000원 | 61,581,776원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 5회 | 57,863,200원 | 75,787,192원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 6회 | 46,290,560원 | 87,151,524원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매산여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 207.0㎡, 평지·사다리형, 세로한면(불) 도로접면입니다.
- 규제. 정비구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제2종일반주거지역, 중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택·토지 일괄매각 물건은 아파트보다 비교 표본과 매수층이 좁습니다. 정비구역 포함 여부와 실제 도로접면 체감이 가격에 크게 반영될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 대조. 을구 1번·3번·4번 권리와 각 말소 등기의 연결 관계를 등기 원본으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 내용에 토지 공동담보가 기재되어 있으므로 건물·토지 등기 흐름을 함께 보아야 합니다.
- 제시외 포함 확인. 일괄매각에 제시외 건물 및 수목이 포함되므로, 현장 경계와 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 보증금 인수형 임차인은 확인되지 않지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 명도 일정을 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 회차 배당 시나리오에서 신청채권자 순천만새마을금고의 배당은 0원으로 표시됩니다. 취하·연기 가능성까지 일정 관리가 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·배당·감정요항 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확정 가능한 권리”
이 물건은 감정가 대비 35.84%까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 저가 낙찰만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 소멸 흐름이 비교적 명확하지만, 말소기준 이전 근저당들이 데이터상 매수인 인수로 표시되고, 동시에 해지·말소 등기도 이어져 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 원본 대조 전에는 보수적으로 C급 리스크 물건입니다. 권리관계가 명확히 정리된 것이 확인될 때에만, 그다음에 현재 최저가가 충분히 싼지 따져볼 수 있습니다.
