433,621,000원
전주지방법원 2025타경846. 김제시 금산면 성계리 539 소재 공장과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 공장과 그 부속시설로 이용 중이고, 보일러실·저온창고 등 제시외 건물과 제시외 수목, 공장및광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구 및 채무자가 매각에 동의한 제시외 기계기구까지 일괄매각에 포함됩니다. 이동이 용이한 컨테이너와 소재불명 기계기구 등은 매각에서 제외됩니다.
등기 흐름의 기준은 2021.03.04 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 287,500,000원이고, 공동담보에는 성계리 539·539-2·539-3 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-96호가 기재돼 있습니다. 이후 기술보증기금 가압류 142,500,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 36,385,852원, 본건 임의경매개시결정, 김제시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경846 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 금산면 성계리 539 · 전북특별자치도 김제시 금산면 금평로 281-131 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장과 그 부속시설 등 |
| 토지 | 공장용지 · 1,887.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 일반철골구조, 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층 · 사용승인 2016.06.14 · 증축 2017.01.17 |
| 소유자 | 두지프로바이오틱스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 619,458,400원 / 433,621,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 189,480,784원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2021년 전북은행 근저당이 기준
현재 확인되는 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유관계는 현장과 집행서류를 다시 대조할 필요가 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 적혀 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 619,458,400원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 433,621,000원입니다. 현재 가격은 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 토지 1,887.0㎡와 공장·부속시설, 제시외 시설 및 기계기구가 묶인 물건입니다. 감정평가상 주변도 중소규모 공장·물류창고·농경지가 혼재하는 국도주변 농촌지대이므로, 낙찰가 판단은 단순한 감정가 할인율보다 공장 활용성·기계 상태·토지 규제·재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 433,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,736,210원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 287,500,000원 | 287,500,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 142,500,000원 | 139,384,790원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 36,385,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 청구 합계 466,385,852원 중 426,884,790원이 배당되고, 39,501,062원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 433,621,000원 | 426,884,790원 | 39,501,062원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 303,534,700원 | 298,485,214원 | 167,900,638원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 212,474,290원 | 208,699,650원 | 257,686,202원 | 0원 |
이 시나리오에서 중요한 점은 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 따라서 권리 인수 때문에 실질취득가가 다시 올라가는 구조는 아닙니다. 다만 가격이 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당이 커질 뿐이며, 이것이 곧 매수인의 추가 부담을 뜻하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금암마을 서측 인근으로, 국도주변 농촌지대에 중소규모 공장·물류창고·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 간선도로에서 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 1,887.0㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 39,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)·가축사육제한구역이 포함되고, 접도구역 저촉 등 토지이용 규제가 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 및 경량철골조 판넬지붕 단층으로 공장과 부속시설에 이용 중이며, 기본 급배수·위생설비와 일부 냉동·냉장·급냉 설비가 있습니다.
- 제시외. 보일러실·저온창고, 제시외 수목 및 일부 기계기구가 일괄매각에 포함됩니다. 이동 가능한 컨테이너는 매각 제외입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주건물·제시외 건물·수목·기계기구 중 실제 매각 포함·제외 범위를 감정평가서와 별지 목록으로 대조해야 합니다.
- 기계기구 실물 확인. 소재불명 기계기구 등이 매각 제외 목록에 있으므로 현장에 존재하는 설비와 목록을 맞춰야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·접도구역 등은 공장 운영·증축·용도변경 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 검토가 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 사실만으로 저가 판단을 하지 말고 공장 건물, 토지, 냉동·냉장 설비와 기계기구의 실제 가치 및 재매각 가능성을 따로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·기계기구 목록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 현장 검증형”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.03.04 전북은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건과 가격에 있습니다. 현재 최저가 433,621,000원은 감정가 619,458,400원의 70%지만, 실거래 시세가 없어 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 더구나 토지·공장·제시외 건물·수목·기계기구가 묶인 일괄매각이므로 권리 소멸 여부만 확인하고 응찰할 물건은 아닙니다. 현장에 실제 남아 있는 시설과 기계, 토지 규제, 공장 활용성까지 확인한 뒤 현재 70% 가격이 적정한지를 판단하는 것이 핵심입니다.
