110,600,000원
광주지방법원 2025타경556. 순천시 조례동 봉화그린빌아파트 902동 14층 1403호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 감정가는 158,000,000원이지만 한 번 유찰되어 현재 최저가는 110,600,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래 평균의 73.2%라 신건 때보다 매력은 분명히 생겼습니다. 다만 이 물건의 권리 흐름에서 핵심은 말소된 국민은행 근저당을 현재 배당·인수 대상으로 보지 않는 것입니다.
등기 흐름상 2007.10.31 설정된 국민은행 근저당권 54,000,000원은 2013.07.01 해지로 말소된 내역이 있습니다. 따라서 현재 기준의 말소기준은 2009.12.03 순천북부새마을금고 근저당권 13,000,000원으로 정리됩니다. 그 뒤의 순천북부새마을금고 근저당, 롯데카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경556 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 1661 봉화그린빌아파트 902동 14층1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.84㎡ · 지상15층 중 14층 · 서향 계단식아파트 |
| 소유자 | 정세경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천북부새마을금고 / 58,449,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 정보 | 주공9 · 408세대 · 1999.04.09 준공 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당은 해지 말소, 기준은 2009년 근저당
이 사건의 정리는 명확합니다. 2007.10.31 국민은행 근저당권 54,000,000원은 2013.07.01 해지 말소된 권리입니다. 따라서 이를 매수인이 인수하거나 현재 배당대상으로 전제하면 안 됩니다. 말소기준은 2009.12.03 순천북부새마을금고 근저당권이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.106억은 평균 시세의 73.2%
동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 151,000,000원입니다. 감정가 158,000,000원은 평균보다 높지만, 현재 최저가 110,600,000원은 평균의 73.2%까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재는 110,600,000원으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.84㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 11 | 178,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 11 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 8 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 151,000,000원 |
최근 거래 범위는 120,000,000원~180,000,000원입니다. 현재 최저가 110,600,000원은 실거래 최저가보다도 낮아 가격 측면의 안전마진은 보입니다. 단, 내부상태가 확인되지 않았으므로 낮은 가격의 이유가 권리보다 점유·수리·관리상태 쪽에 있는지 확인하는 절차가 중요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 110,600,000원 가정 · 말소된 국민은행 근저당 제외)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,348,400원 |
| 1. 근저당 · 순천북부새마을금고(을구 2번) | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 근저당 · 순천북부새마을금고(을구 3번 변경) | 83,500,000원 | 83,500,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 26,438,067원 | 11,751,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 2007.10.31 근저당권 54,000,000원은 2013.07.01 해지 말소된 권리로 정리했습니다. 롯데카드 가압류에 일부 미배당이 남더라도, 후순위 가압류의 미배당분은 매수인이 인수하는 성격이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 순천시 조례동 소재 순천왕지초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 위주의 공동주택과 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 15층 건물 중 14층 1403호이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지이용상황은 아파트, 토지면적 12,922.0㎡, 공시지가 708,500원/㎡로 확인됩니다.
- 환금성. 408세대, 1999.04.09 준공 단지로 최근 동일 면적대 거래가 12건 확인되며, 거래가격은 120,000,000원부터 180,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 국민은행 근저당 처리. 2007.10.31 국민은행 근저당 54,000,000원은 2013.07.01 해지 말소 내역이 있으므로 인수·배당 전제에서 제외해 검토하세요.
- 말소기준권리. 현재 기준은 2009.12.03 순천북부새마을금고 근저당 13,000,000원입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상, 거주인 부재, 내부 미확인 상태입니다. 전입세대·실점유자 확인을 먼저 해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 평균 151,000,000원, 실거래 최저 120,000,000원을 기준으로 내부상태와 명도비용을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 전입세대 열람을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 좋아졌고, 숙제는 현장 확인이다
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 110,600,000원까지 내려오며 시세 대비 매력이 생긴 아파트입니다. 말소된 국민은행 근저당을 현재 권리로 끌고 오지 않으면, 말소기준은 2009년 순천북부새마을금고 근저당으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상과 내부 미확인은 남아 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격은 유효, 현장 확인은 필수. 점유와 내부상태만 깔끔하게 확인된다면 현재 회차부터 충분히 검토할 만한 물건입니다.