전주지방법원 2025타경882. 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 537-2 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 등기사항전부증명서상 소유자는 정정옥이고, 2023년 12월 1일 갑구 2번에 농업협동조합중앙회의 가압류가 접수됐으며, 2025년 8월 11일 같은 채권자의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 권리분석상 인수액은 0원으로 산정되어 매각으로 소멸하는 권리와 매수인 인수 부담을 구분해 볼 필요가 있습니다.
현재 회차는 한 번 유찰된 뒤의 감정가 457,473,630원의 70%인 320,232,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출 필요, 일부 물건의 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지, 제시외 물건의 매각 제외 등이 함께 적혀 있습니다. 낙찰 전에는 토지와 건물의 개별 목록별 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 537-2 |
| 등기 소재지 / 도로명 | 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 537-8, 537-11 · 전북특별자치도 진안군 주천면 정주천로 747-23 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 정정옥 |
| 감정가 / 최저가 | 457,473,630원 / 320,232,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 207,288,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 일괄매각 | 해당 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 매수인 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있고, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 권리분석 기준으로 잡힌 갑구 2번 가압류는 매각으로 소멸하며, 갑구 3번 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현재 회차 배당 구조 — 채권 일부가 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,283,248원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 155,703,471원 | 155,703,471원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 207,288,770원 | 159,245,281원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 320,232,000원을 가정하면 총 채권 청구액 362,992,241원 중 314,948,752원이 배당되고 48,043,489원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세 등은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 농취증·공부와 현황 — 가격보다 먼저 확인할 부분
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 이용상태 | 단독주택(장기간 공실)으로 이용 중 |
| 기호5 | 공부상 농업용창고이나 현황은 단독주택으로 공실 |
| 기호4 | 공부상 지목 임야, 현황 단독주택 부지 |
| 기호8·13 | 공부상 지목 임야, 현황 전 |
| 기호7 | 공부상 지목 전, 현황 전 및 일부 도로 |
| 기호6·9·11 | 공부상 지목 임야, 현황 도로 |
| 기호10 | 공부상 지목 전, 현황 도로 |
| 기호12~14 | 맹지이나 인접지를 통해 출입 |
감정평가서상 기호1~14는 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 소재 하양명마을 북측 근거리에 있으며 주변은 지방도 주변 농경지대입니다. 기호15는 진안읍 정곡리 소재 연장저수지 동측 근거리의 산간농경지대입니다. 기호1~14는 정주천로 접근 및 차량 진입이 가능하고 근거리 노선버스 승강장이 있으나, 기호15는 일반적인 교통사정이 매우 불편한 편으로 평가됐습니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도지역. 보전관리지역으로 확인되며, 일부 물건은 준보전산지·공장설립승인지역·하수처리구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 함께 표시됩니다.
- 토지 기본상태. 제공된 토지 정보는 지목 전, 토지이용상황 전, 토지면적 3,277.0㎡, 완경사·사다리형, 도로접면 세로한면(불)입니다.
- 현황 이용. 단독주택은 장기간 공실이고, 2015년경 정지작업 이후 2022년경부터 방치된 것으로 판단된다는 평가 내용이 있습니다.
- 교통. 기호1~14는 제반차량 접근이 가능하나 기호15는 소형차량 접근과 버스 이용이 가능하더라도 일반적인 교통사정이 매우 불편한 편입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 일반적인 가격 메리트 판단은 제한적이며, 기타 + 토지라는 물건 성격과 장기간 공실·공부와 현황 차이·농취증 요건을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 회차별 입찰 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 320,232,000원 | 48,043,489원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 224,162,400원 | 142,768,115원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 156,913,680원 | 209,075,353원 | 미충족 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증. 목록1·2·3·7·10의 농지취득자격증명 제출 필요 여부와 발급 가능성을 매수신청 전에 확인하세요.
- 목록별 권리·현황 대조. 지목과 실제 이용상태가 다른 기호가 있으므로 등기·토지대장·현황을 목록별로 대조하세요.
- 진입로. 목록12~14는 맹지로 기재되어 있어 인접지를 통한 출입 관계를 별도 확인하세요.
- 제시외 물건. 컨테이너, 철구조물, 수목의 매각 여부가 각각 다르므로 낙찰 후 기대하는 사용 범위와 일치하는지 확인하세요.
- 공실 주택. 공부상 농업용창고가 현황 단독주택으로 이용되는 기호5와 장기간 공실 상태를 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세서·감정평가 정보에 따른 정리이므로 입찰 전 원본 서류와 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
이 사건은 매수인 인수액 0원, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권 해당사항없음이라는 점에서 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 현재 최저매각가 320,232,000원만 보고 단순히 할인 물건으로 판단하기에는 농지취득자격증명, 공부와 현황의 차이, 맹지, 제시외 물건의 매각 제외, 장기간 공실 같은 현장형 리스크가 많습니다. 특히 농취증 요건은 매수신청 자체와 연결되므로 가격보다 앞서 검토해야 합니다. 권리는 깨끗하지만, 활용성과 매수 가능성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
